[요지] 오피스텔은 그 가격을 공시하고 있지 않아 시가표준액을 기준으로 하여 재산세 과세표준을 산출하는 반면 공동주택은 그 주택가격을 기준으로 과세표준을 산출하는바, 시가표준액과 공동주택가격의 현실화율을 단순 비교하는 것은 적절하지 않은 점, 이 건 오피스텔의 재산세 과세표준 및 세액 산출 등에 명백한 하자가 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 오피스텔은 그 가격을 공시하고 있지 않아 시가표준액을 기준으로 하여 재산세 과세표준을 산출하는 반면 공동주택은 그 주택가격을 기준으로 과세표준을 산출하는바, 시가표준액과 공동주택가격의 현실화율을 단순 비교하는 것은 적절하지 않은 점, 이 건 오피스텔의 재산세 과세표준 및 세액 산출 등에 명백한 하자가 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
2. 건축물
1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액
2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액
(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정․고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 국세청장이소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정․고시한 2019년도 건물신축가격기준액(OOO원)을 기초로 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 오피스텔의 건축분 및 토지분 시가표준액을 OOO원 및 OOO원으로 각각 계산하였고, 동 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 OOO원 및 OOO원으로 각각 계산하였으며, 동 과세표준액에 지방세법제111조 및 제112조에 따른 세율을 적용하여 이 건 재산세액을 계산한 것으로 나타난다. ＜표1＞ 시가표준액 산출 내역 (나) 청구인이 제출한 자료에 의하면, OOO 일대 공동주택 중 이 건 오피스텔과 유사한 평형(전용면적 85㎡ 이하)의 실제 거래가격, 공동주택가격 및 현실화율은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 이 건 오피스텔 인근의 공동주택의 거래가격 등
(2) 지방세법 제110조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제109조 제1호에서 토지 및 건축물분 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제1항 및 제112조 제1항에서 재산세율을 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제1항에서 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제2항에서 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다고 규정하면서 제1호에서 건축물은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법에서 시가표준액 제도를 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 재산세의 과세표준으로 보고 있는 취지는, 재산세는 재산의 크기를 과세표준으로 하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정하게 평가하여 금전적으로 환산한 가액이 될 수밖에 없으므로, 그때그때마다 객관적인 재산의 가치를 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세자의 세부담이 달라져 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있다는 점 등을 고려하여, 획일적인 시가표준액에 의하여 재산세의 과세표준을 산정함으로써 법의 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고, 시가표준액을 기준으로 하여 일정한 세수를 확보하며, 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 데 있다(헌법재판소 2014.6.3. 2012헌바432 결정, 같은 뜻임). 청구인은 이 건 오피스텔의 재산세 등이 거래가격이 비슷한 인근의 공동주택이나 다른 오피스텔보다 높아 부당하다고 주장하나, 재산세 과세표준의 기준이 되는 시가표준액은 해당 부동산(오피스텔 등)을 평가하여 금전으로 환산한 가액으로서 해당 부동산의 특수한 사정을 모두 고려할 수는 없지만 객관적인 재산 가치를 반영하고 있다고 볼 수 있는 점, 시가표준액의 산정은 재산세 과세표준의 효율화, 적정한 조세 징수비용, 안정적인 세수 확보 가능성 등 여러 공익적 요소까지 고려하여 정하여야 할 입법정책의 문제인 점, 처분청은 지방세법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따라 이 건 오피스텔의 건물분 및 토지분에 대한 2019년도 시가표준액을 산정한 후 여기에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 이 건 오피스텔의 재산세 과세표준을 산출하고, 동 과세표준에 같은 법 제111조 제1항 및 제112조 제1항에 따른 세율을 적용하여 이 건 재산세 등을 산출하였는바 그 산정절차에 관련 법령 등의 위반은 없었다고 보이는 점, 신축한지 5년 이상 경과한 공동주택의 경우 신축 당시의 현실화율이 지금에 비하여 낮았고 공동주택가격은 전년도 공동주택가격에 물가인상률 등을 고려하여 매년 고시하는 것으로 그 특성상 단기간에 현실화율을 인상하기는 쉽지 않은 점, 오피스텔은 그 가격을 공시하고 있지 않아 시가표준액을 기준으로 하여 재산세 과세표준을 산출하는 반면 공동주택은 그 주택가격을 기준으로 과세표준을 산출하는바, 시가표준액과 공동주택가격의 현실화율을 단순 비교하는 것은 적절하지 않은 점 등에 비추어 이 건 오피스텔이 인근의 거래가격이 비슷한 공동주택 및 다른 오피스텔과 비교하여 재산세 부담률이 더 높다고 하더라도 이 건 오피스텔의 재산세 과세표준 및 세액 산출 등에 명백한 하자가 있다고 보기는 어려우므로 처분청이 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세 기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.