[요지] 청구인이 이 건 부동산을 경락으로 취득하면서 주식회사 ㅇㅇ이엔지에게 쟁점임차보증금을 지급하지 않은 것으로 보이고 청구인에게 쟁점임차보증금의 반환의무가 실제 있었다고도 보기도 어려우므로 쟁점임차보증금이 이 건 부동산의 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장은 타당함
[요지] 청구인이 이 건 부동산을 경락으로 취득하면서 주식회사 ㅇㅇ이엔지에게 쟁점임차보증금을 지급하지 않은 것으로 보이고 청구인에게 쟁점임차보증금의 반환의무가 실제 있었다고도 보기도 어려우므로 쟁점임차보증금이 이 건 부동산의 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장은 타당함
[참조결정] 조심2009지0883 / 조심2020지0430
[주 문] OOO이 2019.8.23. 청구인에게 한 취득세 OOO원의 부과처분은 주식회사 OOO에 대한 임차보증금(OOO원)을 취득가격에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2014.10.28. 이 건 부동산을 경매로 낙찰받아 취득한 후 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 한 후 취득세를 모두 납부하였다. 청구인은 이 건 부동산의 소유자로서 해당 부동산에서 영업하는 임차인들의 낙찰금 가운데 배당금을 받지 못한 임차인들과 원만히 해결하여 임대차계약을 실행하였다. 처분청은 해당 부동산의 취득시기부터 4년 8개월이나 경과한 후 쟁점임차보증금을 취득세 과세표준에 포함하여 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과하였으나, 납세자로서 이러한 처분은 받아들이기 어렵다. 그리고, 처분청은 이 건 임차보증금을 OOO원으로 하였으나, 이 건 부동산의 2층의 주식회사 OOO와의 임대차계약(임대차보증금 OOO원, 이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)은 청구인이 이 건 부동산을 취득할 당시 존재하지 않았으므로 이 건 임차보증금(취득세 과세표준)은 OOO원으로 경정되어야 한다. 첨언하자면, 청구인은 배당금을 수령하지 못한 임차인들 가운데 이 건 건축물의 2층 주식회사 OOO씨는 존재하지 않았고, 해당 층의 현관은 잠겨 있어서 제3자가 나타나서 내부시설물 철거와 명도(이사)를 하겠다고 하면서 이사비용을 요구하여 청구인은 OOO백만원을 지급하고 이를 해결하였다.
(2) 청구인은 위에서 설시한 바와 같이 부당한 취득세 등 부과처분에 대하여 처분청 담당공무원과 상의하였으나 담당공무원으로부터 부동산 취득세는 스스로 알아서 신고하여야 할 의무가 있다는 답변을 듣고는 이에 허탈한 마음을 금할 수 없었다. 청구인은 그동안 살아오면서 세금 및 과태료 등을 미납하지 않은 모범납세자인바, 납부불성실가산세까지 부과한 이 건 처분은 도저히 받아들이기 어렵다. 나.처분청 의견
(1) 부동산을 낙찰받을 당시에 주택임대차보호법 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으며, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 임차보증금은 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다(조심 2009지883, 2010.4.1., 같은 뜻임). 청구인은 총 낙찰대금 OOO원으로 이 건 부동산을 취득하면서 해당 낙찰대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였으나, 이 건 부동산의 매각물건명세서, 임대차관계조사서 등에 따르면 해당 부동산에 대항력 있는 임차보증금은 OOO이다. 청구인은 이 건 부동산의 소유권을 취득함과 동시에 임차보증금 반환채무도 함께 인수하였다고 할 수 있고, 대항력 있는 이 건 임차보증금은 채무인수액으로서 취득을 위한 간접비용에 해당한다.
(2) 취득세는 납세의무자가 스스로 조세채무의 성립요건 충족 여부 등을 확인하고 자신의 책임하에 과세표준 및 세액 등을 스스로 신고납부 하여야 하는 조세이고, 가산세는 납세자가 정당한 사유 없이 법에 규정된 신고ㆍ납부 의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제제로서 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지ㆍ착오 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다(대법원 2013.5.23. 2013두1829, 같은 뜻임).
3. 심리 및 판단
① 쟁점임차보증금이 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
② 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부
(1) 청구인이 ‘경매’를 원인으로 2014.10.28. 이 건 부동산을 취득한 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2014.1.20. OOO지원의 경매개시결정으로 매각공고된 이 건 부동산을 OOO원에 낙찰받아 2014.10.28. 취득하고 해당 부동산 경락대금(OOO원)을 과세표준으로 하여 2014.10.29. 취득세를 신고하고, 2014.10.31. 취득세 등 합계 OOO원을 납부하였다. (나) 현황조사서(2014.1.27. 조사)를 살펴보면 OOO 업무담당자가 2014.1.27. 이 건 부동산에 현황조사를 실시한 결과 그 주요 내용은 다음과 같다. (다) 영수증 등에 따르면 청구인이 2014.12.24.OOO 등에게 이 건 부동산 2층 전부의 명도 및 이사비용 명목으로 OOO을 지급한 것으로 나타난다. (라) 이 건 부동산의 매각물건명세서상 임차인들의 현황내역은 다음의 ＜표＞와 같다. OOO (마) 부동산 등기사항전부증명서(2019.7.17. 발급)을 살펴보면 청구인은 2014.10.29. ‘임의경매로 인한 매각’을 원인으로 2014.11.5. 이 건 부동산을 취득한 것으로 나타난다. (바) 법인 등기사항전부증명서(2019.11.6. 발급)에 따르면 주식회사 OOO는 2014.12.2. OOO으로 해당 법인의 본점소재지를 변경하고, 2014.12.11. 이를 변경등기하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세법 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제4호에서 공매방법에 의한 취득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하되 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하면서 그 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 규정하고 있다. 위 조항에서 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급하여야 할 원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 실제로 당해 물건의 취득대가로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 취득시기까지 지급원인이 발생되지 아니하여 실제 지급되지 아니한 금액은 이에 포함되는 것으로 볼 수 없다 할 것이다(조심 2020지430, 2020.5.7., 같은 뜻임). 처분청은 쟁점임차보증금이 대항력 있는 임차보증금으로서 이 건 부동산의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다는 의견이나, 상가임대차보호법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로 규정하고 있으나, 이 건 부동산이 주식회사 OOO에게 실제로 인도되었다는 사실이 불분명한 점, 이 건은 세무조사를 통한 취득세 등 부과처분으로서 처분청이 해당 과세행위에 대한 입증책임이 있음에도 쟁점임차보증금과 관련하여 임차인의 대항력 여부에 대하여 제대로 입증하지 못한 것으로 나타나고, 매각물건명세서(2014.7.21. 작성) 등에 따르면 주식회사 OOO는 별도의 배당요구를 하지 않은 것으로 보이는 점, 주식회사 OOO의 임대차기간은 2010.6.25.부터 2012.6.24.까지이므로 이후 해당 임대차계약이 2년에 걸쳐서 연장되었다고 하더라도 청구인이 2014.10.28. 이 건 부동산을 취득하기 이전인 2014.6.24. 그 임대차계약이 종료되었을 가능성이 존재하는 점, 위에서 설시한 바와 같이 처분청이 주식회사 OOO가 대항력 있는 임차인이라는 사실을 입증하지 못 함에 따라 청구인이 주식회사 OOO에게 쟁점임차보증금을 지급할 의무가 있는지 여부가 불분명한 점, 청구이유서 등에 따르면 청구인이 이 건 부동산을 취득한 후에 해당 부동산 2층의 문이 잠겨 있고 주식회사 OOO 대표 임대일은 나타나지 않았으며 이로 인하여 청구인이 별도의 처리비용을 지급하고 내부의 적재된 물품을 정리한 후 해당 부분(2층)을 명도받은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 이 건 부동산을 경락으로 취득하면서 주식회사 OOO에게 쟁점임차보증금을 지급하지 않은 것으로 보이고 청구인에게 쟁점임차보증금의 반환의무가 실제 있었다고 보기도 어려우므로 쟁점임차보증금이 이 건 부동산의 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장은 타당하다고 할 것이다. 따라서, 쟁점임차보증금이 이 건 부동산 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보아 청구인에게 취득세 등을 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (나) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 그 심리를 생략하기로 한다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (중략)
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사 등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
(3) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.(중략)
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법 제536조를 준용한다. 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조 제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(4) 상가임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 민법 제536조를 준용한다.