이 건 토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2016지0509

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 청구인이 소유하고 있는 OOO 등 6필지 토지 2,286.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 종합합산과세대상 등으로 구분한 후, 이 건 토지의 개별공시지가 총액에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제1호 가목 등의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2018.9.11. 청구인에게 부과․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여, 2019.10.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 이 건 토지에서 건축물을 착공하기까지의 과정을 살펴보면, 청구인은 2018.6.1. 이 건 토지상에 3개동의 건축물을 신축하는 건축허가를 받아 공사를 진행하였으나 이 중 일부에 맹지가 포함되어 있어 이 상태로 공사를 계속 진행할 경우 진입로 개설 등의 문제 발생이 예상되었다. 이에 청구인은 인근의 농지 2필지를 추가로 취득한 후 기존 토지와 합하여 공사를 다시 진행하는 것이 타당하다고 보아 기존 건축허가를 변경하는 새로운 건축허가를 2019.1.21. 처분청에 신청하게 되었고 이에 소요되는 기간은 3개월 정도면 충분하다고 판단하였으나 청구인의 의도와는 달리 건축변경허가를 받기 위해서는 별도의 개발행위허가 등 여러 행정절차가 필요하였고 이에 따라 2019.4.17. 이 건 토지 진입로 위치변경 등의 개발행위허가를, 2019.5.29. 이 건 토지의 지적 공부 정리 등의 절차를 거쳐 2019.6.3. 최종 건축변경허가를 받아 2019.7.23.부터 이 건 토지상에서 비로서 공사 착공을 하게 되었다. 처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에서 공사착공을 하지 않았으므로 이 건 토지의 재산세 과세대상구분은 종합합산과세대상이라는 의견이나, 청구인이 앞서 주장한대로 건축허가, 개발행위허가, 건축변경허가, 지적공부 정리, 일부필지 매각, 최종건축허가 등 여러 단계의 복잡한 행정절차를 받느라 불가피하게 1년의 기간이 소요되었고, 이로 인해 당초 2018.6.1. 건축허가를 받은 날부터 2019.6.3. 최종 건축변경허가를 받기까지는 청구인은 이 건 토지상에서 어떠한 공사 착공을 할 수 없는 상태에 있었으므로 이는 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호 단서 규정에 따른 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유에 해당함에도 처분청은 이 건 토지를 나대지 상태로 보아 종합합산과세대상을 적용하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제106조 제1항 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 규정에서 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 건축물의 부속 토지 등을 말하고, 건축물의 범위에는 건축 중인 건축물도 포함하도록 규정하고 있으며, 위 규정의 건축 중인 건축물의 의미는 과세기준일 현재 건축허가 또는 신고 후 착공신고서를 제출하고 실제로 공사에 착수한 건축물을 의미하는 것이고, 단순히 그 준비 행위에 불과한 경우 등은 이에 해당하지 않는다 할 것인바, 처분청이 2019.6.26. 현지에 출장하여 확인한 바에 따르면, 이 건 토지는 잡초, 쓰레기, 건축자재 등이 방치되어 있는 나대지 상태로 나타나고 있고, 청구인은 이 건 토지상에서 개발행위 및 건축허가 변경을 위해 1년의 시간이 소요되었다고 주장만 할 뿐 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있음을 종합할 때, 청구인은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공사착공을 하였다고 볼 수 없으며 위의 사유만으로는 공사착공을 중단하게 된 정당한 사유가 있다고 보기도 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2018.5.28. OOO소재 토지 1,240㎡에서 1개동, 같은 동 25 소재 토지 1,550㎡에서 2개동의 건축물을 신축하는 건축허가(건축주 OOO, 청구인의 배우자)를 받았고, 2018.5.31.부터 부지터파기 등의 공사착공을 하였다고 주장하고 있다. (나) 청구인은 인근의 농지 2필지 1,299㎡를 취득한 후, 2019.1.21. 동 농지와 이 건 토지를 합하여 건축물을 건축하는 건축변경허가 신청을 하였다. (다) 처분청은 2019.5.29. 이 건 토지의 필지가 OOO 외 2필지에서 같은 동 25 외 7필지로 분할하고 다음과 같이 지적공부를 정리하였다. ＜이 건 토지의 분할 전․후 지적공부 현황＞ (라) 청구인은 2019.5.30. 이 건 토지 중 OOO 소재 토지 658㎡를 OOO에게 매각한 후, 2019.6.3. 나머지 토지에 대하여 건축변경허가(건축주를 OOO에서 청구인으로 변경)를 받고, 2019.7.23. 공사착공을 하였다. (마) 처분청이 2019.6.26. 현지를 출장한 후 작성한 출장복명서를 보면, “이 건 토지는 공사를 진행한 흔적이 없고 잡풀이 무성한 나대지 상태로 방치되어 있었다”고 기재되어 있고, 처분청이 제출한 2018.6.1.부터 2019.7.23.까지의 현장사진에 따르면, 2018.6.1. 부지터파기 공사 외에는 다른 공사진척사항은 확인되지 않는다. (바) 처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 청구인이 소유하고 있는 이 건 토지에 대하여 종합합산과세대상 등으로 구분한 후, 이 건 토지의 개별공시지가 총액에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제1호 가목 등의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.9.11. 청구인에게 부과․고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴 본다. 지방세법제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 등으로 구분한다고 규정하면서 그 제1호에서 종합합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를, 그 제2호에서 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를, 그 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 규정하고 있고, 지방세법 시행령제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목의 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 건축물의 바닥면적에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항에서 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다고 규정하면서 그 제3호에서 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축 신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고를 규정하고 있다. 지방세법제106조 제1항 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 규정에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 건축물의 부속 토지 등을 별도합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있고, 건축물의 범위에는 건축 중인 건축물도 포함하도록 규정하고 있으며, 여기서 “건축 중인 건축물”의 의미는 과세기준일 현재 건축허가 또는 신고 후 착공신고서를 제출하고 실제로 공사에 착수한 건축물을 의미하는 것이고, 단순히 그 준비 행위에 불과한 경우이거나 그 흉내만 내는 경우에는 건축 중인 토지에 포함되지 않는다 할 것(조심 2016지509, 2017.4.25., 같은 뜻임)이다. 청구인은 이 건 토지상에서 건축허가를 받고 공사 착공을 하다가 이후에 건축변경허가를 다시 받느라 1년 이상 공사가 중단되었으므로 이에 따른 정당한 사유가 있다고 주장하나, 처분청이 2019.6.26. 현지를 출장하여 확인한 바에 따르면, 이 건 토지는 잡초 및 각종 쓰레기, 건축자재 등으로 방치된 나대지 상태였다고 확인하고 있는 점, 청구인이 2018.6.1. 이 건 토지에서 부지터파기 공사 외에는 2019.7.23.까지의 기간 동안에 특별한 공사 진척사항이 나타나지 않고 있는 점, 청구인이 건축변경허가를 받기 위해 1년간 건축준비상태(개발행위허가 등)에 있었다 하더라도 이는 청구인 내부사정으로 이의 사유만으로는 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유가 있다고 보기가 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지는 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지 등으로서 종합합산과세대상으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ② 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. (단서 생략)

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. (단서 생략)

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상 과세표준 세 율 5,000만원 이하 1,000분의 2 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원+5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 1억원 초과 25만원+1억원초과금액의 1,000분의 5
• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세 율 2억원 이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원+2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원+10억원 초과금액의 1,000분의 4

(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축 신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 제109조(공정시장가액비율) ① 법 제110조 제1항 각 호 외의 부문에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의70