청구인이 이 건 주택을 직계비속으로부터 매매를 원인으로 취득한 데 대하여 쟁점 전세보증금을 증여로 보아 무상취득 세율을 적용한 것이 정당한지 여부

[주 문] OOO이 2019.10.10. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO의 전세보증금 OOO원에 대하여 유상거래세율(1천분의 10)을 적용하는 것으로 하여 그 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인과 배우자 OOO은 2016.4.25. OOO(건물 전유부분 84.95㎡, 토지 43.38㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 매매를 원인으로 하여 직계비속인 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로부터 공동 지분(각 1/2)으로 OOO원에 취득하고, 같은 날 처분청에 OOO원 이하 주택의 유상거래 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 이 건 주택의 취득이 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우로서 ‘증여’로 취득한 것으로 보아 매매가액 OOO원 중 매매대금으로 지급한 사실이 객관적으로 입증되지 아니한 전세보증금 OOO원(이하 “쟁점 전세보증금”이라 한다)과 현금 OOO원의 합계 OOO원을 과세표준으로 하여 2019.10.10. 청구인에게 무상취득 세율(1천분의 35)을 적용한 세액에서 유상거래 세율(1천분의 10)을 적용하여 기 납부한 세액을 차감하여 산정한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 2016년 봄에 청구인의 자제인 OOO 소유의 이 건 주택 세입자가 아파트입주금을 치루어야 한다며 전세보증금 반환을 독촉하는 상황이었고, OOO이 사업상으로도 어려움을 겪고 있는 상황이라서 이 건 주택을 처분해야 한다고 하기에 하는 수 없이 매수자를 청구인 등으로 하며 매매대금을 시중가격인 OOO원에 이전하기로 합의를 하였는바, 그 매매대금 중 계약금 OOO원으로 OOO이 세입자에게 상환하여야 하는 쟁점 전세보증금을 대위변제한 것과 관련하여 2016.4.21. 청구인의 통장에서 OOO원을 인출하고 보관 중이던 현금을 합하여 2016.4.22. 배우자인 OOO이 쟁점 전세보증금을 대위변제하고 금을 포함하여 세입자에게 지급하였으며, 그 증빙으로 세입자가 대위변제증서 및 영수증을 작성한 것은 지방세법제7조 제11항 제4호 라목의 “취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우”라 볼 수 있는데도 처분청이 이를 간과하고 쟁점 전세보증금을 무상으로 취득한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 것은 위법하여 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제7조 제12항에서 “증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 본다”라고 규정하고 있으나, 직계존비속간의 거래이므로 객관적인 대가 지급사실이 증명되어야 할 것인바, 당초 청구인과 매도인(자녀)인 OOO이 2016.4.22. 작성한 매매계약서(이하 “이 건 매매계약서”라 한다)에 매도인의 전세계약(임차보증금 채무)을 인수한다는 조건이 명시되어 있지 않고, 청구인의 통장 거래내역에서 2016.4.25. 출금된 OOO원은 같은 날 OOO의 채무가 상환된 것이 OOO의 금융거래내역(대출금 계산서)으로 확인되므로 대가지급 사실이 객관적으로 입증되는 유상거래로 인정할 수 있으나, OOO이 기존에 전세계약 체결한 쟁점 전세보증금OOO을 공동취득자인 OOO이 대위변제한다고 하여 작성된 ‘지급영수증’에서 발행인에 임차인 대신 누구인지 알 수 없는 OOO라는 자가 날인이 되어 있고, 영수증 수령자가 OOO이 아닌 OOO으로 기재되어 있어서 실제로 공동취득자인 OOO이 지급하였는지 여부가 불분명하여 그 대위변제증서와 영수증을 신뢰할 수 없는 점, 이 건 주택의 임차인 OOO은 전세계약을 하면서 전세 확정일자를 받은 사실이 없는 점, 청구인이 이 건 주택의 취득 전인 2016.4.21. 청구인 통장에서 OOO원을 인출하고 나머지 보관하고 있던 현금을 합하여 쟁점 전세보증금을 지급하였다고 하나, 임차인의 대위변제증서와 영수증 외에는 금융거래 내역 등 객관적인 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 이 건 주택을 직계비속으로부터 매매를 원인으로 취득한 데 대하여 쟁점 전세보증금을 증여로 보아 무상취득 세율을 적용한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련 법률 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 일부개정된 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 23
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{영유아보육법 제10조 제5호에 따른 가정어린이집, 아동복지법 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 노인복지법 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인과 배우자가 2016.4.22. 직계비속인 OOO과 체결한 이 건 매매계약서를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (나) OOO이 2008.8.28. 이 건 주택의 임차인인 OOO(이하 “임차인”이라 한다)과 체결한 전세계약서를 보면, 전세보증금이 OOO원으로 되어 있고, 청구인의 배우자 OOO이 대리인으로 되어 있으며, 공인중개사사무소 2곳이 해당 계약에 참여한 것으로 나타난다. (다) 처분청이 제출한 전세확정일자 조회 결과 자료에서 임차인이 확정일자를 받은 사실이 없는 것으로 나타나고, 임차인의 주민등록자료에서 이 건 주택에 임차인(세대주)과 그 세대원(배우자, 자녀) 전체가 2008.10.8. 전입하였다가 2016.4.26. 전출한 것으로 나타난다. (라) 청구인의 금융거래내역을 보면, 2016.4.21.과 2016.4.25. 청구인 통장에서 OOO원과 OOO원이 각 출금된 것으로 나타난다. (마) 임차인이 2016.4.22. 작성한 ‘대위변제증서’를 보면, 쟁점 전세보증금 OOO원을 이 건 주택의 소유자인 OOO(매도인)이 지급해야 하나 사정상 OOO의 모(OOO)가 대위변제한 것을 확인한다고 되어 있고, 같은 날 OOO 앞으로 작성된 쟁점 전세보증금 반환 영수증에서 발행인이 “OOO 대(代) OOO”로 기재되어 있으며 OOO의 직인이 각 날인되어 있는바, OOO는 임차인 OOO의 배우자로 확인된다. (바) 이 건 주택의 ‘등기사항전부증명서’에서 2016.4.22. 매매를 원인으로 하여 2016.4.25. 청구인과 배우자에게 공유로 소유권이전등기가 이루어졌고, 2016.4.25. OOO은 대출금 OOO원을 금융기관에 상환하여 2016.4.26. 근저당설정등기가 말소된 것으로 나타난다. (사) OOO세무서장이 2019.7.26. 발급한 청구인의 ‘소득금액증명’을 보면, 2016년 귀속 종합소득세의 총 소득금액이 OOO원으로 나타난다.

(2) 지방세법제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서 그 제4호에서 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우로서, 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되거나, 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 또는 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우 등 이에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에 대하여 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 건 주택의 취득이 직계존비속간의 거래이고 쟁점 전세보증금에 대한 객관적인 증거자료가 미흡하여 그에 대한 유상거래를 인정하기 어렵다는 의견이나, 당초 OOO과 임차인이 체결한 전세계약서 상에 전세보증금이 OOO원으로 기재되어 있고, 청구인의 배우자 OOO이 대리인으로 되어 있으며, 공인중개사사무소 2곳이 해당 계약에 참여한 것으로 나타나고, 임차인이 확정일자를 받은 사실은 없으나 주민등록자료에서 이 건 주택에 임차인과 그 세대원 전체가 2008.10.8. 전입하였다가 2016.4.26. 전출한 것으로 나타나는 사실에서 정상적으로 전세 계약이 이루어졌다고 볼 수 있는 점, 청구인의 OOO 통장 거래내역에서 2016.4.21. OOO원이 출금되었고, 임차인이 2016.4.22. 작성한 ‘대위변제증서’에서 쟁점 전세보증금 OOO원을 이 건 주택의 소유자인 OOO(매도인)이 지급해야 하나 사정상 OOO의 모(OOO)가 대위변제한 것을 확인한다고 기재되어 있고, 같은 날 OOO 앞으로 작성된 ‘영수증’ 상에 발행인이 “OOO 대(代) OOO”로 되어 있으며 OOO과 그 배우자인 OOO의 직인이 각 날인되어 있는 점 등에 비추어 청구인과 배우자OOO가 이 건 주택을 취득하면서 임차인에게 쟁점 전세보증금을 지급한 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 주택의 취득금액 중 쟁점 전세보증금에 대하여 무상으로 취득한 것으로 보아 무상취득 세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.