임대사업자가 전용면적 60제곱미터 이하의 임대주택을 건설 중인 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

[참조결정] 조심2019지2150

[주 문] OOO이 2019.9.10. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인 소유의 OOO 토지 325.3㎡ 중 임대주택의 부속토지로 사용되는 면적에 해당하는 재산세의 100분의 50을 감면하여 그 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2018.10.30. OOO 토지 325.3㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 지방세특례제한법제31조 제1항 제1조에 따라 감면신청을 하여 처분청으로부터 취득세를 감면받았다.
• 나. 청구법인은 2018.11.9. 장기 일반 민간임대주택사업자로 등록을 한 후 건축공사에 착공하여 2019.8.20. 이 건 토지상에 지상 6층, 14세대의 도시형생활주택과 일부 근린생활시설을 신축하였다.
• 다. 처분청은 청구법인이 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유한 이 건 토지에 대하여 2019년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.9.10. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2019.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 임대사업자등록을 한 후 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 임대주택을 건설 중에 있었으므로 이 건 토지는 2019년 토지분 재산세 감면대상에 해당됨에도 처분청이 감면을 하지 아니하고 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙상, 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고, 지방세특례제한법제31조 제3항 본문에서 규정하고 있는 “국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나”라고 규정한 사항은 공동주택으로 사용할 수 있도록 건축 또는 매입을 완료한 상태라고 해석되며, 같은 조 본문에서 규정하고 있는 “과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우 감면한다”는 것은 “임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우 감면한다”는 의미로 해석되는 것이 타당하다 할 것이다. 그 이유는 위 감면조항의 내용이나 체계에 비추어 볼 때 비록 임대사업자가 토지를 취득한 후 임대 목적에 사용하기 위하여 공동주택을 건축 중에 있다 하더라도지방세특례제한법제31조 제3항의 규정은 토지나 건축물에 대한 감면규정이 아니라주택법제2조 제3호에 따른 공동주택을 감면요건으로 규정하고 있고, 또한 행정자치부의 질의회신 사례(지방세특례제도과-1813, 2018.5.25.)에서도 “임대사업자가 공동주택을 건축 중에 있다 함은 감면요건에 해당하는 공동주택을 건축 또는 매입을 완료한 상태에서 임대사업자가 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우에 해당한다고 볼 수 없다”라고 해석하고 있으므로, 처분청이 이 건 토지에 대하여 2019년 토지분 재산세 감면대상이 아닌 것으로 판단하여 감면을 하지 아니하고 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대사업자가 전용면적 60제곱미터 이하의 임대주택을 건설 중인 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 지방세법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “공동주택”이란 주택법제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2018.10.25. 이 건 토지상에 근린생활시설 및 도시형 생활주택 14세대를 건축하는 건축허가를 받고, 2019.1.14. 착공신고를 하여 2019.8.20. 사용승인을 받은 사실이 건축물대장에서 확인된다. (나) 청구법인은 2018.11.9. 임대사업자로 등록을 하였으며, 당해 등록증에 이 건 토지에 건축예정인 주택 14세대를 모두 등록하였고, 임대주택 면적은 모두 60㎡이하인 것으로 나타난다.

(2) 이상의 관련법령과 사실관계를 종합하여 살펴본다. 처분청은 청구법인이 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중이라 하더라도 재산세 감면요건을 충족한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있고, 지방세특례제한법 시행령제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 지방세특례제한법제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점 등에 비추어, 청구법인이 2018.11.9.민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 임대사업자로 등록을 하였고, 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 전용면적 60제곱미터 이하의 임대용 공동주택(14세대)을 건축 중에 있었으므로 지방세특례제한법제31조 제3항 규정에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다 하겠다(조심 2019지2150, 2019.10.8. 외 다수, 같은 뜻임).

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.