주택재개발정비사업구역 내에 위치한 쟁점토지에 대한 재산세 등을 과다하게 부과하였다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2013지0878

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO주택재개발정비사업지구 내인 OOO 토지 175㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분리과세대상으로 구분한 후 과세표준을 OOO원으로 하고, 지방세법 제111조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세(토지분) OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.9.10. 청구인에게 부과․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2017.2.15. 쟁점토지를 취득한 후 처분청이 2017년도 재산세 등 OOO원, 2018년도 재산세 등 OOO원을 각각 부과하여 납부하였으나, 쟁점토지가 주택재개발정비사업지구 내에 위치한 주택건설사업용 토지로 되면서 개별공시지가가 급격히 상승하여 처분청이 2019년도분 재산세 등 OOO원을 부과한 것은 전년도에 비하여 과도하게 인상된 것으로 불합리하므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 것으로서 그 가액을 과세표준으로 하고 있어 소유 자체를 과세요건으로 하고(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결) 있는바, 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설사업자인 OOO주택재개발정비사업조합(조합장 OOO)이 주택을 건설하기 위하여 사업계획승인을 받고 현재 건축 중에 있는 주택건설사업에 제공된 쟁점토지에 대하여 분리과세대상으로 구분하였고, 쟁점토지에 대하여 1㎡당 개별공시지가(가중평균가격)에 면적을 곱하여 시가표준액을 산출하고 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 과세표준액을 산정한 후 세부담 상한을 적용하여 재산세를 부과하였으며, 시가표준액의 기초가 되는 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 결정ㆍ공시되고 있어 이에 대한 이의는 별도의 절차를 거치도록 되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 공시된 개별공시지가를 기초로 쟁점토지에 대한 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택재개발정비사업구역 내에 위치한 쟁점토지에 대한 재산세 등을 과다하게 부과하였다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당 하는 토지

• 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 다. 분리과세대상

1. 전·답·과수원·목장용지 및 임야: 과세표준의 1천분의 0.7

2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항 제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다.

③ 제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지는 제1항 제2호에 따른 과세대상에서 제외한다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조 제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.

7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법 제2조제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

1. 토지에 대한 세액 상당액

• 나. 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2017.2.15. 쟁점토지를 취득하여 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있다. (나) 쟁점토지는 OOO 일대 133,418㎡에서 총 2,637가구(토지소유자 1,326가구)를 공급할 예정으로 시행 중인 OOO 주택재개발정비사업구역 내에 위치하고 있고, OOO 주택재개발정비사업조합(조합장 OOO)은 2015.9.22. 사업시행인가를 받은 후, 2016.11.24. 관리처분계획인가(고시 제2016-173호)를 받았으며, 2018.12.27. 착공신고필증(도시정비과-12415, 2018.12.17.)을 교부받았다. (다) 처분청은 2017년도～2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 OOO 주택재개발정비사업구역 내에 위치하고 있고 현황이 임야인 쟁점토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호에서 규정하는 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과하였고, OOO 주택재개발정비사업조합이 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사를 진행 중에 있어 쟁점토지를 분리과세대상으로 구분하였다. (라) 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산세(토지)를 산정함에 있어 주택재개발정비사업으로 인하여 여러 개의 새로운 용도구획별 획지(블럭·롯트)로 구분된 쟁점토지에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률에서 정한 절차에 따라 고시된 개별공시지가를 근거로 산출한 가중평균가격 (OOO원/1㎡)에 면적(175.0㎡)을 곱하여 시가표준액을 산출하고 지방세법 시행령 제109조 제1호의 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 과세표준을 산정한 후 같은 법 제122조 및 같은 법 시행령 제118조 제1호 나목을 적용하여 산출한 직전연도 상당액[재산세(토지) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원)]에 세부담 상한을 적용하여 재산세(토지) OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다. (마) 처분청은 OOO 주택재개발정비사업조합에 2019년도 OOO 내 토지의 개별공시지가가 개별지번이 아닌 용도구획별 블럭단위로 산정․공시되어 새로운 용도구획별 블럭을 기준으로 전체 18개 블럭의 개별공시지가를 가중평균한 OOO원으로 하여 개별토지 소유자의 토지소유지분(면적)에 따라 과세표준을 적용한다고 통보한 것으로 나타난다. (바) OOO는 18개 블럭으로 구분되어 있고, 2019년도 각 블럭별 개별공시지가는 최고 OOO원부터 최저 OOO원으로 고시되었으며, 청구인의 쟁점토지는 아파트단지에 포함되는 1BA1 블럭으로 구분되어 2019년 개별공시지가는 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 주택재개발구역 내에 위치한 쟁점토지에 대한 재산세가 전년도에 비하여 과다하게 부과되어 부당하다고 주장하나, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 것으로서 그 가액을 과세표준으로 하고 있어 소유 자체를 과세요건으로 하고 있고, 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하도록 하고 있는바(조심 2013지878, 2013.12.24., 같은 뜻임), 쟁점토지는 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획승인을 받아 주택건설사업에 제공된 토지로서 전년도의 종합합산과세대상에서 분리과세대상으로 변경되었고, 지목이 임야에서 아파트단지 용도의 블럭으로 구분되어 개별공시지가가 산정·공시된 점, 처분청은 쟁점토지의 1㎡당 개별공시지가에 면적을 곱하여 시가표준액을 산출하고 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 과세표준을 산정한 후 세부담 상한을 적용하여 재산세를 부과한 점, 시가표준액의 기준이 되는 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 결정ㆍ공시되고 있어 이에 대한 이의는 별도의 절차를 거치도록 되어 있는 점 등에 비추어, 처분청이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가를 기준으로 쟁점토지에 대한 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.