직계존속으로부터 매매한 이 건 주택의 취득에 대하여 주택유상거래 세율을 적용 할 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2018지0935

[주 문] OOO구청장이 2019.8.19. 청구인에게 한 취득세 OOO부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인(1939년생)은 2019.7.25. 자녀 OOO(이하 “매도인”이라 한다)과 OOO(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO매매하기로 하는 부동산매매계약을 체결하고 계약금 OOO지급하였고, 중도금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며 매수인은 이 건 부동산에 대하여 제3자에게 임차를 하고 제3자로부터 임차보증금을 수령하는 즉시 매도인에게 잔금 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하기로 한다는 계약 내용에 따라 2019.7.25. 중도금 OOO지급하고 소유권이전등기를 하였으며, 같은 날 총 매매대금 OOO과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제8호의 주택 유상취득세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 처분청에 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인과 매도인 간의 이 건 부동산 매매계약에서 매매잔금은 제3자의 전세보증금을 수령하는 즉시 쟁점금액을 지급한다고 함에 따라 청구인이 이 건 부동산 취득 당시(소유권이전등기일) 채무승계에 관한 입증 서류가 없었으므로 쟁점금액에 대해서는 매도인으로부터 증여받은 것으로 보아지방세법제11조 제1항 제2호의 무상취득세율(1천분의 35)을 적용하여 2019.8.19. 청구인에게 취득세 OOO(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 2019.9.30. OOO전세보증금을 OOO으로 하여 이 건 부동산에 대한 전세계약을 체결하고 같은 날 계약금 OOO수취하였고, 2019.10.1. 매도인에게 매매대금 OOO지급하였으며, 2019.10.10. 전세보증금 잔금 OOO을 지급받고 2019.10.11. 매도인에게 매매대금 OOO지급하여 매매계약에 따른 잔금을 지급하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 지방세법제7조 제11항 제4호 가목에서 부동산의 취득시 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 직계존비속의 부동산을 유상으로 취득한 것으로 규정하고 있고, 소득세법제25조 제1항 본문은 거주자가 부동산 또는 그 부동산 상의 권리 등을 대여하고 받는 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 소득으로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 이 건 부동산을 매도인으로부터 매수하고 매매계약 상 특약에 따라 이 건 부동산을 제3자에게 임대하고 수령한 전세보증금으로 매매계약 상 잔금을 지급하기로 하였으므로 이는 당연히 청구인의 소득을 통하여 이 건 부동산을 취득한 유상거래에 해당한다. 조세심판원 심판례에서도 직계존비속 간의 부동산 매매 후 바로 매도인을 임차인, 매수인을 임대인으로 하는 임대차계약을 맺고 임대차보증금과 매매계약 상 잔금을 상계처리하는 형태의 거래를 증여의제 취득과 상이한 형태의 거래로 보면서 그 특성상 임대보증금 부분은 매매 당시 그 대가를 지급할 수 없고 차후 임대차관계가 종료시 관련 금전거래가 발생할 수밖에 없으며 배우자 또는 직계존비속 간의 거래라 하여 거래 당시 대가를 지급한 사실이 없다는 이유만으로 실제 유상거래임에도 이를 부인하는 것은 합리적 기준 없이 차별하는 것이라고 명시(조심 2018지935, 2018.12.5. 참고)한바, 이와 같이 부동산 매매거래에 있어 임대차보증금을 상계 처리함으로써 매매대금 지급에 갈음한 사안에서도 거래의 유상성을 긍정하고 있다는 점을 감안하면, 이 건과 같이 매매계약 상의 특약에 따라 잔금의 현실 지급을 이행한 경우가 유상거래에 해당함은 더욱 자명하므로, 쟁점금액에 대하여 무상취득세율을 적용하여 한 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 행정안전부에서는 “직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다”고 해석(행정안전부 지방세운영과-279, 2017.8.30.)하고 있고, 서울행정법원에서는 직계존비속간의 부동산 거래(부담부증여)에서 부모의 부채를 그의 자녀가 승계 시 해당 부채에 상당하는 금액을 유상거래롤 볼 수 있는지 여부에 대하여 부담부 증여계약 체결 이전에 소유하고 있던 재산 혹은 아파트 수증 이전에 증여받은 재산 그 밖에 원고의 재산이 있어 그 재산 가액이 이 사건 보증금 상당액을 반환할 수 있는 정도에 이른다는 점이 증명되어야 한다고 판시(서울행정법원 2019.7.12. 선고 2018구합79100 참고)한 바 있다. 즉, 직계존비속 간의 부동산 거래에 관하여 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득증명 등과 함께 채무승계 내지는 대금지급사실이 입증되는 경우에 한하여 전세보증금 채무가 유상거래로 인정되는 것인 바, 청구인이 이 건 부동산 취득 당시 매도인에게 지급한 것으로 증명되는 대가는 OOO불과하고, 매매대금의 약 60%정도인 OOO원에 대해서는 대가를 지급한 사실이 없는 점, 청구인이 이 건 부동산의 매매잔금을 제3자의 임차보증금으로 지급하였으나, 이는 취득일 이후로서 취득 당시에는 채무승계를 하지 않은 점, 설령 채무승계를 하였다 하더라도 청구인의 소득 및 청구인의 재산이 해당 채무를 반환할 정도에 이른다는 것이 입증되지 않은 점에 비추어 쟁점금액에 대해서는 유상거래로 인한 취득으로 보기 어렵다. 청구인이 제시한 심판청구 사건(이하 “이 건 인용사건”이라 한다)은 부동산 매수자가 취득시점에 매도인의 채무를 승계하였으나, 이 건은 청구인이 이 건 부동산의 취득시점에 채무를 승계하지 않고 잔금을 보류하였다가 3개월이 경과된 시점에 제3자의 전세보증금으로 잔금을 지급하여 이 건 부동산 취득시점에는 채무승계가 이루어지지 아니하였고, 이 건 인용사건은 부동산 매수자의 소득이 소득금액증명원으로 입증되었으나, 이 건은 청구인의 소득이 입증된 바 없어 이 건과 이 건 인용사건은 사실관계가 명백히 다르므로, 이 건 인용사건을 그대로 인용하기는 어려운바, 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 부동산 매매대금 중 계약에 따라 제3자에게 전세보증금을 수취하여 지급한 잔금에 대하여 무상취득세율을 적용하여 취득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

(2) 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례) ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.(단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 부동산 매매계약서에 의하면 매매대금은 OOO이고, 계약금 OOO계약시, 중도금 OOO2019.7.25. 지불하고, 중도금 수령과 동시에 매도인은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 매수인은 매매목적물에 대하여 제3자에게 임차를 하기로 하고, 제3자로부터 임차보증금을 수령하는 즉시 매도인에게 매매목적물에 대한 잔금 OOO지급하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 매도인의 OOO거래내역에 의하면 매도인은 청구인으로부터 2019.7.23. OOO2019.7.25. OOO매매대금을 계좌로 지급받은 것으로 확인된다. (다) 청구인은 2019.7.25. 이 건 부동산의 과세표준을 OOO으로 하고지방세법제11조 제1항 제8호의 주택 유상취득세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 OOO신고ㆍ납부하고 소유권이전등기를 경료하였다. (라) 부동산거래계약신고필증에 의하면 청구인은 2019.7.25. 실제거래가격을 OOO으로 하여 처분청에 부동산거래계약신고를 완료한 것으로 나타난다. (마) 부동산 전세계약서에 의하면 청구인은 2019.9.30. OOO전세보증금을 OOO으로 하여 이 건 부동산에 대한 부동산 전세계약을 체결하였고, 계약에 따라 2019.9.30. 계약금 OOO2019.10.10. 잔금 OOO각각 지급받았으며, 매도인에게 2019.10.1. OOO2019.10.11. OOO이 건 부동산 매매대금 잔금을 각각 지급한 것으로 확인된다. ＜표1＞ 매매대금 계좌이체 내역 (단위: 원) (바) 청구인은 매도인과 종전 임차인 간에 분쟁으로 인하여 이 건 부동산의 임대차계약 승계 및 명도 등이 정상적으로 이루어 질 수 없는 상황이었기에 이 건과 같은 매매계약의 형태를 취할 수밖에 없었고, 이 건 부동산의 명도가 지연되어 청구인의 신규 임대차계약 체결이 지연되었기 때문에 잔금지급까지 2개월가량의 시간이 소요된 것이라고 주장하면서, 매도인과 종전 임차인 OOO간의 임대차계약서 및 문자메세지 등을 제출한 바, 매도인은 OOO2017.10.8.∼2019.10.7.의 기간 동안 이 건 부동산에 대한 임대차계약을 체결하였으나 2018년 5월경 종전 임차인이 해외거주 등을 사유로 계약해지를 요구하였고, 2019년 5월경까지 중개업자 선정, 중개수수료 부담 등과 관련하여 매도인과 종전 임차인 간에 분쟁이 있었던 것으로 보인다. (사) 부동산등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2016.6.21. OOO에게 OOO를 매매가액 OOO매도하였고, 2016.11.8. OOO를 매매가액 OOO매도하여 소유재산 처분 금액이 합계 OOO것으로 확인된다. (아) 청구인이 제출한 OOO보험 계좌 조회에 의하면 2016.11.8. 현재 납입되어 있는 보험계좌 8건의 해지환급금 총액은 OOO으로 확인되고, OOO2012.11.22. 일시납으로 가입한 보험계약의 해지환급금(만기일자 2022.11.22.)은 OOO으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점금액에 대하여 무상취득세율을 적용함이 타당하다는 의견이나, 지방세법제7조 제11항 제4호 나목 및 라목에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등의 취득을 위하여 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 또는 이에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 이를 유상으로 취득한 것으로 규정하고 있는 점, 청구인은 2019.7.23. OOO2019.7.25. OOO을 각각 계좌이체로 매도인에게 지급하였고, 2019.9.30. OOO전세계약을 체결하여 2019.9.30. 계약금 OOO2019.10.10. 잔금 OOO각각 지급받은 뒤 2019.10.1. OOO2019.10.11. OOO각각 계좌이체로 매도인에게 지급하여 매매대금 OOO전액을 매매계약에 따라 매도인에게 지급한 사실이 확인되는 점, 청구인은 이 건 부동산을 취득하기 이전인 2016년 두 건의 부동산을 매매대금 합계 OOO양도한 사실이 있고, 해당 부동산 양도 당시 별도로 보유하고 있던 보험자산(해지환급금) 합계 OOO존재한 것으로 확인되는 등 일정 수준의 재산상태가 확인되어, 청구인의 연령, 생활환경 및 사회적 관계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 이 건 부동산의 매매대금을 지급할 자력이 있다고 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 무상취득세율을 적용하여 취득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.