[요지] 쟁점부동산은 그 양도시기가 속하는 과세기간에 평가된(201x.x.xx.) 감정평가가액이 존재하므로 처분청이 기준시가보다 이를 우선 적용하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 감정평가가액의 비율로 안분계산하여야 한다고 판단됨 다만, 처분청이 적용한 감정평가액은 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위한 목적으로 평가한 것이고 청구인이 제시한 쟁점부동산 연접 토지의 감정평가가액과 차이가 나는 점 등을 감안할 때, 처분청이 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 산정된 감정가액에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 안분계산하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2019.11.7. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 처분청이 OOO대지 482㎡, 같은 곳 715-8 대지 215㎡ 및 같은 곳 지상 건물 98㎡에 대한 감정평가를 의뢰하여 산정된 감정가액에 따라 토지 및 건물의 양도가액을 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 쟁점부동산 양도가액은 토지 및 건물 소유자가 합리적인 근거에 따라 각각 양수자와 합의하여 정한 금액이고, 처분청이 토지 및 건물 양도가액이 기준시가 및 감정평가금액과 비교하여 현저하게 차이가 있다는 이유로 쟁점부동산을 일괄양도하였다고 본 이 건 처분은 부당하다. (가) 공인중개사에게 문의한 결과 쟁점토지 인근 토지가 평당 OOO정도에 거래금액이 형성되어 있었고, 쟁점토지 중 715-8번지의 경우 맹지로서 별도 거래시 쟁점토지 715-1번지 거래가액의 50∼70%의 가액이라는 사실에 근거하여 쟁점토지 가액을 평당 OOO산정하여 공시지가의 약 2배에 상당하는 OOO양도하였다. 또한 쟁점토지 양수자가 쟁점토지와 함께 구입한 인근 토지는 2면이 도로와 접해 있어 쟁점토지보다 입지조건이 양호한 바 이를 기준으로 산정 시 쟁점토지의 실거래가액은 OOO감정가액은 OOO추정할 수 있다. (나) OOO2004년 쟁점건물을 신축하여 세차장을 운영하였는바, 자동차정비업 등을 계속 영위할 경우 쟁점건물은 충분한 재산적 가치가 있었고, 건축연수가 오래되어 기준시가 및 감정가액이 낮게 산출되었을 뿐 같은 규모의 건물을 신축하기 위해서는 OOO이상 소요될 것으로 보아 이를 건물가액으로 한 것이다. (다) 쟁점건물 양도가액은 당사자 간의 자유로운 의사에 따라 합의 결정한 실지거래가액이고, 쟁점부동산 매매계약은 거래당사자들 간 사전협의를 거친 후 거래대금은 청구인 및 OOO통장으로 각각 입금되었으며, 공인중개사 수수료도 각각 지급하였다. 따라서 쟁점토지와 쟁점건물 거래가액이 기준시가 또는 감정평가가액에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나더라도 쟁점부동산 거래당시 시가가 충분히 반영된 사회통념상 제시할 수 있는 합당한 금액으로 보아야 한다.
(2) (예비적 청구) 처분청이 제시한 감정평가액은 양수자가 대출 목적으로 평가한 것으로서 양도 당시 건물가액 및 토지가액을 충분히 반영하지 않은 객관성이 결여된 감정평가액이므로 기준시가에 따라 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것이 타당하다. (가) 처분청은 OOO지사에 의뢰하여 받은 2018.3.19. 기준 쟁점부동산 감정평가가액으로 쟁점부동산 양도가액을 안분계산하였으나, 쟁점부동산 담보 목적으로 은행이 의뢰하여 평가받은 점에서 지역ㆍ개별 요인 등의 조건을 고려하지 않은 왜곡된 감정평가 결과로 보아야 한다. (나) 대법원은 공급가액의 안분계산의 기준이 되는 감정가액과 관련하여,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 한 감정평가액이라 하더라도 그 감정평가액을 시행령 제64조의 제1호에 의하여 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보기 위해서는 감정평가가 적정한 감정 방법에 따라 행하여진 것으로서 공정성과 합리성을 가진 것이어야 하는 것으로 판시(대법원2001두4405, 2002.3.12. 참조)하고 있는바, 처분청이 제시한 감정평가액은 아래와 같은 사유로 부당하다.
1. 감정평가액과 기준시가 비교내역은 아래 ＜표1＞·＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 감정평가액과 기준시가 비교내역 (단위: 원/㎡, %) ＜표2＞ 쟁점토지 공시지가 변동내역 (단위: 천원/㎡)
2. 쟁점토지 715-1번지(아래그림 ^#56192;^#57011;)와 공시지가가 동일한 714-9번지(아래그림 ^#56192;^#57009;)는 대로와 소로를 접하고 있어 쟁점토지에 비해 입지가 좋은 것으로 보이는데도 감정평가액은 낮게 산정되어 있고, 도로와 접해 있지 않은 맹지인 쟁점토지 715-8번지(아래그림 ^#56192;^#57012;)의 경우 개별적으로 거래시 시가의 50〜70% 수준에서 가격이 형성되는 것이 거래 관행임에도 불구하고 공시지가가 비슷한 717-3번지(아래그림 ^#56192;^#57010;)에 비해 감정가액을 1.5배 높게 산정하는 등 감정평가액은 객관성과 합리성을 가진 것으로 보기 어렵다.
3. 쟁점건물에 대한 감정평가 결과는 건물 감정가액의 기초가 되는 금액이 쟁점건물의 규모와 형태, 이용도, 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등을 고려하여 산정된 합리적이고 객관적인 가액인지 여부를 충분히 설명하지 못하고 있다.
4. 처분청이 감정가액에 따라 안분계산한 가액과 기준시가에 따라 안분계산한 가액이 건물 감정평가액의 약 2배에 이르고, 토지 및 건물의 기준시가와 처분청이 제시한 감정평가가액을 비교하면 쟁점토지 비율이 과다하고 쟁점건물 비율은 낮게 산정되어 있는 등 평가가액이 부적정하여 안분계산의 근거로 할 수 없다 따라서 OOO감정평가액은 토지 매입만이 목적인 양수자에게 토지 담보 대출 한도를 높이기 위해 쟁점토지의 감정가액은 높게, 쟁점건물의 감정가액은 낮게 평가하는 등 공정성과 합리성이 결여된 감정평가이므로 기준시가에 따라 안분계산하여 각 자산의 양도가액을 산정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 거래가액은 청구인과 OOO양수자와 합리적인 근거에 따라 상호 합의한 금액으로서 신고한 쟁점토지 및 건물 거래가액이 기준시가 및 감정평가가액과 비교하여 현저하게 차이가 있다는 이유만으로 쟁점부동산을 일괄 양도한 것으로 본 것은 부당하다고 주장하나, 세무조사 당시 청구인은 “쟁점부동산 거래 일체의 행위에 대해서 관여하지 않았고 거래대금 형성과정에 대해서 알지 못한다.”라고 진술한 바 있다. (가) 쟁점부동산의 감정가액으로 안분계산한 가액과 청구인이 신고한 양도가액을 비교한 내역은 아래 ＜표3＞과 같고, 건물가액에 비하여 토지가액이 상대적으로 지나치게 낮은 것이 나타난다. ＜표3＞ 신고 양도가액과 감정평가액 비교내역 (단위: 백만원) 또한 청구인은 OOO쟁점건물에서 운영한 세차장 매출이 증가하고 있었고 사업규모가 확장되는 추세에서 다른 장소로 이전할 의사가 없었다고 주장하나, 쟁점부동산 인근에는 셀프 세차장이 증가하여 OOO세차장 매출이 감소하는 추세에 있었던 것이 아래 ＜표4＞와 같이 OOO연도별 부가가치세 신고내역에 나타나고, OOO2018.4.30. 세차장을 폐업한 이후 재 개업한 이력이 없다. ＜표4＞ 연도별 OOO부가가치세 신고내역 (단위: 천원) (나) 청구인은 OOO세차장 영업을 계속할 목적으로 건물 신축비용으로 OOO이상 소요될 것으로 판단하여 양수자에게 제시한 금액이라고 주장하나, OOO신고한 쟁점건물 거래가액은 감정평가금액으로 안분한 가액에 비하여 1,361%나 높은 가액으로서 특수관계가 없는 일반인간의 부동산 거래라고 보기 어렵고, 쟁점부동산 양수자는 병원건물 신축부지가 필요하였을 뿐이므로 쟁점부동산 중 건물가액은 중요하지 않았다고 진술하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산 거래가액은 양수자와 합의한 것이고 토지와 건물의 가액을 양수자 측 공인중개사에게 설명하였다고 하나, 쟁점부동산 양수자는 조사 시 “쟁점부동산 거래에 대해 OOO구두로 사전 협의하면서 토지 및 건물 각각의 거래금액은 흥정한 사실이 없고, OOO작성하여 온 쟁점토지 및 쟁점건물 각각의 계약서에 날인하지 않으면 당초 협의는 없었던 것으로 하겠다는 말을 듣고 토지 및 건물 매매가액에 관계없이 날인한 것”이라고 진술하였다.
(2) 청구인은 처분청이 제시한 감정가액은 쟁점부동산 양수자가 대출 목적으로 평가받은 것으로서 쟁점부동산 양도 당시 토지 및 건물가액을 충분히 반영하지 않은 객관성이 결여된 감정평가이고, 토지 매입만이 목적인 양수자에게 토지 담보 대출액을 높이기 위해 토지 감정가액은 높게, 건물 감정가액은 낮게 평가하는 등 합리적인 평가서라고 보기 어렵다고 주장하나, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있는바, OOO작성한 쟁점부동산에 대한 감정평가표는 같은 법 제5조 제2항, 제3조 제1항 및 제2항 규정에 따라 평가기준에 의하여 쟁점토지의 표준지 공시지가를 기준으로 각 가격시점까지의 지가 변동률과 획지의 형태 및 규모, 가로조건, 접근조건, 이용상황 등 제반 가격 형성요인 및 인근 유사토지의 가격수준 등을 종합적으로 참작하여 평가한 것이다. 따라서 청구인과 OOO쟁점부동산 매매계약서에 기재된 쟁점토지 대금 OOO쟁점건물 대금 OOO감정평가액과 비교하여 합리적인 범위를 벗어나 있고, 쟁점부동산 양수자는 기존 건물 철거 후 병원을 신축할 계획이었던 점에서 쟁점건물을 OOO인정하여 취득하였다고 보기 어려우므로부가가치세법 시행령 제64조 제1호의 기준기간 안에 있는 감정평가가액의 비율로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 감정가액으로 안분하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정 후 과세한 처분의 당부
② (예비적 청구) 기준시가로 안분하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
(2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(3) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 양도가액과 기준시가 차이가 기준시가의 30% 이상으로 토지와 건물가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 감정가액OOO으로 안분계산하여 아래 ＜표5＞와 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO하여 청구인에게 쟁점토지에 대한 양도소득세 OOO경정·고지하였다. ＜표5＞ 양도소득세 신고 및 경정내역 (단위: 원)
(2) 처분청의 이 건 양도소득세 조사내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 “쟁점부동산 거래행위에 대해서 일체 관여하지 않았기 때문에 거래대금 형성과정에 대해서는 모른다.”라고 진술하였고, OOO“쟁점건물에서 자동차 세차업을 운영하였고 부수적으로 자동차 경정비 및 보험업을 영위하였기 때문에 건물가액에 영업 보상금이 포함되어 있어 건물가액이 높은 것”이라고 진술하였다. (나) 쟁점부동산 양수자 OOO작성하여 온 토지 및 건물 각각의 매매계약서에 날인하였고, 건물가액이 토지에 비해 과도하다고 생각하였으나 토지 및 건물 전체 양수금액이 OOO으로서 당초 약정한 금액과 일치하고 건물 신축부지만 필요하여 양도인이 제시한 금액대로 계약한 것으로서 매매대금 흥정시 영업보상금이나 권리금 등의 언급은 없었다.”라고 진술하였다. (다) OOO작성한 쟁점부동산의 감정평가 내역(양수인 대출목적)은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점부동산 감정평가액 (단위: 원)
(3) 청구인 및 OOO신고한 쟁점부동산 양도가액과 소득세법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제66조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제64조 등에 따라 안분계산한 가액의 차액 비율은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 신고가액과 안분계산가액의 차이 (단위: 천원, %)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①(주위적 청구)·쟁점②(예비적 청구)에 대하여 살피건대, 소득세법 제100조 제2항에서 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산하도록 규정하고 있는 한편, 제3항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위 제2항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정되어 있고, 소득세법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제64조에 따르면 토지와 건물의 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 감정평가가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 하도록 규정되어 있는바, 쟁점부동산은 그 양도시기가 속하는 과세기간에 평가된(2018.3.19.) 감정평가가액이 존재하므로 처분청이 기준시가보다 이를 우선 적용하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 감정평가가액의 비율로 안분계산하여야 한다고 판단된다. 다만, 양도가액의 안분계산의 기준이 되는 감정가액과 관련하여, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 한 감정평가액이라 하더라도 그 감정평가액을 부가가치세법 시행령 제64조의 제1호에 의하여 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보기 위해서는 감정평가가 적정한 감정 방법에 따라 행하여진 것으로서 공정성과 합리성을 갖추어야 하는바, 처분청이 적용한 감정평가액은 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위한 목적으로 평가한 것이고 청구인이 제시한 쟁점부동산 연접 토지의 감정평가가액과 차이가 나는 점 등을 감안할 때 처분청이 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 산정된 감정가액에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 안분계산하여 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.