[참조결정] 조심2015지0689 / 조심2018지0708 / 조심2017지0974
[주 문]
1. OOO시장이 2019.10.22. BBB도시환경정비사업조합에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 BBB도시환경정비사업조합이 2018.11.22. 취득한 OOO 소재 건축물 중 37,717.12㎡(대형마트) 및 부속토지의 취득가격을 OOO원으로 산정하고, BBB도시환경정비사업조합이 취득한 OOO 외 26필지의 취득가격을 그가 차입한 OOO원 중 그 토지의 잔금으로 지급한 OOO원에 대하여 PF차입금 대출을 위한 표준사업약정서 제15조 제1항에 따른 이율을 적용하여 차입한 날(2014.6.9.)부터 그 잔금을 지급한 날(2014.9.16.)까지의 이자상당액 등을 재조사한 후 이를 취득가격에 산정하여 그 과세표준과 세액을 각 경정한다.
2. OOO시장이 2019.10.22. 주식회사 AAA에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
3. OOO시장이 2019.10.25. BBB도시환경정비사업조합에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인 BBB 도시환경정비사업조합(이하 “BBB조합”이라 한다)은 2011.2.1. 설립되어 2012.1.31. OOO BBB 도시환경정비사업 시행자로 인가받은 법인이고, 청구법인 주식회사 AAA(이하 “AAA”이라 한다)은 1984.3.12. 설립되어 주택건설업 및 건축자재판매업 등을 영위하는 법인으로 BBB 도시환경정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시공사이다.
- 나. BBB조합은 2018.11.22. 아래 ＜표1＞과 같이 OOO 부동산(주상복합건축물, 지하 5층∼지상 42층, 연면적 146,255,856㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 취득(신축, 지목변경)하고, 2018.12.13. 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고한 후, 2018.12.18. 납부하였다. ＜표1＞ BBB조합의 신고·납부 내역 OOO
- 다. 한편 BBB조합은 2011.3.29. 시공사인 AAA과 이 건 부동산 관련 공사계약을 체결하고, 2012.3.7. AAA에게 원활한 사업 진행 및 사업비조달을 목적으로 공사비 중 쟁점부동산의 분양면적 상당을 대물변제하는 내용의 공사변경계약을 체결한 후, 2018.11.22. AAA과 쟁점부동산을 OOO원(부가가치세 OOO원 별도, 이하 “매각대금”이라 한다)에 매각하는 매매계약을 체결하였다.
- 라. 이에 AAA은 2018.11.22. BBB조합으로부터 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 취득(소유권이전등기 경료일: 2018.12.21.)한 후, 쟁점부동산 매각대금을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
- 마. 이후 처분청은 2019.7.1.∼2019.7.5. 기간 동안 BBB조합 및 AAA(이하 “청구법인들”이라 한다)에 대한 세무조사를 실시한 결과, AAA이 2012.6.13. 주식회사 CCC(이하 “CCC”라 한다)에게 쟁점부동산을 OOO원(부가가치세 OOO원 별도, 이하 “재판매대금”이라 한다)에 양도하는 매매계약을 체결한 사실을 확인하고, 2019.10.22. BBB조합에게 이 건 부동산 취득가액에서 쟁점부동산의 매각대금과 재판매대금의 차액인 OOO원(이하 “쟁점차액”이라 한다)을 취득세 과세표준에서 누락하고, OOO 일대(이하 “이 건 정비구역”이라 한다) 326-3 외 26필지(이하 “이 건 토지”라 한다) 취득을 위한 PF차입금 이자상당액 중 과소 계상된 금액(차입일인 2014.6.9.∼2014.9.16. 기간 동안 이자비용 등 합계 OOO원, 이하 “쟁점이자비용”이라 한다)을 과소신고하였다는 이유로 쟁점차액 및 쟁점이자비용을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제3호 및 제7호의 세율(1천분의 28 및 1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을, 같은 날 청구법인 AAA에게 쟁점차액을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 부과·고지하였다(이하 “이 건 처분”이라 한다).
- 바. 한편 BBB조합은 2019.10.10. 처분청에 경정청구를 하여, 이 건 부동산 중 관리처분계획에 따라 체비시설로 인가받은 일반분양분 공동주택 504세대 및 판매시설(이하 “일반분양분 504세대 등”이라 한다) 및 그 부속토지와 쟁점부동산을 포함한 판매시설 는 도시개발법상 체비지로 지방세특례제한법(이하 “지특법”이라 한다) 제74조 제1항의 사업시행자가 취득하는 체비지에 해당하여 취득세 감면대상이라는 이유로 취득세 등 합계 OOO원의 환급을 요구하였으나, 처분청은 2019.10.25. 이를 거부하였다(이하 “이 건 경정청구 거부처분”이라 한다).
- 사. 청구법인들은 이에 불복하여 아래 ＜표2＞와 같이 심판청구를 제기하였다. ＜표2＞ 청구번호별 심판청구일 등 OOO
2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 부동산 중 일반분양분 504세대 등은 도시개발법상 사업시행자가 취득하는 체비지에 해당하여, 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 하는바, 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다. (가) 체비지는 환지 방식으로 시행하는 도시개발사업의 사업부지 중 사업경비에 충당하기 위하여 환지로 정하지 아니하고 사업시행자가 매각처분할 수 있는 토지를 의미한다. (나) 도시 및 주거환경정비법제87조는 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물의 경우 도시개발법제34조에 따른 체비지로 본다고 규정하고 있고, 지특법 제74조 제1항은 도시 및 주거환경정비법상 재개발사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지의 경우 취득세를 면제하고 있다. (다) 나아가 도시재개발사업상 일반분양분 건축물과 그 부속토지는 체비지에 대하여 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 결과, 일반분양분 건축물 부속토지의 지목변경에 따른 간주취득세도 면제되어야 한다. 조세심판원 역시 지특법 제74조 제1항은 지목변경에 의한 간주취득이나 체비지의 직접적인 취득을 불문하고 적용된다고 보고 있다(조심 2015지689, 2016.2.22. 참조). (라) 따라서 도시재개발사업의 시행자가 완공하여 원시취득하는 건축물과 그 부지 중 일반분양분 건축물과 그 부속토지는 체비지에 해당하여 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 하고, BBB조합의 일반분양분 504세대 등의 경우 체비지에 해당하는바, 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
(2) 도시환경정비사업의 시행에 따라 조합원이 아닌 일반에게 분양된 대지와 건축물은 도시 및 주거환경정비법제87조 제3항에 따라 체비지에 해당하고, 사업시행자인 BBB조합이 체비지인 쟁점부동산을 취득한 것은 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 하는바, 이 건 처분은 부당하다. (가) 대법원은 분양신청 후 잔여분 중 일반에 분양하는 것으로 체비지 또는 체비시설로 지정된 부분은 비과세대상인 체비지에 해당하고, 비과세대상에는 토지 뿐만 아니라 건축시설도 포함된다는 입장이다(대법원 2001.10.23. 선고 2001두5392 판결 참조). 한편 조세심판원은 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 체비지의 경우 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획을 인가받을 당시 체비지로 지정되었을 것을 필요로 한다는 입장이다(조심 2018지708, 2018.6.29. 참조). (나) BBB조합은 사업비 충당을 위하여 쟁점부동산을 판매시설로 지정하여 앞서 살펴본 일반분양분 504세대 등과 같이 관리처분계획인가를 받고 이를 분양하였으므로, 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 한다. 따라서 쟁점부동산은 도시개발사업의 시행으로 신축한 건축물일 뿐만 아니라 일반분양분이어서 체비지에 해당하여 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 하는바, 쟁점차액을 쟁점부동산의 누락된 과세표준에 해당한다고 본 이 건 처분은 부당하다.
(3) 청구법인들 사이의 쟁점부동산 매매계약은 공사비 채무변제에 갈음한 것으로 공사미수금 회수액(변제액)을 청구법인들의 법인 장부상에 쟁점부동산 취득가액으로 계상한 사실이 확인되는바, AAA이 신고한 쟁점부동산 취득가격을 부인한 이 건 처분은 부당하다. (가) 당초 BBB조합은 2011.3.29. AAA과 공사도급계약을 체결하면서 확정지분제 방식으로 하되, 일반 분양면적에 대한 분양수익금은 시공사인 AAA의 공사비로 환산하여 정산하기로 하였으나, 2012.3.7. 공사도급계약을 변경하여 BBB조합의 공사비 중 (조합원 확정지분을 제외한) 대형할인점인 쟁점부동산의 분양면적 상당을 대물변제한 것으로 인정하기로 약정하였다. (나) 이에 BBB조합은 2018.11.22. AAA과 쟁점부동산 매매계약을 체결하여 BBB조합이 AAA에 지급하여야 할 공사비 OOO원의 변제에 갈음하여 쟁점부동산을 대물변제를 이행하고, AAA은 같은 금액(=매각대금)의 상품을 취득한 것으로 장부에 계상하였다. (다) AAA의 거래처별 계정별원장에 의하면 BBB조합에 대한 공사미수금은 2014.1.11.∼2018.12.28. 기간 동안 총 OOO원이 발생하고, 그 중 OOO원이 회수되었는데, 쟁점부동산 대물변제로 인하여 BBB조합의 채무가 정확히 OOO원 차감된 것이 확인된다. AAA은 쟁점부동산 매매가액 OOO원을 대물변제 방식으로 현실로 지급하였고, 현실로 지급한 매각대금 상당액을 상품취득가액으로 계상하여 소유권을 취득하였으므로, AAA의 장부가액의 신빙성이 인정되는 한 법인장부상의 쟁점부동산 매각대금은 쟁점부동산의 사실상 취득가액에 해당한다. (라) 지방세법제10조 등에 의하면, 법인장부가 조작되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우 그 장부상의 가액을 사실상의 취득가격으로 보아야 한다. BBB조합과 AAA이 모두 법인인 이 건의 경우 처분청이 AAA이 신고한 쟁점부동산의 취득가격을 부인하기 위해서는 법인장부상의 쟁점부동산 매수가액이 사실과 다르다는 점을 입증하여야 하고, 이러한 입증에 이르지 못하는 한 이 건 처분은 부당하다.
(4) PF차입금은 이 건 토지를 취득하기 위한 특정차입금이 아니므로 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 차입일로부터 토지 취득일까지 발생한 이자를 자본화한 이 건 처분은 부당하다. (가) 특정차입금은 어떤 자산을 건설 등에 의하여 취득하는데 사용할 목적으로 직접 차입한 자금을 말하는 것으로, 특정차입금 이자는 취득에 소요되는 비용으로 해당 자산의 원가를 구성하는 자본적 지출에 해당한다. (나) 그러나 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용은 어떤 자산을 취득하기 위하여 직접 차입한 자금에 해당하지 아니하나 그 밖의 목적으로 차입한 자금을 자산 취득에 사용한 경우를 말하는 것이다. 이 경우 납세의무자가 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 차입한 자금이 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있어야 취득세 과세표준에 합산할 수 있다. (다) BBB조합은 쟁점이자비용을 비용계정으로 회계처리하였을 뿐, 이를 자본화하여 이 건 토지 취득가격에 반영한 사실이 없고, PF차입금 사용내역을 보더라도 청구조합이 차입한 자금들이 이 건 토지 취득에 사용할 목적으로 직접 차입한 것으로 볼 수 없으며, 이러한 목적을 처분청이 입증한 사실도 없다. (라) 설사 자본화가 되어야 한다고 하더라도 차입일부터가 아니라 이 건 토지 취득에 사용된 계약금 지급일부터 잔금청산일까지 단지 12일로 한정되어야 한다. 따라서 처분청이 PF차입금을 이 건 토지 취득을 목적으로 하는 특정차입금인지 여부를 입증하지 못하는 한 이 건 처분은 부당하고, 입증된다고 하더라도 자본화 기간은 차입일부터가 아니라 계약금지급일부터 12일로 계산되어야 한다.
(1) BBB조합은 이 건 부동산에서 쟁점부동산을 제외하고 분양공고를 한 사실이 확인되는바, 청구주장과 같이 일반분양분 504세대의 경우 도시 및 주거환경정비법제79조 제4항 및 같은 법 제87조 제3항에서 규정하는 체비지에 해당하여 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 하는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 일부 잘못이 있거나, 처분청 스스로의 판단을 보류하는 입장에 있다.
(2) 쟁점부동산은 2012년 6월경 CCC에게 매각되어 분양공고되지 않았으므로, 체비지에 해당하지 아니하여 지특법 제74조 제1항의 취득세 감면대상에 해당하지 아니하는바, 이 건 처분은 정당하다. (가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 참조). (나) 도시 및 주거환경정비법제79조 제4항은 조합원에게 분양신청을 받은 후 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지로 정하거나 조합원 또는 토지소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제87조는 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 도시개발법제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있다. 다만 BBB조합은 이 건 부동산의 공동주택 및 판매시설의 분양 공고를 할 당시, 판매시설 중 상점(1층, 2층)에 대해서만 분양 공고를 한 것으로 확인되고, 쟁점부동산은 2012.6.23. AAA과 CCC 사이에 매매계약이 체결되어 매각되면서 분양공고 대상에 포함되지 않았다. 즉, 쟁점부동산은 도시 및 주거환경정비법제79조 제4항 및 같은 법 제87조 제3항에서 규정하는 취득세 감면대상인 체비지로 보기 어렵다. 따라서 쟁점부동산은 체비지에 해당하지 아니하여 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제될 수 없는바, 쟁점차액을 쟁점부동산의 누락된 과세표준에 해당한다고 본 이 건 처분은 정당하다.
(3) 쟁점부동산 취득의 대가로 AAA이 CCC로부터 지급받은 재판매대금은 확정지분제 공사계약에 따라 추후 BBB조합과의 정산이 필요한 공사대금에 포함된다고 할 것이므로, 쟁점차액을 쟁점부동산 취득가격에 포함시킨 이 건 처분은 정당하다. (가) BBB조합이 AAA과 체결한 공사계약서를 보면, 공사계약서(2011.3.29.) 제3조는 확정지분제(조합원의 보상지분 및 분양조건을 확정) 방식으로 보상지분을 제외한 조합원 추가계약 및 일반분양 면적에 대한 분양수익금은 시공사의 공사비로 환산하여 정산하기로 한다고 규정하고 있고, 이러한 확정지분제 공사계약에 따라 공사금액은 추후 일반분양 수입금액에 의해 확정된다. 한편 공사계약서(2012.3.7.) 제33조는 쟁점부동산에 해당하는 부분은 원활한 사업진행 및 초기 사업비 조달을 위하여 BBB조합이 AAA에게 대물로 지급하여 쟁점부동산의 분양면적을 AAA의 공사비로 대물변제한 것으로 인정한다고 명시하고 있다. 또한, 청구법인들의 경우 공사완료 후 작성된 정산서를 보면 총 분양수입금에 의하여 공사비가 확정된 사실을 알 수 있는바, 확정지분제를 정하고 있는 청구법인들이 청구주장과 같이 총 분양수입금이 확정되기 전에 공사비 미지급액을 확정하여 쟁점부동산으로 대물변제한다는 것은 이해하기 어렵다. (나) 나아가 AAA은 공사계약서(2012.3.7.)을 작성한지 얼마 지나지 않은 2012.6.13. CCC와 쟁점부동산을 재판매대금으로 매각하는 내용의 매매계약을 체결하였으므로, BBB조합의 매각대금에 상응하는 공사대금 지급의무 자체는 AAA과 CCC가 매매계약을 체결할 당시 이미 발생하였다고 볼 수 있다. 즉 AAA이 BBB조합으로부터 쟁점부동산을 취득하는 거래형태나 취득대가 지급방법에 따라 쟁점부동산에 관하여 부담하여야 할 취득세가 달라진다면 조세 형평에 맞지 않는다. (다) 결국 공사금액의 대물변제를 조건으로 한 공사계약에 있어서 쟁점부동산의 취득가액은 대물변제 목적으로 거래된 공사대금이라 할 것인데, AAA이 CCC로부터 쟁점부동산 취득의 대가로 지급받은 재판매대금은 확정지분제 공사계약에서 추후 BBB조합과 AAA 사이에서 정산이 필요한 공사대금에 포함된다고 볼 수 있음에도 쟁점차액은 BBB조합과 AAA 사이의 정산내역에서 제외되었다. (라) 이에 관하여 처분청은 BBB조합에게 AAA과 쟁점부동산 매매계약을 체결할 당시 쟁점부동산의 매각대금을 OOO원으로 산정한 구체적인 근거자료를 요청하였음에도 불구하고, BBB조합은 매각대금에 대한 세부 산출내역을 제시하지 않았으므로, 처분청은 법인장부에 기재된 쟁점부동산의 매각대금을 신뢰할 수 있는 법인장부가액으로 보기 어렵다. 따라서 처분청이 청구법인들의 법인장부상의 쟁점부동산 매각대금을 쟁점부동산의 취득가격으로 인정하지 아니한 이 건 처분은 정당하다.
(4) 쟁점이자비용은 이 건 토지의 직접적인 취득을 위한 특정차입금에 해당하여 이 건 토지 취득일을 기준으로 그 이전에 발생된 PF차입금 이자는 취득세 과세표준에 포함되어야 한다. (가) 지방세법 시행령제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격을 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정하고 있다. (나) BBB조합의 지출결의서 및 PF사업장지출신청서에 따른 허가서에 의하면, BBB조합은 2014.6.9. PF차입금으로 OOO원을 대여하였고, 2014.9.16. DDD 주식회사에게 이 건 정비구역 일대 이 건 토지 매매대금의 잔금을 지급하기 위하여 OOO원을 지출요구하고 계좌이체까지 이루어진 사실이 확인된다. (다) 즉 쟁점이자비용은 이 건 토지의 직접적인 취득을 위한 특정차입금에 해당하여 이 건 토지의 취득일을 기준으로 그 이전에 발생된 차입금 이자는 취득세 과세표준에 포함되어야 하므로, 차입일인 2014.6.9.부터 취득일인 2014.9.16.까지의 이자비용에 해당하는 쟁점이자비용은 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함된다고 할 것이다. 따라서 쟁점이자비용이 이 건 토지의 취득을 위한 특정차입금에 해당한다고 본 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 일반분양분 504세대 등이 체비지에 해당하여 취득세가 감면되어야 하는지 여부
② 쟁점부동산이 체비지에 해당하여 취득세가 감면되어야 하는지 여부
③ AAA의 쟁점부동산 취득가격을 청구법인들의 법인장부상의 가액으로 인정할 수 있는지 여부
④ 쟁점이자비용이 이 건 토지의 취득을 위한 특정차입금에 해당하여 취득세 과세표준에 포함되어야 하는지 여부
- 나. 관련 법령: ＜별지2＞ 참조
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 부동산 관련 주요 진행 사항을 정리하면 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 이 건 부동산 관련 주요 진행 사항 OOO
(2) 청구법인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) AAA에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, AAA은 1984.3.12. 주택건설업 및 건축자재판매업 등을 목적사업으로 하여 설립된 사실이 확인된다. (나) OOO BBB 도시환경정비사업 정비구역 지정 및 지형도면 고시(OOO 고시 제2010-OOO호, 2010.12.3.)를 보면, OOO도지사는 2010.12.3. OOO 일원을 구도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업 정비구역으로 지정 및 지형도면을 각 고시하면서, BBB조합을 도시환경정비사업 사업시행예정자로 지정한 사실이 나타난다. (다) BBB 도시환경정비사업 조합설립인가통지(2011.1.21.)를 보면, OOO시장은 2011.1.21. 도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라 BBB조합을 도시환경정비사업을 위한 조합으로 설립인가하여 이를 통지하였다. (라) BBB조합에 관한 등기사항전부증명서에 따르면, BBB조합은 2011.2.1. 도시 및 주거환경을 개선하기 위한 사업을 영위하기 위하여 설립등기를 경료한 사실이 나타난다. (마) BBB 도시환경정비사업 공사계약서(2011.3.29.)를 보면, 아래와 같이 BBB조합은 2011.3.29. AAA과 이 건 정비사업에 관한 공사계약을 체결하였다. OOO (바) OOO BBB 도시환경정비사업 사업시행인가 고시(OOO시 고시 제2012-11호, 2012.1.31.) 등을 보면, 아래와 같이 고시 기재사항 중 “7. 건축계획에 관한 사항”에는 공동주택인 아파트, 업무시설, 쟁점부동산 관련 판매시설(대형마트)에 관한 내용이 확인된다. OOO (사) BBB 도시환경정비사업 공사(변경)계약서(2012.3.7.)를 보면, 청구법인들은 위 공사계약서(2011.3.29.) 중 일부 내용을 아래와 같이 변경한 것으로 나타난다. OOO (아) 매매계약서(2012.6.13.)에 의하면, 아래와 같이 AAA은 2012.6.13. CCC와 쟁점부동산에 관한 매매계약을 체결한 사실이 확인된다. OOO (자) 이 건 부동산 관련 조합원 분양공고(2013.2.12.)를 보면, BBB조합은 2013.2.12. 아래와 같이 이 건 부동산에 대한 조합원 분양 공고를 하였으나, 쟁점부동산(지하 1층 및 지하 2층)의 경우 분양공고에서 제외한 사실이 확인된다. OOO (차) BBB 도시환경정비사업 공사계약서(2013.8.30.)에 의하면, BBB조합과 AAA은 2013.8.30. 공사계약 변경사항(2012.3.7.)을 반영하여 공사 변경계약서를 아래와 같이 작성한 사실이 나타난다. OOO (카) OOO BBB 도시환경정비사업 관리처분계획인가 고시(OOO 고시 제2013-124호, 2013.11.13.)에 의하면, 처분청은 2013.11.13. 아래와 같이 관리처분계획인가(관리처분계획인가일: 2013.11.11.)를 고시하였고, 그 중 “5. 나. 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획”에 공동주택 중 일반분양분이 504세대인 사실과 판매시설인 상점 및 쟁점부동산(대형마트)이 포함되어 있는 사실이 각 확인된다. OOO (타) 일반분양공고(2014.11.21.)에 의하면, BBB조합은 2014.11.21. 이 건 부동산 중 일반분양분 504세대 등에 관하여 일반 분양공고한 사실이 나타난다. (파) 판매시설 일부 변경공고(2018.1.30.)에 의하면, 처분청은 2018.1.30. 판매시설(상점)과 관련하여 일부 변경 공고를 한 사실이 나타나는데, 쟁점부동산(대형마트)은 분양공고에서 제외한 사실이 확인된다. (하) OOO BBB 도시환경정비사업 관리처분계획변경인가(2018.11.21.)를 보면, “나. 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획”이 최종적으로 변경된 사실이 나타난다. (거) BBB 도시환경정비사업 도급공사 정산합의서(2018년 11월경)를 보면, BBB조합은 2018년 11월경 AAA과 아래와 같이 이 건 부동산 도급공사 정산합의서를 작성하였다. OOO (너) 판매시설(마트) 매매계약서(2018.11.22.) 등에 의하면, AAA은 2018.11.22. BBB조합과 아래와 같이 쟁점부동산에 관한 매매계약을 체결하여 매매를 원인으로 하여 취득한 후, 2018.12.19. 매각대금(OOO원, 부가세 제외)을 과세표준으로 하여 지방세법제11조 제1항 제7호의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였고, 2018.12.21. 소유권이전등기를 경료한 것으로 확인되나, 처분청은 청구법인들이 매각대금에 관한 세부 산출내역을 제출하지 않았다는 의견이다. OOO (더) AAA의 거래처별 계정별원장 중 쟁점부동산에 관한 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ AAA의 거래처별 계정별원장 중 발췌 OOO (러) 청구법인들과 OOO 주식회사, DDD 주식회사 등(이하 “대주사”라 한다)이 체결한 PF차입금 대출을 위한 표준사업약정서(2014.5.30., 이하 “PF대출 표준사업약정”이라 한다)를 보면, OOO 주식회사는 BBB조합에게 이 건 정비사업에 소요될 자금 OOO원을 대출하기로 하되(제11조, 제12조), 그 이자율은 대출이자지급일의 직전영업일의 OOO협회가 고시하는 기업어음(A1, 3개월물)의 최종호가 수익률(종가기준, 기준금리)에 가산금리(DDD 주식회사의 신용등급에 따라 차등 적용)를 더한 금리로 정한다고 규정하고 있다(제15조 제1항). 한편, PF대출 표준사업약정 제3조는 이 건 정비사업의 수행을 위한 계약당사자들의 역할과 범위를 정하면서 BBB조합에게 이 건 토지의 소유권의 확보하여 DDD 주식회사에게 재신탁할 것과 OOO 주식회사에게 부지매입비, 건축비 등을 위한 대출을 실행할 것을 규정하고 있고, 제8조는 이 건 정비사업을 위한 사업부지 매입에 관한 내용을 규정하고 있으며, 제12조는 PF차입금을 이 건 정비사업을 위한 부지매입비, 건축비 등에 사용하여야 한다면서 자금의 용도를 규정하고 있다. (머) 지출결의서(2014.9.16.)와 PF사업장지출금관리(2014.9.16.) 등에 의하면, PF대출 표준사업약정에 따른 PF차입금은 해당 인출금의 인출선행조건을 이행하고, 인출요청서와 해당 인출금의 사용처 및 필요금액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 DDD 주식회사에 요청하고 DDD 주식회사는 그 자금용도 등을 확인 후 인출하기로 약정한 것으로 확인된다. (버) 한편 처분청의 세무조사 결과에 의하면, BBB조합은 2014.6.9. PF차입금 OOO원을 차입하고, PF대출 표준사업약정에 따라 2014.9.16. DDD 주식회사에게 이 건 토지의 매매대금 중 잔금을 지급하기 위하여 OOO원의 지출을 요구한 사실이 확인된다. (서) 법인세무조사 결과보고서 중 PF차입금의 금융비용 안분 내역을 보면, PF차입금 중 용지취득 관련 금액 OOO원에 관하여 PF차입금을 차입한 날(2014.6.9.)부터 토지취득일(2014.9.16.)까지 100일 동안의 PF대출이자 OOO원, PF보증수수료 OOO원, PF제비용 OOO원, 대출취급수수료 OOO원 합계 OOO원을 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함한 것으로 파악된다. (어) 도급공사계약변경합의서(2019년 7월경) 등을 보면, BBB조합은 2019년 7월경 AAA과 아래와 같이 이 건 부동산 도급공사 계약변경합의서를 작성한 사실이 나타나나, 처분청의 세무조사 결과에 의하면 총 분양수입과 외주비에서 쟁점차액 및 쟁점이자비용이 반영되지 아니하였다. OOO (저) 쟁점부동산에 관한 등기사항전부사항증명서 등에 의하면, CCC는 2012.6.13. AAA과 체결한 쟁점부동산 매매계약에 따라 2012.6.26. 계약금 OOO원을, 2016∼2018년 기간 동안 총 5회 걸쳐 중도금 OOO원을 각 지급하였고, 2019.1.18. 잔금 OOO원 등 총 OOO원(부가가치세 OOO원을 제외한 분양대금: OOO원)을 지급한 후 쟁점부동산에 대하여 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였으며, 같은 날 처분청에 총 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 쟁점부동산에 대한 취득세 등 OOO원을 신고·납부한 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점① 및 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 일반분양분 504세대 등의 경우 체비지에 해당하는지 여부에 관한 의견제시를 유보하고, 쟁점부동산의 경우 2012년 6월경 CCC에게 매각되어 분양공고가 이루어지지 않았으므로 체비지에 해당하지 아니하여 지특법 제74조 제1항의 취득세 감면대상에 해당하지 아니한다는 의견이나, 아래와 같은 사정에 비추어 일반분양분 504세대 등과 쟁점부동산은 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 체비지에 해당한다고 판단된다. 1)도시 및 주거환경정비법상 정비사업(이하 “정비사업”이라 한다)은 정비구역 내 토지등소유자들로부터 토지 등을 제공받아 이를 토대로 기존건물들을 철거하고 건물들을 신축하는 등 정비사업을 시행하고 관리처분계획을 통하여 토지등소유자들에게 신축 시설물을 분양하는 방식으로 이루어지게 되는데, 사업시행자는 위와 같은 정비사업 시행의 전 과정을 계획·진행할 뿐만 아니라, 정비사업 비용을 1차적으로 부담하는 정비사업의 당사자로서 사업과정에서 발생하는 권리와 의무의 주체이고, 정비사업과정에서의 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시, 부담금 부과 등 각종 행정처분을 하는 행정주체로서의 지위도 인정된다. 이에 도시 및 주거환경정비법제92조 제1항, 제93조 제1항에서 정비사업의 주체인 사업시행자는 정비사업 비용을 자신이 부담하되 이를 토지등소유자로부터 부과금으로 부과·징수할 수 있고, 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수하여 사업비에 충당할 수도 있다고 규정하고 있다.
2. 한편, 도시 및 주거환경정비법제79조 제4항에서 사업시행자는 토지등소유자로부터 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물에 관한 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 이를 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제87조 제3항에서 이와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제34조에 의한 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있다. 위와 같은 규정에 의하면, 사업시행자는 정비사업 비용을 부담하는 정비사업의 주체로서 정비사업 비용을 충당하기 위하여 토지등소유자로부터 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물에 관한 분양신청을 받은 이후 나머지 대지 또는 건축물을 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 이때의 대지 또는 건축물은 도시개발법제34조에 따른 사업에 필요한 경비에 충당하기 위한 체비지에 해당하는바, 체비지는 사업시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획이 정한 목적을 달성하기 위하여 일정한 토지를 종전의 토지에 대한 환지로 지정하지 아니하고 사업시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지를 의미한다 하겠다.
3. 나아가 지방세법이 1973.3.12. 법률 제2593호로 개정되면서 제109조 제3항에서 토지소유자가 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 도시계획법의 규정에 의한 재개발사업 및 개발예정 구획조성사업의 시행으로 인하여 환지받는 경우와 사업시행자가 체비지 또는 보류지를 취득하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하면서 취득하는 자와 취득토지의 법적 성격에 따라 취득세를 면제하기 시작하였고, 지특법 제74조 제1항 후단 역시 사업시행자가 취득하는 체비지에 대해서는 취득세를 면제(단, 2019년 12월 31일까지)한다고 규정하고 있는데, 이는 앞서 살펴본 바와 같이 정비사업 비용을 부담하는 정비사업의 주체인 사업시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 매각처분을 전제로 하는 체비지를 취득하는 것에 취득세를 부과할 필요가 없다는 정책적 고려에서 비롯된 특례 규정이라 하겠다.
4. 따라서, 위와 같은 문언 및 그 취지에 더하여 앞서 살펴본 사실관계를 돌이켜 살펴보면, 처분청은 2013.11.13. 도시환경정비사업 관리처분계획인가 고시를 하면서 일반분양분 504세대 등과 쟁점부동산을 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획에 포함시켰고, 실제 일반분양분 504세대 등은 분양절차에 따라 토지소유자인 조합원 외 일반에게 분양된 것으로 확인되어 도시개발법상 사업시행자인 청구법인 BBB조합이 취득한 체비지에 해당한다고 할 것인바, 일반분양분 504세대 등의 경우 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 것이 타당하다 하겠다. 또한, 도시환경정비사업 사업시행자인 BBB조합이 정비사업을 진행하는 과정에서 2012.3.7. AAA과 사업비조달 등을 목적으로 이 건 부동산의 공사비 중 쟁점부동산의 분양면적 상당을 대물변제할 것을 약정하였고, 처분청이 2013.11.13. 도시환경정비사업 관리처분계획인가 고시를 하면서 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획에 쟁점부동산을 포함시켰으나, 이후 BBB조합의 분양변경신고에 따라 쟁점부동산이 분양공고에서 제외된 일련의 과정에 의하면, 쟁점부동산 역시 도시개발법상 사업시행자인 BBB조합이 정비사업 비용에 충당하기 위하여 취득한 체비지에 해당한다고 할 것인바, 쟁점부동산은 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 것이 타당하다 하겠다. (나) 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 처분청은 AAA의 쟁점부동산 취득가격에 쟁점차액을 포함시켜 취득세 과세표준을 산정하여야 한다는 의견이나, 아래와 같은 사정에 비추어 매매계약서와 AAA의 거래처원장 등에 의하여 확인되는 BBB조합과 AAA 사이의 쟁점부동산의 매각대금은 지방세법제10조 제5항에서 규정한 사실상의 취득가격에 해당한다고 보아 이를 취득세 과세표준으로 하는 것은 타당하다고 판단된다.
1. 지방세법제10조 제5항 제3호는 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호는 법 제10조 제5항 제3호에서의 대통령령으로 정하는 것이란 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장 등의 법인장부를 의미한다고 규정하고 있다.
2. 한편, 위와 같은 법인장부상의 가액을 사실상의 취득가격으로 인정한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액의 경우 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있다고 전제하는 것인바(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결, 같은 뜻임), 지방세법 시행령제18조 제3항 제2호의 금융거래 내역 또는 감정평가서 등은 예시적 규정에 해당하여 객관적 증거서류가 반드시 이에 한정된다고 볼 수 없고, 지방세법제10조 제5항 제3호의 ‘취득가격이 증명되는 취득’이란 해당 취득가격이 객관적인 증거서류에 따라 적법하게 작성된 법인장부에 의하여 증명되는 취득을 말하는 것으로 그 취득가격이 통상적인 거래가격과 유사하거나 그 이상인 취득만을 말하는 것은 아니므로, 부동산 등의 취득가격이 적법하게 작성된 법인장부에 의하여 입증되는 경우에는 그 가격이 시가표준액에 미달한다고 하여 이를 사실상의 취득가격이 아니라고 할 수도 없다 하겠다(조심 2017지974, 2018.5.30. 같은 뜻임).
3. 따라서, BBB조합과 AAA은 2012.3.7. 및 2013.8.30. 공사계약을 체결·변경하면서 공사비 미지급금에 관한 대물변제 명목으로 쟁점부동산을 이전하기로 약정하였고, 2018.11.22. 판매시설(마트) 매매계약을 체결하면서 구체적인 매각대금(OOO원)을 확정하였으며, AAA의 거래처별 계정별원장에도 쟁점부동산의 매각대금에 관한 내용이 기재되어 있는바, 각자 독립된 경제주체로서 대물변제 명목으로 합의한 쟁점부동산의 매각대금이 그 법인장부상의 기재와 다르다는 특별한 사정이 없는 한 그 가액을 쟁점부동산의 취득가격으로 인정하는 것이 타당하다 하겠다. (다) 마지막으로 쟁점④에 대하여 살피건대, 청구법인은 PF차입금이 이 건 토지를 취득하기 위한 특정차입금이 아니므로 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 차입일로부터 토지 취득일까지 발생한 이자 등을 자본화한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 취득세 과세표준인 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급 원인이 발생 또는 확정된 것으로서 직접 비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함되는 점(대법원 2018.3.29. 선고 2017두35844 판결, 같은 뜻임), PF대출 표준사업약정과 지출결의서 및 PF사업장지출금관리에 관한 서류 등을 종합하여 보면 BBB조합은 2014.5.30. 대주사들과 이 건 정비사업 신축공사를 대상사업으로 한 PF대출 표준사업약정을 체결하면서, 대출금을 부지매입비, 건축비 및 제사업비로의 자금용도로 사용하되 해당 인출금의 사용처 및 필요금액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 요청할 것과 DDD 주식회사는 그 자금용도 등을 확인 후 인출하여 주기로 각 약정하였고, 실제 BBB조합은 2014.6.9. 대주사들로부터 PF차입금 OOO원을 차입하였으나, 2014.9.16. DDD 주식회사에게 이 건 토지의 매입을 위한 잔금을 지급할 목적으로 OOO원의 지출을 요구한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 PF차입금 OOO원 중 이 건 토지의 매입을 위한 잔금으로 지급한 OOO원은 이 건 토지의 취득에 사용할 목적으로 직접 차입한 특정차입금에 해당한다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 하겠다. 다만, 지방세법이 건설자금에 충당한 차입금 이자를 취득세의 과세표준에 포함하도록 규정한 것은 취득을 위하여 간접적으로 소요된 금액이기 때문이라 할 것인데(대법원 2010.4.29. 선고 2009두17179 판결, 같은 뜻임), 과세요건사실의 존재 및 과세표준에 해당 증명책임을 부담하는 처분청이 제시한 심리자료만으로는 처분청이 차입금의 이자를 산출하기 위하여 PF대출 표준사업약정 제15조 제1항에 따른 적정 이율을 적용하였는지 여부 등이 불명확하여 쟁점이자비용을 정당하게 계산하였는지 여부가 확인되지 아니하는바, 처분청이 BBB조합이 차입한 OOO원 중 이 건 토지의 잔금으로 지급한 OOO원에 대하여 PF차입금 대출을 위한 표준사업약정서 제15조 제1항에 따른 이율을 적용하여 차입한 날(2014.6.9.)부터 그 잔금을 지급한 날(2014.9.16.)까지의 이자상당액 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 청구번호별 청구법인 내역 OOO ＜별지2＞ 관련 법령
(1) 지방세법 (가) 1973.3.12. 법률 제2593호로 개정된 것 제109조[토지개량사업의 시행에 수반한 환지등의 취득에 대한 비과세] ③ 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 도시계획법의 규정에 의한 재개발사업 및 개발예정 구획조성사업의 시행으로 인하여 소유자가 환지 받는 경우와 사업시행자가 체비지 또는 보류지를 취득하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. ＜신설 1973.3.12＞ (나) 2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것 제10조[과세표준] ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 「법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
- 가. 농지: 1천분의 30
- 나. 농지 외의 것: 1천분의 40
(2) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
(3) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제74조[도시개발사업 등에 대한 감면] ① 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. (단서 및 각 호 생략)
(4) 도시 및 주거환경정비법 (가) 2012.2.1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것 제2조[용어의 정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
- 가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
- 나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
- 다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
- 라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. “토지등소유자”라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
- 가. 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
- 나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지의 소유자 제46조[분양공고 및 분양신청] ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. 제48조[관리처분계획의 인가 등] ③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조[대지 및 건축물에 대한 권리의 확정] ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다. 제60조[비용부담의 원칙] ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다. 제61조[비용의 조달] ① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.
(2) 2019.4.23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것 제16조[정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시] ② 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이 경우 지형도면 고시 등에 있어서는 토지이용규제 기본법제8조에 따른다. 제72조[분양공고 및 분양신청] ① 사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. 제79조[관리처분계획에 따른 처분 등] ④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제87조[대지 및 건축물에 대한 권리의 확정] ③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다. 제92조[비용부담의 원칙] ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다. 제93조[비용의 조달] ① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제92조 제1항에 따른 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.
(5) 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018.12.11. 대통령령 제29360호로 개정되기 전의 것) 제59조[분양신청의 절차 등] ① 법 제72조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적
3. 분양신청기간 및 장소
4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
5. 분양신청자격
6. 분양신청방법
7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
9. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항
② 법 제72조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 제1항 제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항
2. 분양신청서
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항
③ 법 제72조 제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항 제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항 제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.
④ 재개발사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(주택을 제외한다)을 분양받으려는 때에는 제3항에 따른 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 법 제72조 제1항 제1호에 따른 가격의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제62조 제3호에 따라 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물(주택을 제외한다)만 분양을 받을 수 있다.
⑤ 제3항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다.
(6) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다. 제3조[적용 범위] ① 이 법은 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
(7) 건축법 제2조[정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
7. 판매시설
(8) 도시개발법 제34조[체비지 등] ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
(9) 민법 제466조[대물변제] 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.