[요지] 청구법인은 2009년 9월경 매도인과 이 건 토지에 대한 계약을 체결하면서 외환은행 대출금 등을 승계하기로 약정하였고 청구법인의 계정별원장을 보면 실제 이러한 차입금을 청구법인의 것으로 인지하여 반영한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 로 쟁점이자비용을 이건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 청구법인은 2009년 9월경 매도인과 이 건 토지에 대한 계약을 체결하면서 외환은행 대출금 등을 승계하기로 약정하였고 청구법인의 계정별원장을 보면 실제 이러한 차입금을 청구법인의 것으로 인지하여 반영한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 로 쟁점이자비용을 이건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 토지 상에 주상복합건물 신축사업 등을 추진하는 과정에서, OOO공유 지분권자들(매도인)로부터 일반 부동산담보대출임에도 불구하고 PF대출을 해주겠다는 조건으로 높은 PF대출이자와 취급수수료 등을 장기간 수령하였고, 2009년경 공유 지분권자들에게 개인사업자 명의로 신축사업을 추진할 경우 PF대출을 해줄 수 없으므로 법인을 설립하라고 하였는데, 공유 지분권자들은 청구법인을 설립하여 신축사업을 추진하였다.
(2) 청구법인이 2015.3.10.과 2016.7.15. 매도인과 체결한 제1토지 및 제2토지의 각 매매계약서에 따르면, 유예이자(쟁점이자비용)는 잔금지급 약정일을 기준으로 그 이전의 이자와 연체료 등은 매도인이, 그 이후의 이자와 연체료 등은 매수인이 부담하기로 약정하였으므로, 쟁점이자비용을 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함된다고 볼 수는 없다. 이에 매도인과 청구법인이 OOO(이하 “은행”이라 한다)에 부담하여야 할 유예이자는 없는 것으로 알고 있고, 이런 내용이 반영되어 유예이자 등이 매매금액에 포함되지 않은 매매계약서가 작성되었다.
(3) 나아가 은행은 매도인인 공유 지분권자들에게 행한 불법행위에 따라 과거분 이자와 연체료뿐만 아니라, 손해배상금도 배상하여야 하므로, 유예이자와 연체료 등과 상계할 경우 오히려 매도인에게 반납할 금액이 발생한다. 회계법인 OOO작성한 감사보고서에 기재된 유예이자는 그 부담주체와 부담금액이 확정되지 않은 금액이므로, 처분청이 유예이자인 쟁점이자비용을 건설자금이자로 간주하여 취득세 과세표준에 포함한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구법인은 아래 인정사실 (나), (다)와 같이 2009년 9월경 이 건 토지에 대한 계약서에 OOO대출금을 인수하기로 하였고, 매도인의 은행 차입금을 청구법인 회계로 인지하여 기장처리 하였으며, 청구법인이 2009년부터 2012년까지 은행에 이자를 직접 지급하였다. 이는 청구법인이 매도인의 차입금을 청구법인의 부채로 인식하였음을 증명해 주는 것이다.
(2) 인정사실 OOO처럼, 청구법인은 이 건 토지의 취득일에 은행의 차입금 중 일정 비용을 이 건 토지의 자산취득 비용으로 회계처리 하였음이 확인되고, 청구법인이 향후 발생할 이자에 대해서도 지급할 것으로 보이는 이상, 은행에서 회계법인 OOO에게 제시한 유예이자는 매도인이 아닌 청구법인의 유예이자로 판단하는 것이 타당하다.
(3) 나아가 청구법인이 은행의 불법행위로 인한 손해배상금을 청구해 그 손해배상 상당액과 유예이자를 상계하겠다는 것은 청구법인이 은행에 지급할 이자가 있다고 인정하는 것이나 다름없다. 인정사실 (타), (파), (거)와 같이 은행이 청구법인에게 기존에 발생한 이자에 대하여 대출상환 시까지 유예해 주겠다고 통보하였던 것으로 보아, 청구법인 및 은행도 유예이자가 존재한다는 사실을 서로 인식하고 있었다고 보이고, 그러한 은행의 통보를 받고도 청구법인이 은행에 줄 이자가 없다는 내용을 은행에 통보하거나 이의제기한 사실 또한 전혀 확인되지 않는다. 또한, 은행에서 제출받은 약정서를 살펴보면 특약사항에 기발생이자와 기유예이자가 기재되어 있고, 최종 대출상환 시 이를 지급하기로 하는 내용에 매도인, 청구법인이 서명한 것을 확인할 수 있다.
(4) 취득가격은 이 건 토지의 취득을 위한 직접비용과 간접비용의 합계액으로 하는 것인바, 손해배상액은 청구법인과 은행과의 이해관계 문제일 뿐, 사후에 발생이 불확실한 손해배상액을 예상하여 건설자금이자와 상계처리 할 대상은 아니다. 설령 손해배상액이 건설자금이자보다 더 많다고 하더라도 유예이자를 이 건 토지 취득에 소요되는 차입금에 대한 지급이자로 보아 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조[취득가격의 범위등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구법인의 등기사항일부증명서에 따르면, 청구법인의 대표자는 OOO으로 2009.6.12. 주택(공동주택) 건축시행업 및 분양업, 주택부지조성업 및 개발업 등을 목적사업으로 하고, 상호를 OOO로 변경한 것이 확인된다. (나) 부동산매매계약서(2009년 9월경)에 의하면, 매도인은 청구법인과 2009년 9월경 아래와 같은 내용의 부동산 매매계약서(매도인 별로 작성되었으나, 아래는 매매대금을 합하여 하나의 계약서로 표현함)를 작성하였고, 실제 소유권이전등기는 이루어지지 않았다. ＜부동산매매계약서 중 주요 내용＞ (다) 청구법인의 장기차입금 계정별원장(2009.10.15.)은 아래 ＜표3＞과 같고, 그 상대 계정은 선급금계정으로 확인되며, 같은 날 청구법인이 OOO매도인의 OOO원 차입금을 승계하는 차입신청서를 작성한 사실이 나타난다. ＜표3＞ 장기차입금 계정별원장(2009.1.1.∼2009.12.31.) (단위: 원) (라) 청구법인은 2011.12.29.과 2012.1.30. 매도인 중 OOO의 부동산 담보를 통해 OOO으로부터 각 OOO차입하였고, 위 차입금은 이 건 토지를 취득하는 과정에서 차용한 금원에 대한 금융이자비용을 조달하는데 사용되었다[인정사실 OOO를 포함한 3개 은행 총 차입금이 OOO원임]. (마) 청구법인이 2009.11.16.∼2012.12.31. 기간 동안 은행에 지급한 이자비용 내역(보통예금계정)은 아래 ＜표4＞과 같고, 이자비용은 선급금 계정으로 회계처리를 하였다. ＜표4＞ 청구법인이 은행에 지급한 이자비용 내역(2009.11.6.∼2012.12.31.) (단위: 백만원) (바) 동업자간 지분양도 관련 기본계약서에 의하면, 매도인(5명)은 2012.12.3. 아래와 같이 청구법인과 동업자간 지분양도 관련 기본계약을 체결하였고, 제3조 제2항의 별도 정산서는 작성되지 않은 것으로 확인된다. ＜동업자간 지분양도 관련 계약서(2012.12.3.) 중 주요 내용＞ (사) 매도인 중 OOO2012.12.3. 청구법인과 작성한 지분 및 사업권양도계약서 내용은 아래와 같고, 같은 날 공유지분권 및 사업권에 대한 포기각서 및 사업협조확인서를 함께 작성한 것으로 나타난다. ＜지분 및 사업권 양도계약서(2012.12.3.) 중 주요 내용＞ (아) 인정사실 OOO계약서에 따라, 매도인 중 OOO및 청구법인은 2012.12.3. OOO원에 관하여 자신들만을 채무자로 하는 내용의 여신거래약정을 새로 체결하였고, 이로써 매도인 중 OOO채무로부터 면책시켰다. (자) OOO2012.12.3. 기준으로 청구법인에 대한 연체이자 유예대상액(원금연체이자 중 정상이자분을 제외한 순 원금연체이자해당액) 산출표를 아래 ＜표5＞와 같이 작성하였다. ＜표5＞ 연체이자 유예대상액 (단위: 백만원) (차) 처분청은 청구법인이 2012.12.3. 인정사실 OOO따라 이 건 토지를 사실상 취득하였다고 판단하여 취득세 등 OOO부과·고지하였고, 청구법인은 이에 불복하여 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하였으며 대법원에서 2018.2.8. 청구법인의 승소확정되었다. (카) 대출여신계좌 거래기록 조회(2013.5.9. 기준)에 따르면, 청구법인이 OOO차입금과 관련한 연체이자합계는 OOO이며, OOO차입금과 관련한 연체이자합계는 OOO나타난다. (타) OOO은 2013.7.26. 청구법인에게 여신 신규대환 및 담보물건에 대한 토지사용승낙 승인장(9013-30268)을 발송하였고 그 내용은 아래와 같다. ＜여신 신규대환 및 담보물건에 대한 토지사용승낙 승인장＞ (파) OOO2014.8.1. 청구법인에게 대출금 조건변경 및 연장에 대한 승인장(9013-40388)을 발송하였고 그 내용은 아래와 같다. (하) 청구법인은 당초 재조사결정을 받기 이전까지, 매도인의 OOO승계한 2009년부터 현재까지 은행과 체결한 약정서를 모두 제출하지 아니하였고, 일부 제출한 약정서 상 차입금에 대한 이자율은 연 4.7%, 지연배상금율 연 12.7%로 다수의 서류에 기재되어 있음이 확인된다(처분청은 추후 재조사를 통해 전체기간 동안 은행과의 차입약정서를 입수함). (거) 청구법인은 이 건 토지를 매입하며 은행에 차입금의 일부를 아래 ＜표6＞과 같이 상환하였고, 청구법인이 2015.3.27. OOO일부 차입금을 상환하자, OOO청구법인에게 대출금 대환신규 및 조건변경 승인사항 통보 공문(9013-50101)을 발송하였고, 그 내용 중 미수이자 및 향후 발생이자는 최종 대출상환 시까지 유예한다는 내용이 나타난다. ＜표6＞ 청구법인의 상환 내역 (단위: 원) (너) 제1토지 매매계약서(2015.3.10.) 및 제2토지 매매계약서(2016.7.15.)의 내용은 아래와 같다. ＜제1토지 매매계약서(2015.3.10.)의 주요 내용＞ ＜제2토지 매매계약서(2016.7.15.)＞ OOO청구법인이 OOO장기차입금을 이 건 토지 비용으로 자산 처리하기까지의 일부 회계처리 과정은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 장기차입금 회계 처리 내역 (단위: 원) (러) 은행이 2015년 청구법인에 대한 회계감사시 회계법인 OOO에 통보한 청구법인의 유예이자 내역은 아래와 같다. ※ 네모 안의 합이 최종 OOO원임 ＜OOO＞ (단위: 원) (머) 청구법인의 2015년 감사보고서(2016.12.12.) 중 한정의견 내용은 아래와 같다. ＜감사보고서(2015년) 중 발췌＞ (버) 쟁점이자비용의 금액에 대하여 청구법인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 등의 간접비용 및 당해 간접비용에 준하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 위 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이다(대법원 1999.12.10. 선고 98두6364 판결, 같은 뜻임). (나) 청구법인은 법인장부에 미기재된 쟁점이자비용은 회계법인의 감사보고서 작성과정에서 은행이 일방적으로 제시한 채무에 불과하여 이 건 토지를 취득하기 위한 간접비용에 해당하지 아니하여 취득세 과세표준에 포함되어서는 아니된다고 주장한다. 그러나, 청구법인은 2009년 9월경 매도인과 이 건 토지에 대한 계약을 체결하면서 OOO대출금 등을 승계하기로 약정하였고, 청구법인의 계정별원장을 보면 실제 이러한 차입금을 청구법인의 것으로 인지하여 반영한 사실이 확인되는 점, 청구법인은 2009년부터 2012년까지의 이자를 은행에 지급한 사실이 나타나고, 이 건 토지를 취득한 날에 은행 차입금 중 일부를 이 건 토지 취득을 위한 비용으로 회계처리한 사실도 확인되는 점, 은행 역시 쟁점이자비용을 대출상환시까지 유예하여 준다고 통보하였으나, 청구법인이 이에 대하여 이의를 제기한 사실이 확인되지 아니하는 점, 청구법인이 은행의 불법행위로 인한 손해배상금을 쟁점이자비용과 상계한다고 주장하나, 이는 청구법인이 쟁점이자비용을 스스로 인정하는 경우에나 가능한 권리주장으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인과 은행은 쟁점이자비용의 존재를 인식하고 있었던 것으로 파악되므로 쟁점이자비용을 이 건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.