이 건 건축물의 시가표준액이 과다하게 산정되었다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO 건축물 838.56㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 2019.7.20. 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 건축물의 일부[화장실 및 계단(67.5㎡), 외부벽면 4면 중 1면(10.5㎡)]만 수선하였음에도 이 건 건축물 1층부터 3층까지 대수선한 것으로 보아 시가표준액을 산정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 지방세법제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 규정에 의하여 건물신축가격기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과년수별잔가율·가감산특례를 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 이 건 재산세 등의 과세표준을 산정한 것이므로 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 건축물의 시가표준액이 과다하게 산정되었다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제110조[과세표준] ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

(2) 지방세법 시행령 제2조[토지 및 주택의 시가표준액] 지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제109조[공정시장가액비율] 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청(건축과)이 청구인에게 보낸 사용승인(대수선) 신청서 처리 통보에는 청구인을 건축주로 하고, 공사종별을 대수선으로 하며, 신고내용을 OOO에서 건축물의 외부형태 변경으로 하여 이 건 건축물의 사용승인신청서를 처리하였다고 되어있고, 첨부된 사용승인신청서의 층별 개요란에는 이 건 건축물 1층부터 3층까지의 건축구분에 대수선이라고 기재되어 있다. (나) 처분청이 2018.12.31. 고시한 2019년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시(제2018-310호)에 따르면, 건축물의 제곱미터 당 시가표준액은 건물신축가격기준액OOO에 적용지수(구조·용도·위치)를 곱하고, 여기에 경과연수별잔가율을 곱하여 산출하는데, 건축물을 대수선하면 해당 건축물의 신축연도에 대수선으로 인한 내용연수 증가분(대수선 시점의 경과연수의 40%)을 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 보아 경과연수별잔가율을 계산하도록 되어있다. (다) 처분청은 이 건 건축물의 신축연도(1974년)에 대수선으로 인한 내용연수 증가분[경과연수(45년) × 40%]을 가산하여 그 신축연도를 1992년으로 조정하였고, 이 신축연도를 기준으로 이 건 건축물의 1층부터 3층까지의 시가표준액을 계산하여 이 건 재산세 등을 부과한 것으로 나타난다. (라) 이 건 건축물 건축물대장에는 변동일을 2018.12.31.로 하고, 변동내용 및 원인을 건축과-32410(2018.12.31.)호에 의거 대수선OOO에서 건축물의 외부형태 변경, 조경삭제(1976년 사용승인 당시 조경 해당 없음)]으로 하는 변동사항이 기재되어 있다. (마) 청구인은 이 건 건축물의 내부를 촬영한 사진과 평면도를 제출하였고, 사진에는 마감제가 제거된 상태로 비어있는 것으로 나타나고, 평면도에는 형광펜과 포스트잇을 이용하여 청구인이 실제 공사하였다고 주장하는 부분이 표시되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 이 건 건축물의 일부만을 대수선하였다면서 처분청에서 대수선의 범위를 이 건 건축물의 1층부터 3층까지로 보아 시가표준액을 산정한 것은 잘못이라고 주장하나, 대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설함으로써 건축물 전체의 내용연수를 증가시키는 것이므로 대수선에 따른 효용이 실제 공사가 이루어진 부분만으로 한정된다고 보기 어려운 점, 청구인은 이 건 건축물의 내부공사뿐만 아니라 외부 형태를 변경하는 공사도 함께 진행하였고, 이는 건축법령에 따른 대수선에 해당하는 점, 처분청이 고시한 시가표준액 결정고시에는 건축물 외벽 중 일부만을 변경한 경우에 내용연수 증가분을 달리 적용하여야 한다고 볼만한 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 이 건 건축물의 시가표준액을 과다하게 산정하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.