[요지] 쟁점①금액은 이 건 아파트의 신축 및 분양에 관련한 전반적인 업무를 맡긴 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점②는 이 건 아파트의 분양을 위해서만 지급한 비용이라고 볼 수는 없는 점, 쟁점③은 자본금 조달에 대한 금융비용은 이 건 건축물의 신축을 위한 금융비용으로 볼 수 있는 점에 비추어 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분도 정당하다고 판단됨, 쟁점④는 토지를 취득하기 위하여 차입한 대출금에 대한 상환비용으로 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO2019.8.7. 청구법인에게 한 취득세 OOO부과처분은 그 과세표준에서 OOO제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 금액 OOO중 청구법인이 OOO에게 지급한 OOO(이하 “쟁점1금액”이라 한다)은 OOO등으로부터 이 건 아파트의 분양 관련 업무협조, 수분양자의 관리 지원 및 자금집행의 적정성 검토에 대한 용역을 제공받고 지급한 비용으로 이 건 아파트의 분양과 관련한 비용일 뿐 이 건 건축물의 취득가격과는 관련이 없다.
(2) 청구법인은 이 건 아파트의 건축물분 부가가치세를 산정하고, 행정관청에 이 건 아파트의 분양가격을 신고하기 위하여 주식회사 OOO에게 이 건 아파트에 대한 감정평가를 맡기고, 그 대가로 OOO(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 지급하였는바, 감정평가의 결과대로 이 건 아파트의 분양가격이 결정된 것을 보면, 쟁점2금액은 이 건 건축물의 신축과는 관련이 없는 이 건 아파트의 분양을 위한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다.
(3) 청구법인은 OOO에게 약정에 따른 배당금 OOO지급하였고, OOO회계법인에게 이 건 아파트 분양계약의 적정성을 검증받고 그 대가로 OOO지급하였는바, OOO등에게 지급한 OOO(이하 “쟁점3금액”이라 한다)은 청구법인의 자본금을 투자한 재무적투자자에게 한 배당이거나 이 건 아파트의 분양계약의 유지와 관련된 비용으로 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없으므로 이에 대한 취득세 등도 취소되어야 한다.
(4) 청구법인은 주식회사 OOO등 9개 금융기관(이하 OOO등”이라 한다)으로부터 연리 4.48% 내외로 OOO차입하여 이 건 토지를 취득한 후, 금융비용을 줄이고자 OOO등 4개의 금융기관(이하 OOO이라 한다)으로부터 연리 3.4%로 OOO조달하여 OOO등으로부터 차입한 자금을 상환하면서 이에 대한 자문을 한 OOO수수료 OOO법률자문을 한 법무법인 OOO지급하였는바, 청구법인이 OOO등에게 지급한 OOO(이하 “쟁점4금액”이라 하고, 쟁점1․2․3금액을 포함하여 이하 “쟁점금액”이라 한다)은 이 건 토지를 취득한 후 그 대출금을 상환하는 과정에서 발생한 금융비용으로 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없다.
(1) 쟁점1금액OOO청구법인과 공동으로 이 건 아파트의 신축 및 분양사업을 추진한 OOO로부터 신축과 관련한 각종 용역을 제공받고 그 대가로 지급한 비용으로 그 계약서 등을 볼 때, 해당 용역계약은 이 건 아파트의 분양과 관련한 용역뿐만 아니라 이 건 건축물의 신축과 관련한 용역도 포함하고 있으므로 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.
(2) 쟁점2금액OOO관련 법령에 따라 행정관청에 아파트의 분양가격을 신고하기 위하여 이 건 아파트에 대한 감정평가를 받은 후, 감정평가법인에게 지급한 비용이므로 이 건 건축물의 신축과 무관하다고 볼 수 없고, 행정관청에게 이 건 아파트의 분양가격을 신고하는 것은 이 건 건축물을 신축하는데 있어 필수적인 과정이므로 이는 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.
(3) OOO회계법인에게 지급한 쟁점3금액OOO은 청구법인이 이 건 아파트의 신축부동산 개발사업을 수행하기 위하여 재무적 투자자 또는 회계법인에게 지급한 용역비로서 당연히 이 건 건축물의 취득가격에 포함된다.
(4) 청구법인이 OOO체결한 계약 내용을 보면, 이 건 아파트의 신축 및 분양과 관련한 금융조달구조 개발, 금융자문 및 사업 수행을 위한 자료관리라고 기재되어 있는 것으로 보아 청구법인이 OOO에게 지급한 쟁점4금액OOO도 이 건 건축물의 신축과 관련한 각종사업을 효율적으로 수행하기 위하여 지급한 용역비로서 이 건 건축물의 취득가격에 해당된다.
(1) 청구법인과 OOO체결한 신탁계약서의 제6조 제1항을 보면, OOO자금관리업무를 하지 않는 것으로 기재되어 있고, 청구법인은 OOO에게 자금집행 적정성 검토 용역을 맡긴 것으로 보아 쟁점1금액OOO이 분양에 따른 자금관리만 맡기고 지급한 보수라고 보기는 무리가 있다고 할 것이고, 청구법인과 OOO체결한 공동사업표준협약서에서 수익배분 또는 보수에 대한 규정이 별도로 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라 청구법인과 OOO주택건설공사 감리용역 표준계약서, 공사도급계약서를 함께 체결하였으며, 착공신고와 사용검사 확인도 같이 수행하였음을 볼 때, 청구법인과 OOO이 건 부동산 개발의 공동사업자로 보는 것이 타당하고, OOO자기가 충분히 수행할 수 있는 업무를 OOO에게 나누어 준 것에 불과하다고 보이므로 쟁점1금액은 이 건 건축물의 취득가격으로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구법인이 OOO감정평가법인에게 이 건 부동산의 감정평가를 맡긴 것은 이 건 부동산을 취득하기 위한 것이 아니라 분양가격 산정 및 승인을 위한 것으로 보이므로 쟁점2금액OOO은 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다.
(3) OOO회계법인에게 지급한 쟁점3금액OOO도 이 건 부동산의 분양과 관계가 있는 비용일 뿐 이 건 건축물의 취득과는 관계가 없다 할 것이다.
(4) 청구법인은 낮은 금리로 자금을 조달하여 토지를 취득하는데 사용한 기존 대출금을 상환하고자 OOO에게 대출관련 업무 및 법률 자문을 의뢰한 것으로 보이는바, 쟁점4금액 OOO이미 취득이 완료된 토지와 관계가 있을 뿐 이 건 건축물의 취득가격과는 관계가 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO2002.6.10. 일반공사 건축, 토목공사업, 주택건설업 등을 목적사업으로 설립되었고, 청구법인은 2014.11.14. 주상복합건축물 신축 및 분양사업 등을 목적사업으로 설립되었으나, 대표이사가 동일한 것으로 보아 관계회사인 것으로 보인다. (나) OOO2014.9.30. 주식회사 OOO건축물 설계계약을 체결한 후, 2015.6.10. 청구법인과 공동사업에 대한 협약을 아래와 같이 체결하였다. (다) 청구법인은 2015.6.10. OOO등과 아래와 같이 용역계약을 체결하였다. (라) 청구법인은 2015.6.12. OOO공동으로 주식회사 OOO이 건 건축물의 신축에 따른 감리용역 계약을, 2015.6.16. 주식회사 OOO이 건 건축물의 신축공사계약을 체결하였다. (마) OOO감정평가법인은 2015.6.9. 이 건 아파트의 토지 가액을 OOO건축물 가액을 OOO각각 평가하였는데, 청구법인은 이 건 아파트의 가액을 토지와 건축물로 구분 평가한 것은 행정관청에 이 건 아파트의 분양가액을 신고하고, 건축물분에 대한 부가가치세를 산정하기 위한 것이라고 주장한다. (바) 청구법인은 주식회사 OOO등으로부터 OOO을 연리 4.48%에서 4.74%로 차입하여 OOO로부터 OOO이 건 토지를 취득하였고, 그 후 2015.9.24. OOO아래와 같이 금융 관련 자문계약을 체결하였다. (사) 청구법인이 제출한 계정별원장 등을 보면, 청구법인은 2015.9.24. OOO등으로부터 연리 3.4%로 OOO차입하여 OOO등으로부터 차입한 종전 대출금을 상환하면서 이를 중개한 OOO에게 대출수수료로 OOO을, 법무법인 OOO에게 대출금 상환에 따른 법률자문을 받고 OOO지급한 것으로 나타난다. (아) 2020.11.4. 조세심판관회의에 출석한 청구법인의 대리인 공인회계사 OOO에게 지급한 배당금 OOO대하여, 청구법인이 자본금을 조달하면서 그 투자자인 OOO에게 매년 배당을 하기로 하였으나 결손으로 인해 배당을 하지 못하다가 수익이 발생함에 따라 배당을 한 것이고, OOO회계법인에게 지급한 OOO분양계약의 적정성 등을 검증받고 지급한 용역료라고 진술하였다. (2)지방세법제10조 제5항 제3호에서 법인장부 등으로 사실상의 취득가격이 증명되는 취득은 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 각 호에서 그 간접비용을 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료, 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등으로 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점1금액에 대하여 살펴보면, OOO청구법인과 공동으로 이 건 건축물의 신축사업을 진행하였으므로 그 과정에서 OOO등이 사용한 각종 비용은 이 건 건축물의 취득을 위한 비용에 해당되고 청구법인이 쟁점1금액으로 이를 보전하여 준 것으로 보이는 점, OOO공동사업자 지위에서 청구법인이 하여야 할 건축물의 신축 관련 업무 중 일부를 대행하였다고 보는 것이 합리적인 점, 청구법인이 2015.6.10. OOO등과 체결한 용역계약은 이 건 아파트의 분양 관련 업무 협조, 분양계약자의 관리 지원, 자금집행 등의 적정성 검토 등에 관한 것으로 이는 이 건 아파트의 신축 및 분양에 관련한 전반적인 업무를 맡긴 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점1금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(4) 다음으로, 쟁점2금액과 쟁점3금액에 대하여 살펴보면, 청구법인이 이 건 부동산을 토지와 건축물로 구분하여 감정평가를 한 것이 행정관청에 분양가격을 신고하고 부가가치세를 산정하기 위한 것이라 하더라도 쟁점2금액OOO이 건 아파트의 분양을 위해서만 지급한 비용이라고 볼 수는 없는 점, 쟁점3금액OOO청구법인의 설립 당시 자본금을 투자한 OOO에게 지급한 배당금으로 일종의 금융비용에 해당하는 점, 청구법인은 OOO등으로부터 차입한 자금으로 이 건 토지를 취득하였으므로 자본금 조달에 대한 금융비용은 이 건 건축물의 신축을 위한 금융비용으로 볼 수 있는 점, 쟁점3금액 중 OOO이 건 아파트의 수분양자들로부터 계약금 및 중도금 등을 제때 받을 수 있는지 여부를 OOO회계법인에게 검토 받고 지급한 비용으로 이는 이 건 건축물의 신축 자금 조달과 관계가 있다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점2․3금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분도 정당하다고 판단된다.
(5) 끝으로, 쟁점4금액OOO대하여 살펴보면, 쟁점4금액은 청구법인이 토지를 취득하기 위하여 차입한 대출금에 대한 금융비용을 줄이기 위하여 다른 금융기관(OOO등)으로부터 자금을 차입하면서 자문을 받은 OOO등에 지급한 대출수수료 및 법률자문수수료로서 이 건 토지의 취득과 관련이 있을 뿐 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없다고 할 것이므로 처분청이 이를 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제10조[과세표준] ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용