청구법인이 쟁점토지의 매수자와 매매계약 합의해제를 하여 원상회복을 하고 다른 대체토지를 매수인에게 매각하면서 매매대금을 상계한 데 대하여 이를 교환거래로 보아 쟁점토지에 대한 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2014지0930

[주 문] OOO구청장이 2019.7.9. 청구법인에게 한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2010.6.14. OOO지구 내 OOO 종교용지 851.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 재단법인 OOO(이하 “매수인”이라 한다)과 연부매매계약(매매금액 OOO, 이하 “쟁점토지 매매계약”이라 한다)을 체결하여 2014.6.5. 잔금을 완납 받아 매각하였다가 2018.12.11. 쟁점토지 매매계약 해제 합의서를 작성하고, 2018.12.13. 합의해제를 등기원인으로 소유권이전등기를 말소하여 소유권을 회복하였다.
• 나. 청구법인은 2018.12.11. 매수인과 쟁점토지와 동일한 면적의 OOO 종교용지 851.3㎡(이하 “대체토지”라 한다)에 대한 매매계약(이하 “대체토지 매매계약”이라 한다)을 체결하면서 쟁점토지의 매매대금과 상계하기로 하고 소유권을 이전하였다.
• 다. 처분청은 쟁점토지의 소유권 회복을 지방세법제6조 제1호의 ‘교환’에 의한 취득으로 보아 2019.7.9. 청구법인에게 그 매매대금OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2019.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점토지를 2014.6.5. 매수인에게 매각한 이후 OOO지구 내 OOO초중 통합학교 설립결정에 따라 쟁점토지를 포함한 주변 토지이용계획의 변경 사유가 발생하여 종교용지의 위치변경을 위하여 쟁점토지 매매계약을 해제하고, 2018.12.11. 대체토지를 공급하는 매매계약을 체결한 후 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 말소하여 소유권을 원상회복하였는바, 대체토지를 매도한 이유는 매수인 또는 청구법인의 요청이 아니라 행정청인 인천시교육청의 요청과 도시관리 주체인 OOO의 동의하에 이루어졌고, 단계별로 진행되는 개발사업 과정에서 학교설립을 주관하는 행정청과 입주 주민들의 강력한 민원요청 등에 따라 지구단위계획 변경으로 토지이용계획이 변경됨에 따라 당초의 종교용지 용도대로의 사용이 불가하여 부지위치를 이동시켜야 하는 불가피한 사정(당초대로 종교용지는 매수인에게, 학교용지는 OOO 교육청에 귀속)에 의하여 쟁점토지 매매계약서 제9조 제3항 및 그 특약사항 제3호 후단에 따라 매매계약을 해제한 것으로써 합의해제에 의한 원상회복등기는 취득세 과세대상이 아니고(대법원 1993.9.14. 선고 93누11319 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 대체토지의 소유권을 이전한 것에 불과하여 실질적으로 청구법인이 취득한 부동산이 없음에도 처분청이 쟁점토지를 교환으로 재취득 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제6조에서 “취득”이란 매매, 교환 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상‧무상의 모든 취득을 말하고 있고,민법제596조에서 “교환”은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있으며,지방세기본법제17조 제2항에서 지방세기본법 또는 지방세 관계법 중 과세표준과 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ계산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있는바, 청구법인의 경우는 매수인이 종교시설용지로 쟁점토지를 2014.6.5.에 연부잔금을 지급하여 소유권을 취득하고 4년 5개월여 동안 소유권을 행사한 이후 사정변경 사유가 발생하여 부동산 등기형식만 쟁점토지의 매매계약 합의해제를 원인으로 소유권이전등기 말소 등기방법을 취하여 청구법인이 소유권을 환원 받고 청구법인이 보유하고 있던 대체토지를 새로운 매매계약을 체결하여 소유권이전 등기방법을 취하여 매각(부동산 등기방법으로 2018.12.11. 쟁점토지 매매계약을 합의해제하고, 대신에 같은 날 쟁점토지와 같은 금액에 같은 면적으로 대체토지인 학교용지에서 종교용지로 지목변경하여 매매하는 형식을 취하여 쟁점토지는 합의해제를 원인으로 소유권이전등기말소를, 대체토지는 매수인에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 것임)하였다. 민법에서 정한 교환이란 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 성립되는 계약을 말하고, 부동산 취득세는 “재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로, 지방세법에서 말하는 ‘부동산 취득’이란 부동산 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지 여부와 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산취득의 모든 경우를 포함하는 것으로 해석된다(대법원 1984.11.27. 선고 84누52 판결, 대법원 1988.4.25. 선고 88누919 판결 등 참조)고 하겠는바, 청구법인이 인용한 대법원 판례는 취득자가 해당 부동산을 매도한 후 매도한 그 해당 부동산만을 위한 소유권 합의해제로 원상회복한 것이고 다른 부동산과의 관련이 없다는 것인 점, 쟁점토지 매매계약서 제9조 제3항 및 매매계약서 특약사항 제3호 후단에 따라 매매계약 해제와 지구단위계획 변경은 행정기관의 요구와 민원으로 발생하였다고는 하나, 이는 지방세 감면 추징 요건 적용 시에 해당하는 정당한 사유 판단에 관한 것이므로 이 건 쟁점토지와는 관련이 없는 점, 쟁점토지의 당초 소유자는 재단법인 인천교구천주교회유지재단이고 대체토지의 당초 소유자는 청구법인이라는 점, 쟁점토지의 합의해제 계약일자와 대체토지 매매계약일자가 2018.12.11.로 동일하고 대체토지를 매도하면서 매매대금은 합의해제한 쟁점토지와 동일한 금액으로 상계하기로 약정한 것은 대가관계가 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 계약 형식상 매매계약이라고 되어 있을 뿐 실질적인 교환계약에 해당된다고 할 것이므로, 쟁점토지에 대해 교환 취득으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 쟁점토지의 매수자와 매매계약 합의해제를 하여 원상회복을 하고 다른 대체토지를 매수인에게 매각하면서 매매대금을 상계한 데 대하여 이를 교환거래로 보아 쟁점토지에 대한 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세기본법 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

(3) 민법 제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2010.6.14. 매수자인 재단법인 OOO과 쟁점토지 매매계약을 체결하여 2014.6.5. 매도하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. OOO (나) 청구법인이 대체토지 매매계약을 체결하게 된 사유에 대하여 제출한 자료는 다음과 같다. OOO (다) 쟁점토지의 용도가 지구단위계획 변경(2018.1.22. 변경고시)으로 ‘종교용지’에서 ‘학교용지’로 변경됨에 따라 당초 쟁점토지 매매계약상에 지정된 용도로의 이용이 불가능하게 됨에 따라 청구법인과 매수인은 2018.12.11. 다음과 같이 쟁점토지 매매계약서 제9조 제3항 단서에 따라 해제한다는 내용으로 ‘토지 매매계약 해제합의서’를 작성하였고, 2018.12.13. 소유권이전등기가 말소되어 청구법인이 소유권을 회복하였다. (라) 청구법인은 2018.12.11. 매수자와 쟁점토지에 인접한 대체토지에 대하여 매매계약을 체결한 후 2018.12.17. 소유권이전등기를 하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다. OOO (마) 매수인은 2018.12.12. 대체토지에 대하여 종교단체의 사업용 부동산이라 하여 취득 신고와 함께 취득세 감면신청을 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 소유권 환원에 따라 이전받은 것이 사실상의 교환으로 보아야 한다는 의견이나, 헌법이 채택한 조세법률주의 원칙은 과세요건 등을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며, 비록 과세의 필요성이 있다 하여도 행정편의적인 확장해석이나 유추적용에 의해 이를 해결하는 것은 허용되지 않음을 의미고, 또한, 납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하되, 실질과세의 원칙에 의하여 당사자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고, 조세회피행위라고 하여 그 행위의 효력을 부인할 수 있으려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어야 하는 것(대법원 2009.4.9. 선고 2007두26629 판결, 같은 뜻임)이라 하겠다. 한편, 지방세법등에서 ‘교환’의 정의에 대하여 달리 정하고 있는 것이 없으므로 민법상의 규정을 보면, 제596조에서 ‘교환’은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구법인은 2010.6.14. 당초 소유권이전등기의 원인이었던 쟁점토지 매매계약을 소급적으로 실효시키는 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복조치의 결과로 그 소유권을 회복하면서 당초 청구법인이 수령한 매매대금을 매수인에게 돌려주어야 하는 법률관계가 성립된 것이라 하겠고, 청구법인과 매수인이 쟁점토지 인근에 같은 면적의 대체토지 매매계약을 새로이 체결하면서 쟁점토지의 매매대금으로 상계하기로 한 것은 새로운 법률관계에 따른 대금지급 방식을 취함에 있어서 편의상 상계의 방법을 선택한 것일 뿐으로서, 조세회피 등의 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것이라 하겠고, 실질과세의 원칙에 의하여 위 당사자 간에 선택한 법률관계의 거래 형식에도 불구하고, 조세회피행위라고 하여 그 행위의 효력을 부인하는 것이 타당한지를 보면, 쟁점토지 매매계약서 제9조 제3항 및 그 특약사항 제3호 후단에 따라 쟁점토지 매매계약을 해제하여 소유권이전등기 말소를 한 것은 합의해제에 의한 원상회복등기로서 취득세 과세대상이 아니라 하겠고(대법원 1993.9.14. 선고 93누11319 판결, 조심 2014지930, 2014.10.6. 외 다수, 같은 뜻임), 매수인은 대체토지에 대한 취득 신고 시 종교단체의 사업용 부동산이라 하여 감면신청이 이루어진 사실에서 위 당사자 간에 선택한 법률관계를 조세회피행위가 있는 것으로 보기 어려운 점, 청구법인과 매수인이 민법제596조에서 규정한 바와 같이 재산권을 상호 이전할 것을 약정한 사실이 달리 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점토지를 소유권 환원에 따라 이전받은 것을 사실상의 교환으로 보아야 한다는 처분청의 의견은 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.