쟁점토지의 신고 양도가액을 부인하고 평가기간내에 매매금액을 시가로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. OOO과 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2014.12.15. 청구외 OOO, OOO, OOO와 함께 OOO으로부터 OOO 토지 3,213㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 공동으로 취득하였고, 2017.4.11. 아래 <표1>과 같이 청구인들과 특수관계에 있는 OOO회사법인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 거래가액 OOO원에 양도한 후, 공유지분자별로 양도소득세 예정신고를 하였다. OOO
• 나. OOO지방국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 처분청에 대한 정기 업무감사를 실시하여 쟁점토지의 양도당시 시가는 매매사례가액으로 OOO이 2017.12.14.(매매원인일 2017.11.29.) OOO(이하 “조합”이라 한다)에게 재양 도한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이고, 이에 따라 청구인들이 특수관계자인 OOO에게 쟁점토지를 저가양도한 것으로 보아 처분청에 부당행 위계산부인 규정을 적용하여 양도소득세를 경정하도록 처분지시 하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지 공유지분 중 OOO, OOO, OOO의 지분이 청구인 OOO이 명의신탁한 것으로 조사하였고, 이에 명의신탁 지분(1889/3213)을 OOO의 지분에 포함하고, 양도가액을 OOO원으로 정정하여 아래 <표2>와 같이 당초 공유지분자들의 양도차익을 조정한 후, 2020.1.8. 청구인 OOO에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을, 청구인 OOO에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. OOO
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 (1) 처분청이 쟁점토지의 양도당시 시가로 본 쟁점금액은 OOO이 2017.11.29. 매매계약을 체결하고 조합에 양도한 가액으로 법령상 시가 인정기준을 충족하지 못하고 있으므로 시가로 보기 어렵고, 당초 청구인들이 신고한 양도가액은 거래의 이상성, 부당성이 없으며 연접토지의 매매사례가액에 비추어 보더라도 시가로 인정함이 타당하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다. (가) 쟁점토지의 재매수자인 조합은 아파트 건축사업 시행을 위해서 쟁점토지를 취득해야 하는 불가피한 특수사정이 있었는바, 쟁점금액 은 거래당사자간의 대등한 지위에서 당해 자산의 객관적인 교환가치가 적정하게 반영된 일반적이고도 정상적인 거래에서 이루어진 가액이 아니므로 시가로 볼 수 없다. 조합이 아파트 건축사업을 수행하기 위해서는 OOO 일원의 사업예정부지 46,800㎡ 중 95% 이상에 대한 사용권원(소유권)을 확보하여 관할구청으로부터 사업계획승인을 받아야 공사에 착수할 수 있었고(주택법제11조 제2항, 제21조 제1항 제1호), 이에 따라 조합은 2017년 12월에 이르러 비로소 95%이상의 소유권을 확보하여 2017.12.29. 주택건설사업계획 승인을 완료하였는데, 쟁점토지는 총 사업부지 면적의 6.9%에 이르는 토지로 조합이 사업시행을 위해서는 반드시 취득하여야만 하였고, 이에 따라 조합은 서로 대등한 관계가 아닌 상황에서 부득이하게 2017년 12월 경 쟁점토지를 OOO으로부터 취득한 후, 바로 2018년 2월 경 OOO을 상대로 부당이득금반환 청구의 소를 제기하게 되었던 것이다. 이와 같이 쟁점금액은 재매수인 조합의 특수한 사정과 양도인인 OOO의 우월적 지위에서 이루어진 거래의 가격으로서 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 불특정 다수인간에 일반적이고도 정상적인 거래에서 성립된 가액이 아니므로 시가로 볼 수 없고(국세청 심사상속2005-32, 2005.12.12., 대법원 1998.7.10. 선고 97누10765 판결), 당해 재산에 대한 매매사례가액이 있다 하더라도상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)에서는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 시가로 볼 수 없다고 하고 있는바(상증세법 시행령 제49조 제1항), 처분청이 이를 전혀 고려하지 아니하고 단지 청구인들이 실제 거래한 신고양도가액 보다 4.6배나 큰 매매가액이 있다는 것만으로 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하고, 이는 특수관계인과의 거래가 아니라 제3자 사이에 이루어진 거래에서의 가격이라 하더라도 그 가격이 거래 대상이 되는 자산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한 것일 때에는 시가라고 할 수 없는 점에 비추어 볼 때에도 마찬가지이며(대법원 2005.6.23. 선고 2005두3059 판결, 대법원 2004.10.27. 선고 2003두12493 판결 등), 또한 대법원은 제3자 사이에 이루어진 가격이라고 하더라도 가격이 등락이 매우 큰 경우에는 그 가격이 거래대상이 되는 자산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 시가로 볼 수 없다고 판시(대법원 2005.6.23. 선고 2005두3066 판결)한 바도 있다. (나) 조합이 OOO에 제기한 부당이득금 반환 청구의 소 판결[OOO고등법원 2019.7.5. 선고 2018나25686 판결(확정)]을 보면, 처분청이 적용한 시가(쟁점금액)가 쟁점토지가 소재한 사업부지 내에 위치한 일부토지의 매매대금 결정액(평당 OOO원에서 OOO원 사이)에 비해 3〜4배 비싸다고 사실 인정한 것으로 나타나는바, 이를 보더라도 쟁점금액은 객관적 교환가치가 반영된 정상적이고도 일반적인 거래에서의 가격이 아님을 알 수 있다. (다) 쟁점금액은 쟁점토지의 양도 관련 평가기준일(2017.3.2.) 전후 3개월 이내 매매가액(계약일 기준)이 아니므로 시가의 기준이 될 수 없는바, OOO은 2017.5.22. 조합과 쟁점토지의 매매가격을 OOO원으로 하는 매매계약을 체결하고, 잔금일을 3개월 이내(8.22.) 지급하는 것으로 약정하였으나, 조합에서 잔금일인 8.22.까지 잔금을 지급하지 아니하여 1개월 연장(9.22.)하였고, 그 때에도 잔금을 지급하지 아니하여 다시 3개월 연장(12.22.)하였는데, 당해 계약에서 특약으로 잔금 지급기일이 경과시에는 본 계약은 자동 해지되고, 을이 지급한 계약금은 갑에게 귀속된다(제14조 제3호)고 약정한 사실이 있으므로 2017.5.22. OOO과 조합이 체결한 계약은 조합에서 계약상 정한 잔금지급일에 잔금을 지급하지 아니하여(매수자의 책임을 다하지 아니하여) 당해 계약서 특약에서 정한 규정에 따라 자동 해지된 것으로 보아야 한다. 다만, OOO은 계약이 자동 해지되었음을 사유로 지급받은 계약금을 돌려주지 아니할 수도 있었으나, 조합의 사정도 고려하고, OOO도 쟁점토지를 조합에게 매각하는 것이 제3자에게 매각하거나 보유하는 것보다 더 많은 수익을 얻을 수 있었기에 2017.11.29. 1차 계약(2017.5.22.)과 동일한 내용의 매매계약(2차 계약)을 다시 체결하고, 당해 계약에서 정한 바에 따라 2017.12.14. 소유권이 이전되었는바, 이와 같이 2017.5.22. 체결한 1차 계약과 2017.11.29. 체결한 2차 계약은 동일한 내용이긴 하나 엄연히 별개의 계약이고, 1차 계약은 특약사항에 따른 계약해지 사유가 발생하여 해지된 계약이어서 여기에 기재된 금 액을 시가인 매매사례가액으로 볼 수 없으므로(국세청 재삼 46014-1204, 1996.5.16.), 처분청이 시가로 본 매매사례가액(쟁점금액)은 평가기준일인 2017.3.22.에서 6월 이상 경과된 가액으로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 3개월 이내 매매가액이 아니어서 시가에 해당한다고 보기 어렵고, 특히 개발예정지의 부동산 가격은 단기간에도 시세가 급등락하고 개별 부동산별로도 가격이 천차만별이라는 점에서도 이를 더욱 시가로 보기는 어렵다. (라) 쟁점금액을 매매사례가액인 시가로 보기 위해서는 당해 가액이 객관적으로 부당하지 아니하여 시가에 해당한다는 점을 처분청이 입증하여야 하나, 이에 대한 입증이 없으므로 취소되어야 한다. 납세자가 실제 거래하여 신고한 가격을 부인하고 다른 가격을 시가로 보아 과세하기 위하여는 과세관청이 시가에 대한 입증책임을 다 하여야 함에도 처분청은 이를 입증하지 못하고 있고, 법원도 과세당국이 시가를 적정하게 산정하였음을 입증하지 못하는 경우 당해 처분은 위법하여 나아가 경제적 합리성을 판단할 필요가 없고 과세처분을 취소하여야 한다는 취지로 판시하였는바(대법원 2012.10.25. 선고, 2012두12006 판결, 서울고법 2013.7.4 선고, 2012누24582 판결, 서울행 정법원 2007.3.14. 선고, 2006구합35459 판결 등), 결국 청구인들이 신고한 당초 거래가액이 연접지 및 인접지의 실제 거래가격과 비슷한 수준임에도 처분청이 거래시점도 다르고 제3자간에 이루어진 이보다 4.6배나 높은 가격을 시가로 본 것은 부당한 것이다. (마) 청구인들의 신고 거래가액은 거래의 이상성, 부당성이 없으므로 그 자체로 시가에 해당한다. OOO은 농산물의 유통 및 가공, 농작, 영농에 필요한 종묘생산 및 종균배양사업 등을 영위하는 법인으로 쟁점토지 외에도 22필지 총 합계 53,152㎡(16,078평)의 토지를 소유하고 있는데, 쟁점토지만을 거래하기 위하여 설립된 도관에 불과한 법인이 아니라 농지를 취득하여 보유하는 등 실제 사업을 영위하기 위해서 설립된 법인이다. 청구인들은 OOO이 조합에게 쟁점토지를 양도하기 이전인 2015년 8월과 2016년 11월 경 (주)OOO(조합의 토지매수 대리인)와 쟁점토지를 양도하기로 하는 계약을 체결하였으나 계약서만 작성하고 계약금조차 지급하지 아니하였고, 특약사항에 따라 계약금 납입기일(2015.9.30, 2017.1.25)이 경과하여 모두 자동 해지되었으며, 대개의 지역주택조합이 그러하듯이 이 건 조합도 조합원들간의 의견이 다르고 심한 분쟁이 있었으며, 사업부지내 매수대상토지의 취득이 완료될 수 있을지 여부도 불분명하였기에 해당 사업의 시행여부가 불분명하였고 당시에도 사업시행 자체가 불가능할 것이라는 소문이 파다하였으며, 또한 그간의 조합 행태로 보아 두 번이나 매수인의 책임을 다하지 않는 등 향후에도 사업시행 및 토지 매수여부가 불분명하였기에 청구인은 OOO의 사업목적에 따라 쟁점토지를 사용하기 위하여 OOO에게 양도하였던 것이다. 당시 조합이 사업을 추진하기 위하여 사업부지내 토지를 매수한다는 소문만 있었고, 실제로는 일부 토지에 대하여만 계약을 체결하고 계약금도 지급하지 아니하였으며, 등기이전도 전혀 이루어지지 아니하는 등 계약 이행여부와 사업시행이 불문명한 상황이었고, 따라서 청구인들은 주변 인접지 시세와 비교대상 연접토지의 계약가액인 평당 OOO원, 공시지가 평당 OOO원을 고려하여 2배 수준인 평당 OOO원으로 쟁점토지의 양도가액을 결정하였던 것이다. 또한, 청구인들은 실제 거래내용대로 양도소득세를 부담하였고, OOO은 법인에게 발생한 소득에 대해 20% 세율의 법인세를 부담하였으며, 이후 배당절차를 거쳐 개인에게 귀속된다고 하더라도 또 다시 소득세를 부담하여야 하고, 현행 법령상 이중과세가 완전히 제거되지도 아니하므로 전체적인 세부담액이 줄어들지도 아니하여 국가의 조세수입의 감소가 발생되지 아니하며, 청구인들이 조세회피를 위해 쟁점토지 거래를 행한 것은 더더욱 아니었다. (바) 청구인들의 당초 신고 양도가액(OOO원/평)은 연접토지 매매사례가액(OOO원/평)에 비추어 볼 때 시가에 해당한다. 이 건에 있어 쟁점토지 거래일 기준 전후 3개월 이내 유사자산의 매매사례가액은 확인되지 아니하고, 쟁점토지의 3개월 이내 매매사례가액도 없을 뿐더러 설령 처분청 의견처럼 OOO이 재양도한 가액을 3개월 이내 매매사례가액으로 보더라도 일반적이고도 정상적인 거래에서 형성된 객관적 교환가치가 반영된 가액이 아니어서 쟁점금액을 시가로 볼 수는 없다. 반면, 쟁점토지와 바로 연접하여 접근성, 효용성이 동일하고 지목 및 이용상황도 동일할 뿐 아니라 공시지가도 유사하여 가격형성요인이 동일한 비교대상 연접토지(OOO)의 매매사례가액이 평당 OOO원인 점에 비추어 본다면 청구인의 당초 신고 양도가액인 평당 OOO원은 시가에 해당한다고 보아야 한다. 지역주택조합의 아파트 건축사업은 토지소유주의 사용승낙과 토지소유권 취득이 관건인데 이러한 토지취득이 완료되지 아니한 상황에서는 토지취득문제나 사업성 하락으로 언제든지 사업이 중단될 수도 있으므로 당시 공시지가의 2배 수준인 평당 OOO원에 양도한 것은 그간의 사업진행 경과와 주변시세도 반영하여 결정한 적정한 시가에 해당한다고 할 것이다. (사) OOO이 조합에게 재양도한 가액인 쟁점금액은 OOO의 특별한 기여와 노력에 의한 것이지 청구인들이 특별한 기여와 노력을 한 것이 아니다. OOO은 2017년 4월 청구인들로부터 쟁점토지를 취득한 이후 2017년 12월 조합에 양도하기까지 매매계약의 당사자로서 가격협상과 계약체결을 수행하였고, 양도 이후에도 조합으로부터 당해 매매거래와 관련하여 부당이득금 반환 청구 소송의 피고로서 소송당사자로서 역할을 수행하였으며, 또한 OOO은 2017.5.22. 조합과 양도계약 체결 후 매수자의 잔금지급의무 불이행에 따른 자동 계약해지 사유가 발생하여 지급받은 계약금이 법인에게 귀속되거나, 새로운 양도계약 체결시 계약금을 다시 받거나 제3자에게 매각할 수도 있었고, 사업이 무산될 경우 쟁점토지를 높은 가액에 매각할 수 있는 기회를 놓칠 수도 있는 리스크도 있었으나 OOO은 조합과의 협상에 따라 2017년 11월경 동일한 내용으로 계약을 다시 체결하는 등 당해 법인의 수익 극대화를 위하여 노력하고 역할을 수행하였으므로 OOO이 쟁점토지를 고가에 매각할 수 있었던 것은 온전히 OOO에 의한 것이고, 청구인들은 OOO의 대표이사로서 이러한 OOO이 수행한 일련의 행위에 관여하고 수행한 바는 있으나, 이는 어디까지나 OOO의 대표이사와 이사회 구성원 지위에서 행한 업무이므로 법인의 행위와 개인의 행위를 동일시 할 수는 없는 것이다. (아) 개인과 법인과의 거래에서 법인이 고가매입하여 개인에게 이익을 분여하는 것이 일반적이나, 이 건 거래는 오히려 그 반대의 경우인 개인이 법인에게 저가양도하였다고 보는 것으로 일반적이지 아니하고 상식에도 부합하지 아니하며, 쟁점토지 거래에 대하여 청구인들에게 저가양도 부당행위계산 부인으로 과세한다면, 청구인들에게는 실제 발생하지도 아니한 소득에 대하여 동일한 물건과 동일한 소득에 대하여 이중과세를 하는 것으로 이는 부당하다. 청구인들은 쟁점토지 매매거래에 대하여 실제 거래내용대로 양도소득세를 신고ㆍ납부하였고, OOO은 실제 거래내용대로 법인세를 신고ㆍ납부하였는바, 이와 같이 실지거래가액대로 정상적으로 신고ㆍ납부하였음에도 불구하고 처분청에서 OOO의 양도가액을 청구인들의 양도가액으로 보아 과세한다면, 동일한 과세대상과 동일한 소득에 대하여 청구인들과 OOO에게 이중과세하는 결과가 될 뿐 아니라 청구인들에게는 실제 발생하지도 아니하였고 귀속되지도 아니한 소득에 대하여 과세하는 부당한 결과가 초래된다. 또한, 법인에게 발생한 소득은 향후 배당을 통하여 청구인들에게 귀속되고 이 때 또 다시 과세가 되는바, 배당세액공제를 통한 이중과세 조정을 거치더라도 완전히 제거되는 것은 아니므로 청구인에 대한 이중ㆍ삼중의 과세가 될 것이다.

(2) 설령, 청구인들의 신고 양도가액을 시가로 볼 수 없다고 하더라도 공인감정평가기관에서 평가한 감정평가액을 시가로 보아야 한다. (가) 청구인들은 쟁점토지에 대하여 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인에게 감정평가를 의뢰하였고, 동 평가법인들은 쟁점토지의 매매계약일인 2017.3.2.을 평가기준일로 하여 적법ㆍ정당한 감정평 가를 실시하였으며, 그 결과 감정가액이 OOO원(평당 OOO원으 로 이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)으로 산정되었는바, 이는 2 이상의 공인감정평가법인이 감정한 가액의 평균가액으로 시가에 해당한다. 쟁점토지의 경우 청구인들의 거래가액이 시가이나, 청구인들의 거래가액을 시가로 보지 않게 되면 시가가 불분명한 경우에 해당하게 되고, 이 경우 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 시가에 해당하게 된다. 쟁점감정평가액은 감정평가법인이 감정평가법령, 감정평가에 관한 규칙 등에 따라 쟁점토지 거래일인 2017.3.2.을 평가기준일로 하여 일반거래(시가 참고) 목적으로 시장가치에 따라 적법하고 합리적으로 평가한 가액이고, 당시 사업예정부지의 매매사례가액인 평당 OOO원〜OOO원에 비추어 보더라도 시가에 부합하는 금액이다. 비록 쟁점감정평가액이 인접토지의 당시 시세 및 매매사례가액에 비추어 다소 높게 평가되어 억울한 점도 있으나 두 곳의 감정평가법인이 쟁점토지에 대해 적법하고 정당한 방법에 의하여 합리적으로 거래당시 시가를 평가하였다는 점은 감정평가 세부 내용을 보더라도 알 수 있다. (나) 대법원은 소급감정가액이라도 감정이 적정하게 이루어진 경우에는 시가에 해당하는 것으로 보고 있다. 대법원 2001두6029 판결(2003.5.30. 선고)에서는 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전문 개정되기 전의 것) 제9조 제2항에서 말하는 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다 할 것이나, 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다고 하였고 그 외 다수 대법원 판결(대법원 2012.6.14. 선고 2010두28328 판결, 대법원 2001.08.21. 선고 2000두5098 판결, 대법원 2002.06.28. 선고 2000두6244 판결 등)에서도 소급감정가액을 시가로 인정한 바 있다. (다) 조세심판 선결정례에서도 소급감정가액이라고 하더라도 적법하고 합리적으로 평가되었다면 이를 시가로 인정하고 있다. 조심 2009서3164 결정(2009.12.14.)에서는 1개의 감정평가기관에서 감정평가하여 2이상의 감정기관의 평가를 규정한 상증법 규정에 반하였다고는 하더라도 감정평가업자가 감정평가에서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정하여 평가하였다면 이로 인한 평가금액이 잘못된 것은 아니라고 하였고(2009.10.21. 영업권을 2004.1.1. 및 2004.6.1. 기준으로 소급하여 평가한 감정평가서를 제출), 다른 선결정례(국심 1999구0671, 1999.12.2.)에서는 상속재산의 평가방법은 상속개시당시의 시가에 의하되 그 시가를 산정하기 어려운 토지의 평가는 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의하도록 규정하고 있는데, 시가에 대하여는 공인된 감정기관의 감정가액이 있는 경우에는 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 가격시점까지 6개월 이상 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라도 원칙적으로 이를 시가로 보 되, 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이고, 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교 검토되어야 한다고 한 바 있으며(국심 93부1731, 1993.12.31 합동회의, 같은 뜻임),지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액은 시가로 볼 수 있고, 비록 소급감정이기는 하나 감정・평가한 내용이 관련규정에 의하여 합리적으로 평가되었다면 그 감정가액은 시가로 볼 수 있다고 하거나(조심 2012부3030, 2012.10.16.), 부당행위계산 부인 규정을 적용함에 있어 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 하되, 시가가 불분명한 경우로서지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 한다고 규정하고 있고, 비록 소급감정이라 할지라도 감정평가한 가액이 비교표준지를 선정하여 평가대상 부동산과 조건 등으로 반영하여 격차율을 산정하는 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 이를 정상적인 거래가액으로 인정하는 것이 타당하다고 한 사례 등(국심 1997서1144, 1997.11.25., 대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결)도 있다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인들이 당초 신고한 양도가액이 시가에 해당한다고 주장하며 내세운 근거들은 다음과 같은 사유로 타당하지 아니하다. (가) 조합이 청구인 OOO이 대표자로 있는 OOO을 상대로 제기한 부당이득금반환청구 소송과 관련하여 OOO이 2018.3.29. OOO지방법원(제13민사부)에 제출한 답변서에는 쟁점토지의 매매와 관련하여 OOO과 조합간에 체결한 매매계약서상 매매대금(OOO원)은 적절한 시세가 반영된 것이고, 거래의 균형을 잃었다고 볼 수는 없다고 기술하였고, 소송 결과 OOO지방법원은 청구인 등과 조합이 2016.12.5. 체결한 매매가액은 OOO원으로 이 건 매매계약의 매매대금인 OOO원과 큰 차이가 없는 등 불공정한 법률 행위라고 보기 어렵고, 쟁점토지의 대금이 현저한 불균형이 있다고 보기 어렵다고 보아 원고(조합) 패소 판결[OOO지방법원 2018.10.18. 선고 2018가합51169 판결, OOO고등법원 2019.7.5. 선고 2018나25686 판결(확정)]을 하였음에도 청구인들은 이 건 심판청구시에 소송절차에서와는 반대로 동 매매가액이 부당하다는 주장을 하고 있다. 또한, 청구인들은 법원 판결에서 처분청이 주장하는 시가가 사업부지내 다른 토지의 매매가액보다 3∼4배 비싼 가격으로 나타난다고 인정하였으므로 그것이 객관적 교환가치가 반영된 정상적이고도 일반적인 거래에서의 가격이 아님을 알 수 있다고 주장하고 있으나, OOO고등법원의 판결문을 보면 “단순 매매대금만 비교하면, 이 사건 토지의 매매대금이 일부 토지들에 비해 약 3∼4배 정도 비싸다. 그러나 위 인용증거, 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 제3차 매매계약 중 OOO원을 초과하는 매매대금 부분이 불공정한 법률행위에 해당한다고 인정하기에 부족하다”고 한 사실이 있다. (나) 청구인들은 OOO과 조합간에 2017.5.22. 체결한 매매계약서는 잔금을 지급하지 않아 해지된 계약으로 평가기준일(2017.3.2.) 전후 3개월 이내 매매가액이 아니어서 시가의 기준이 될 수 없다고 주장하나, OOO은 2017.5.22. 체결한 매매계약서의 잔금일자만을 정정(계약일로부터 3개월 이내 지급 → 4개월 → 7개월)하여 동 계약서를 사용하였고, 잔금일자 이외의 변경사항은 없었으며, 계약일로부터 7개월 이내인 2017.12.14.에 잔금을 지급받고, 소유권 이전등기를 완료하였으며, OOO도 OOO지방법원에 제출한 답변서에서 2017.5.22.에 최종적으로 쟁점토지 매매계약을 체결한 것이라고 답변하였고, OOO지방법원과 OOO고등법원에서도 2017.5.22. 매매계약을 체결하고, 2017.12.14. 잔금이 지급되었다고 판단한 사실이 있으므로 OOO과 조합간에 2017.5.22. 체결 매매계약서는 청구인들의 주장처럼 자동 해지된 것이 아니라 잔금일자만 변경하고 동 계약서를 계속 사용한 것으로 유효한 것이다. 이와 같이 OOO이 OOO지방법원에 제출한 답변서와 OOO지방법원, OOO고등법원 판결문에서도 체결일이 2017.5.22.인 것으로 나타나므로 처분청의 시가는 평가기준일(2017.3.2.) 전후 3개월 이내 매매가액에 해당하여 시가의 기준이 된다 할 것이다. (다) 청구인들은 당초 신고 양도가액이 거래의 이상성, 부당성이 없으므로 시가에 해당하고, 연접토지의 매매사례가액이 평당 OOO원인 점에 비추어 볼 때 신고 양도가액의 평당 OOO원은 시가에 해당한다고 주장하지만, OOO고등법원 판결문에 의하면 청구인들은 쟁점 토지에 대해 2017.5.22. 이전부터 매매계약을 한 이력이 있는데, 그 이력을 보면 2015년 8월에 OOO원, 2016.12.5.에 OOO원으로 계속 증액하여 계약해오다가 2017.3.2.에는 더 낮은 가액인 OOO원으로 OOO과 계약하였고, OOO은 2017.5.22. 조합과 OOO원에 계약한 것으로 나타나는바, 청구인들이 2017.3.2. OOO과 계약한 OOO원은 직전연도 계약금액인 OOO원이나 OOO이 2개월 뒤에 계약한 OOO원과는 상당한 차이가 있고, 법원 소송에서도 OOO이 매매대금 OOO원이 적정하다고 주장하였고, 동 주장대로 승소한 점 등에 비추어 청구인들의 당초 신고 양도가액은 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것으로 특수관계법인과의 거래를 통해 조세 부담을 부당하게 감소시켰으므로 양도소득세 부당행위계산부인 대상이 되는 것이다. 한편, 청구인들이 제출한 연접 토지(OOO) 평당 OOO원의 계약일은 2016.2.9.로 청구인이 체결하기 1년 전의 가액이며, 인접 토지(OOO) 또한 계약일이 2017.9.29.이고, 인접 토지는 331㎡에 불과하여 쟁점토지(3,213㎡)와는 비교대상이 될 수 없는 것이며, OOO고등법원 판결문에서도 비교대상이 될 수 없다고 한 바 있다. (라) 청구인들은 OOO 이 조합에게 양도한 가액이 OOO의 특별한 기여와 노력에 의한 것이라고 하지만, OOO은 식량작물재배업을 주 업종으로 하여 2017.4.4. 법인설립 등기되었고, 사업자등록신청일은 2017.4.7.이며, 청구인 OOO이 대표이사이고, 청구인들이 각각 50% 지분을 보유하고 있었는데, 2017년부터 2019년까지 3개 사업연도에 대한 수입금액과 인건비 등 판매관리비는 모두 무실적이었고, OOO이 조합과 매매계약을 체결한 날은 2017.5.22.로 청구인 OOO은 조합과 2015년 및 2016년에도 매매계약을 계속해오고 있어 청구인 OOO이 노력과 기여를 하고 있었다고 보아야 한다. 청구인들과 OOO이 체결한 쟁점토지 매매계약서상의 계약일자는 2017.3.2.이지만, 매수인란에는 아직 발급되지 않은 OOO의 법인등록번호가 기재되어 있었고, 설립되기도 전에 OOO의 쟁점토지를 매수하였다가 설립된 후 1달 정도 만에 OOO에 매도하였을 뿐만 아니라 인건비 등의 신고 내역이 없어 직원현황도 확인되지 않는 점에서 OOO이 짧은 기간 동안 어떤 특별한 노력과 기여를 했다는 것은 받아들이기 어렵다. 결국, 청구인 OOO이 OOO이 설립되기 이전부터 매매계약을 해왔고, 본인이 OOO의 주주이자 대표자로서 모든 일련의 매매계약과 법인설립 등 의사결정 판단을 하는 등 특별한 노력과 기여를 하였다고 봄이 합리적이다. (2) 청구인들은 당초 신고 양도가액을 시가로 볼 수 없다고 하더라도 쟁 점토지에 대하여 두 곳의 감정평가법인이 평가기준일(2017.3.2.)로 소급하여 평가·산정한 쟁점감정가액이 있으므로 이를 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 감정평가법인이 감정한 가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라 하더라도 상증세법 시행령 제49조2항에 따르면 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 하고 있고, 가장 가까운 날의 판단기준으로 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 매매계약일, 감정가액은 감정가액평가서 작성일, 수용ㆍ보상ㆍ경매가액은 가액 결정일이 된다 할 것인바, 이 건은 OOO이 2017.5.22. 조합과 매매계약을 체결하여 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 해당하고, 평가기준일인 2017.3.2.로부터 3개월내 이면서 소급감정평가 작성일인 2019.10.28.보다 가까운 날에 해당하므로 이 건에 있어 감정가액을 시가로 적용하기는 어렵다 할 것이다. 청구인들은 소급감정가액이라 하더라도 감정이 적정하게 이루어진 경우에는 시가로 볼 수 있다는 관련 대법원 판례(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결)를 제시하였으나, 동 판례에서는 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있다고 한 것으로, 이 건에 있어 쟁점토지에 대하여 OOO이 조합과 매매계약서를 작성하여 거래한 가격이 있고, 소송을 통해 교 환 가격에 대한 적정성이 확인되므로 소급감정가액을 적용할 필요는 없다. 아울러, 청구인들은 조세심판 선결정례에서 소급감정가액을 시가로 인정한 사실이 있다고 하지만, 제시한 사례(조심 2012부3030, 2012.10.16.)를 보면 부당행위계산 부인 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 하되, 시가가 불분명한 경우에 비록 소급감정이라 할지라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 인정하도록 결정하였는바, OOO과 조합의 거래가액 OOO원은 특수관계자간에 산정한 것이 아니고, 매매계약서에 의해 그 거래가액이 확인되며, 매매대금의 적정성이 OOO지방법원과 OOO고등법원의 판결에 의해서도 확인되는 등 시가가 불분명한 경우에 해당하지 않으므로 소급감정가액을 적용해야 한다는 청구인들의 주장은 이유가 없다 할 것이다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지의 신고 양도가액(OOO원)을 부인하고 OOO원을 시가로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

② 쟁점토지의 신고 양도가액을 부인하더라도 공인감정가액인 OOO원을 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조 [양도소득의 부당행위 계산] ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(4) 상증세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 둥] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 법인세법 시행령 제89조 [시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등은 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액 (6) 국세기본법 제14조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한

• 다. 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 나타난 이 사건 경위와 주요 사실관계 등은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 소유권변동현황(갑구)을 보면, 청구인들 외 3인은 2014.12.15. OOO으로부터 쟁점토지를 거래가액 OOO원에 취득하였고, 2017.4.11.(등기원인 2017.3.2. 매매) OOO에 거래가액 OOO원에 양도하였으며, OOO은 2017.12.14.(등기원인 2017.11.29. 매매) 조합에 거래가액 OOO원에 양도한 것으로 나타나는데, OOO과 조합의 매매관련 등기원인일(계약일)은 2017.11.29.로 나타난다. (나) 처분청의 이 건 관련 과세예고통지 자료에 의하면, 처분청이 쟁점토지에 대한 명의신탁 관련 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지 공유자 중 OOO(청구인 OOO의 처제), OOO(청구인 OOO의 동서), OOO(청구인 OOO의 처제) 3인의 지분을 청구인 OOO의 것으로 판단하였고, 이에 따라 쟁점토지 전체 지분 중 당초 청구인 OOO의 지분 3,213분의 662를 포함한 3,213분의 2,551(2,551㎡)에 대하여 청구인 OOO에게 양도소득세를 부과한다는 내용의 과세예고통지를 하였고, 이에 청구인 OOO은 2019.8.5. 과세전적부심사를 청구하였으나, 불채택 결정된 후, 현재 부동산 명의신탁 관련 양도소득세 부과건에 대하여 별도로 소액 심판청구(조심 2020소117, 2019.12.5. 청구)가 제기되어 심리가 진행 중인 것으로 나타난다. (다) OOO의 법인등기부등본 및 국세통합전산망 조회자료상 법인세 신고내역 등에 의하면, OOO은 식량작물재배업을 주업종으로 하여 2017.4.5. 설립된 OOO회사법인으로, 청구인들이 각 50% 지분을 보유하고 있고, 청구인 OOO이 대표이사로 등재되어 있으며, 설립시부터 현재까지 주업종 관련 사업실적은 없는 것으로 나타난다(<표3> OOO의 법인세 신고내역 참조). OOO (라) 청구인들이 쟁점토지의 양도와 관련하여 2017.3.2. OOO과 체결한 토지매매계약서에 의하면, 총매매대금은 OOO원이고, 부동산의 명도일은 2017.4.11.이며 매수인란의 주민등록번호에 법인등록번호가 기재되어 있는 것으로 나타난다. (마) 처분청이 제시한 쟁점토지 관련 매매계약 이력 내용에 의하면, 청구인들은 OOO과 토지매매계약을 체결하기 이전에도 총 2회의 매매계약을 체결(2015년 8월, 2016.12.5.)한 것으로 나타나는바, 2015년 8월에는 ㈜OOO외 1과 매매대금 OOO원에, 2016.12.5.에는 조합(OOO)과 매매대금 OOO원(계약금 지급일 2017.1.25., 잔금지급일 2017.7.30.)에 매매계약을 각 체결하였는데, 2016.12.5.자 매매계약의 경우 공유지분자별로 매매계약서 5부를 작성하였으나, 계약이 이행되지 않아 해지된 것으로 나타난다. (바) OOO(갑)과 조합(을)간에 2017.5.22. 작성한 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 총매매대금은 OOO원(평당 OOO원)으로 수기로 기재되어 있고, 계약금 OOO원은 2017.5.26. 이내에 지급하며, 잔금 OOO원은 계약일로부터 7개월 이내에 지급하는 것으로 수기로 기재되어 있는데, 당초 3개월(8.22.)에서 4개월(9.22.)로 수기 정정하였다가 다시 4개월에서 7개월(12.22.)로 재정정되었고(잔금이 지급 되지 않아 연장), 특약사항 제14조 제3호에는 잔금 지급기일 경과시에 는 본 계약은 자동 해지되며, 을이 지급한 계약금은 갑에게 귀속된다고 기재된 것으로 나타나고, OOO이 쟁점토지의 소유권 이전등기시 등기소에 제출한 매매계약서와는 계약일(2017.11.29.)만 제외하고 내용 은 동일한 것으로 나타나며, 쟁점토지의 등기사항전부증명서 갑구에는 조합으로의 소유권이전등기 관련 등기원인일이 청구인들이 제2차 매매계약을 체결한 날이라고 주장하는 2017.11.29.인 것으로 나타난다. (사) 처분청이 제시한 OOO과 조합간의 쟁점토지 매매 관련 대금 수수내역서에 의하면, OOO은 2017.5.24. 계약금 OOO원을, 2017.12.14. 2회에 걸쳐 잔금 OOO원(대출금 상환 OOO원, 계좌이체 OOO원)을 수령한 것으로 나타난다. (아) OOO과 조합간의 쟁점토지 매매 직후인 2018년 2월 경 조합은 OOO을 상대로 부당이득금 반환 소송을 제기하였는바, 동 소송과 관련하여 OOO이 법원에 제출한 답변서와 법원의 판결서[OOO지방법원 2018.10.18. 선고 2018가합51169 판결, OOO고등법원 2019.7.5. 선고 2018나25686 판결(확정)] 등에 의하면, OOO은 쟁점토지의 실거래 가액이 2014년부터 꾸준히 증가하였고, 조합과 매매계약을 체결할 당시에는 2∼3배 정도 증가하였으며, 향후 아파트가 완공되는 경우 조합이가 매입한 가격보다 수십배 폭등하게 된다는 점에서도 쟁점금액은 적절한 시세가 반영된 것으로 그 가격이 거래의 균형을 잃었다고 볼 수 없고, 처분문서인 매매계약서가 진정 성립된 것이라고 답변하였고, 법원은 OOO과 조합의 매매거래가 불공정법률행위라고 보기 어려울 뿐만 아니라 조합이 아파트 건축사업을 추진함에 있어 매매대금과 사업의 수익성 등을 충분히 고려한 후 스스로의 판단에 따라 OOO과 매매계약을 체결하였을 것으로 보인다고 사실 인정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인들의 주요 세부주장 및 관련 증빙의 제출사항은 다음과 같다. (가) 청구인들은 당초 신고 양도가액이 시가에 해당한다고 주장하며, 그 증빙으로 쟁점토지의 계약일 1년 전에 거래된 연접토지의 매매금액과 6개월 이후에 계약된 인접 토지의 매매금액을 매매사례가액으로 제시하였는바, 쟁점토지와 연접하고 이용상황, 접근성 등이 동일한 OOO 토지의 실제 매매사례가액은 평당 OOO원으로서 청구인들이 양도한 쟁점토지 양도가액인 평당 OOO원과 비슷한 수준이라고 하고 있고, 비교가능성이 있음을 주장하며 그 증빙으로 쟁점토지와 연접토지의 지적도 및 항공사진을 제시하였다. 또한, 청구인들은 아래 <표4>의 쟁점토지와 비교대상토지의 공시지가 변동현황표를 제시하면서, 쟁점토지의 2017년 공시지가 대비 2018년 공시지가 상승률(1.16배)이 비교대상토지의 공시지가 상승률과 유사하고, 비교대상 토지의 평방미터당 공시지가가 쟁점토지의 평방 미터당 공시지가의 97% 수준으로 유사하므로 비교대상토지의 매매사 례 가액과 유사한 당초 신고 양도가액은 적정한 시가라고 주장하고 있

• 다. OOO (나) 청구인들은 당초 신고 양도가액을 시가로 보기 어렵다 하더라도 두 곳의 공인감정평가기관이 쟁점토지에 대해 적법하고 정당한 방법에 의하여 합리적으로 거래당시 시가를 평가한 쟁점감정평가액이 있으므로 이를 쟁점토지의 양도 당시 시가로 보아야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 두 곳 감정평가법인의 세부 감정평가내역 요약서를 아래 <표5>와 같이 제시하였다. OOO

(3) 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면, OOO은 2017.12.14. 조합에 쟁점토지를 OOO원(평당 OOO원)에 재양도하고 처분이익에 대하여 법인세 OOO원(세율 20%)을 신고·납부한 것으로 나타나는데, 처분청은 OOO이 양도한 가액 OOO원을 청구인들의 쟁점토지 양도당시 시가로 판단하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 당초 신고 양도가액인 OOO원의 평당 가액이 OOO원으로 거래 당시 연접토지의 평당거래가액인 OOO원과 유사하므로 이를 시가로 인정하여야 하고, 처분청이 매매사례가액으로 제시한 쟁점금액은 당사자간의 특별한 사정에 따라 비정상적으로 산정된 가액일 뿐만 아니라 평가기간 밖에 있는 매매사례가액이어서 이를 시가로 적용한 것은 부당하다고 주장하나, 양도소득의 부당행위계산에 있어서 시가는 양도일 전후 각 3월의 기간으로 한다고 하고 있는데, 청구인들이 제시한 비교사례가액은 쟁점토지 거래기준일(2017.4.11.)부터 3개월 밖에 있는 점, OOO과 조합간의 쟁점토지 매매계약일이 2017.11.29.로 기재된 계약서도 있으나, 동 계약서는 당초 해지된 2017.5.22.자 매매계약서상 잔금지급 시기만 변경된 것으로서 OOO과 조합간의 쟁점토지에 대한 매매계약은 2017.5.22.에 이루어진 것으로 보는 것이 보다 합리적이라 할 것이어서 쟁점금액이 평가기간 내에 있는 매매사례가액에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 쟁점토지의 양도 당시 시가로 보아 청구인들에게 부당행 위계산부인 규정을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 있다고 보기는 어렵다고 판단된다.

(5) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점감정평가액이 공인감정기관인 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인이 쟁점토지의 매매계약일인 2017.3.2.을 평가기준일로 하여 적법ㆍ정당하게 감정평가한 가액이므로 이를 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 소급감정가액이라 하더라도 감정이 적정하게 이루어진 경우에는 시가로 볼 수 있다는 관련 대법원 판례(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결)는 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있다고 한 것으로, 이 건에 있어 쟁점토지에 대하여 OOO이 조합과 거래한 가액으로서 시가로 볼 수 있는 쟁점금액이 존재하므로 쟁점감정가액을 시가로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.