[요지] 이 건 토지의 취득세 과세표준은 이 건 토지의 취득에 따른 반대급부로 거래상대방에게 제공한 이 건 처분토지의 시가표준액이 아니라 이 건 토지의 시가표준액이라 할 것이므로 처분청이 이 건 토지의 취득세 과세표준을 이 건 처분토지의 시가표준액으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[요지] 이 건 토지의 취득세 과세표준은 이 건 토지의 취득에 따른 반대급부로 거래상대방에게 제공한 이 건 처분토지의 시가표준액이 아니라 이 건 토지의 시가표준액이라 할 것이므로 처분청이 이 건 토지의 취득세 과세표준을 이 건 처분토지의 시가표준액으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] OOO구청장이 2019.8.28. 청구법인에게 한 취득세 등OOO원의 경정청구 거부처분은 그 과세대상 면적을 OOO㎡에서 OOO㎡로 변경하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결에서 재건축조합이 제3자로부터 취득한 토지는 일반분양분에 우선 배분된다고 판결하고 있으므로 청구법인이 제3자로부터 취득한 쟁점토지(OOO㎡)는 전부 일반분양분 토지(OOO㎡)에 우선 배분되어, 청구법인이 조합원으로부터 취득한 토지는 이 건 일반분양용 토지에서 쟁점토지를 차감한 이 건 정산 후 토지(OOO㎡)라 할 것이므로 이 건 취득세 등은 그 과세대상 면적을 당초 OOO㎡에서 OOO㎡로 변경하여 산출한 세액으로 경정하여야 한다.
(2) 이 건 정산 후 토지는 사실상 청구법인의 체비지이고, 체비지는 사업시행자가 환지처분이 공고된 다음날 그 소유권을 원시취득하는 것으로서 그 취득세율은지방세법제11조 제1항 제3호에서 규정한 1천분의 28이라 할 것이나, 청구법인은 같은 항 제2호의 세율(1천분의 35)을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였는바, 청구법인이 세율을 잘못 적용하여 초과 납부한 취득세 등은 환급되어야 한다.
(1) 주택재건축사업에 있어서 신탁의 본질 등을 고려할 때, 주택재건축조합이 제3자로부터 취득한 토지의 경우 그 전부를 일반분양분 토지에 우선 배분할 것이 아니라 비조합원용 토지의 용도에 따라 배분하는 것이 타당하다 할 것인바, 쟁점토지(OOO㎡)는 ＜표2＞의 비조합원용 토지(OOO㎡)에서 일반분양용(50.14%), 임대주택용(16.33%, OOO에게 기부채납), 정비기반시설용(33.53%, 처분청에 무상귀속) 토지가 차지하는 비율대로 안분하여야 할 것이고, 이와 같이 안분하는 경우 쟁점토지 중 일반분양분은 OOO㎡라 할 것이므로 이 건 취득세 등은 그 과세대상면적을 OOO㎡에서 OOO㎡(OOO㎡에서 OOO㎡를 차감한 면적)로 변경하여 산출한 세액으로 경정하는 것이 타당하다.
(2) 청구법인이 조합원으로부터 취득한 일반분양분 토지는 면적의 많고 적음에 관계 없이도시 및 주거환경정비법제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 취득하는 것으로 사실상 승계취득에 해당하므로 이를 원시 취득으로 보아지방세법제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여야 한다는 청구법인의 주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
① 청구법인이 제3자로부터 취득한 토지(OOO㎡)를 일반분양용 토지로 보아 청구법인이 조합원으로부터 취득한 토지의 면적을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 청구법인이 조합원으로부터 취득한 토지는 사실상 원시취득에 해당하므로 이에 대하여는지방세법제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2013.4.3. 처분청으로부터 이 건 재건축사업의 시행인가를 받은 후 2016.9.26. 관리처분계획(변경)인가를 받았으며, 그 관리처분계획을 보면, 이 건 재건축사업을 시행하기 전 이 건 사업부지(OOO㎡) 중 택지(공동주택 등의 부속토지) 면적은 OOO㎡이고, 나머지 OOO㎡는 정비기반시설(도로) 면적이었으나, 사업시행 후에는 택지 면적이 OOO㎡ 감소하여 OOO㎡가 되고, 처분청에 무상귀속되는 정비기반시설 면적은 택지감소분 만큼 증가하여 OOO㎡(도로 OOO㎡, 공원 OOO㎡)가 되었으며, ＜표2＞의 임대주택의 부속토지 OOO㎡는 향후 OOO에게 기부채납 할 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 조합원으로부터 신탁받은 OOO토지 OOO㎡ 외에 정비기반시설(도로) 등으로 사용하기 위하여 2015.10.21.부터 2018.10.26.까지 4회에 걸쳐 OOO등으로부터 그 용도가 도로 또는 대지인 쟁점토지(OOO㎡)를 아래 ＜표3＞과 같이 취득한 후 취득세 등 OOO원(＜표1＞ 참조)을 신고·납부하였다. ＜표3＞ 쟁점토지의 취득일, 전 소유자 및 취득 원인 등 (단위: ㎡, 원) (다) 처분청은 2019.4.4.도시 및 주거환경정비법제86조 제2항에 따른 OOO의 소유권 이전고시를 하였고, 청구법인은지방세법 시행령제20조 제7항에 따라 이전고시일의 다음 날인 2019.4.5. ＜표2＞의 일반분양분 토지 OOO㎡를 조합원으로부터 취득하였다고 보아 그 토지에서 이미 취득세 등을 납부한 OOO㎡를 차감한 OOO㎡에 대하여 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (라) 청구법인은 2019.7.31. 청구법인이 ＜표3＞과 같이 취득한 쟁점토지(OOO㎡)를 일반분양분 토지에 우선 배분하여야 하므로 청구법인이 조합원으로부터 취득한 토지는 일반분양분 토지 OOO㎡에서 쟁점토지 OOO㎡를 차감한 OOO㎡(이 건 정산 후 토지)로 보아야 하고, 이 건 정산 후 토지에 대하여는 원시취득에 따른 세율(1천분의 28)을 적용하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.8.28. 이를 거부하였다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 조 제8항에서 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보되, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산은 제외한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제20조 제7항에서 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는도시 및 주거환경정비법제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지가 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그 중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 비조합원에게 귀속되는지를 구분할 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 납세자에게 세무상 불이익이 없도록 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택재건축조합이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 하는 점(대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 이 건 재건축사업을 시행하기 위하여 제3자로부터 쟁점토지를 취득하고 취득세 등을 신고·납부한 점, 나아가 쟁점토지 중 임대주택용과 정비기반시설용에 해당하는 토지는 각각 OOO과 처분청에 기부채납하거나 무상귀속하여야 하므로 이들 토지는지방세법제9조 제2항에 따른 취득세 비과세 대상이라 할 것인 점 등에 비추어 청구법인이 조합원으로부터 취득한 토지로서 취득세 과세대상에 해당하는 토지는 ＜표2＞의 일반분양용 OOO㎡에서 쟁점토지 OOO㎡를 제외한 OOO㎡(이 건 정산 후 토지)로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제6조 제1호에서 취득을 크게 원시취득과 승계취득으로 구분하면서 수용재결 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우에는 원시취득에서 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 제11조 제1항 제2호에서 상속을 제외한 무상취득의 경우에는 1천분의 35를, 같은 항 제3호에서 원시취득의 경우에는 1천분의 28을 각각의 취득세율로 한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 보면,지방세법제6조 제1호에서 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우에는 원시취득에서 제외한다고 규정하고 있는 점, 청구법인은 공동주택의 부속토지인 OOO토지 OOO㎡ 중 일부를 그 소유자(조합원)으로부터 취득한 것인 점 등에 비추어 청구법인이 조합원으로부터 취득한 일반분양분 토지는 승계취득이라 할 것이므로 이에 대하여지방세법제11조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 원시취득에 따른 세율(1천분의 28)을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 제7조[납세의무자 등] ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑧ 주택법제32조에 따른 주택조합과도시 및 주거환경정비법제16조 제2항에 따른 주택재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다. 제9조[비과세] ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가 등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속 등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.(각호 생략) 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제20조[취득의 시기 등] ⑦주택법제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는주택법제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고,도시 및 주거환경정비법제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는도시 및 주거환경정비법제86조 제2항 또는빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.
(3) 도시 및 주거환경정비법 제86조[이전고시 등] ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.