청구인이 이 건 부동산의 사실상 소유자인 것으로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO이 2019.9.19. 청구인에게 재산세(토지분) OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구인이 과세기준일 현재 OOO 상가의 사실상 소유자인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2001.7.13. OOO 주식회사(이하 “분양회사”라 한다)와 OOO 상가의 부속토지 1.1㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 대한 분양계약을 체결하였으나, 최초 분양계약 체결 시와 건축물 및 분양조건이 상이하다는 이유로 소유권이전등기를 이행하지 아니하였고, 분양회사를 상대로 민사소송(분양대금반환)을 제기하였으나 패소하였으며, 이 건 재산세 과세기준일(2019.6.1.) 현재까지 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 미지급한 잔금이 총 분양대금의 4%도 되지 아니하는 금액으로 취득시기 결정에 영향을 줄 수 있을 정도의 금액이 아닌 소액이므로 이 건 부동산의 사용승인서 교부일(2004.10.29.)에 청구인이 이 건 부동산을 취득하여 이 건 재산세 과세기준일 현재 사실상의 소유자에 해당하는 것으로 보아 이 건 부동산의 시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 적용하여 산출한 OOO원을 과세표준으로 하여, 2019.9.19. 청구인에게 재산세(토지분) OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001.7.13. OOO 3층 상가 3평을 계약하였으나, OOO이 공사일정을 미루고 OOO세무서에 사업자등록을 해야 건물이 오픈된다고 사업자등록을 요구하여 어쩔 수 없이 사업자등록을 한바, 없는 살림에 가게를 장만하여 열심히 살려고 여기저기 대출을 받아 이자를 내면서 이 건 부동산의 오픈을 기다렸으나 OOO은 건물도 지어놓지 않은 상태로 사기를 쳤다. 청구인이 계약한 OOO 3층은 지금까지도 깜깜한 건물로 텅텅 비어 있고, 청구인은 OOO이 건물을 완공하기 만을 기다리면서 대출이자를 내다가 이자를 감당하지 못하고 힘든 상황에서 가정수입도 전혀 없어 2019.5.1. 파산선고를 받았는바, 재산세를 납부할 능력도 없다. 따라서 처분청이 청구인을 이 건 부동산에 대한 재산세(토지분)의 납세의무자로 보아 부과고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제107조 제1항에 따라 재산세의 납세의무자는 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자이다. 청구인은 2001.7.13. 분양회사와 분양대금 총 OOO원에 분양하기로 계약하였으나 전체 분양대금 중 OOO원을 미지급하고 소유권이전등기를 이행하지 아니하였다. 그러나, 총 분양대금 중 미지급한 잔금은 4%도 되지 않는 금액으로 취득시기의 결정에 영향을 줄 수 있을 정도의 금액이 아닌 소액으로 실제 이 부동산의 사용승인서 교부일에 취득한 것으로 보고 잔금의 대부분을 지급한 것으로 보아야 할 것이다. 지방세법제7조 제2항은 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였어도 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에는 그 부동산 등을 취득한 것으로 보고 있고, “사실상”의 잔금지급일이라 함은 비록 잔금이 완납되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 사회통념상 무시하여도 좋을 정도의 일부분의 잔금만이 미지급되고 있을 뿐이어서 거래관념상 잔금을 모두 지급한 경우와 마찬가지로 볼 수 있는 경우를 가리키는 것으로서 일반인의 관점에서 그 범위를 대강은 예측이 가능하다 할 것이고 과세관청의 자의적인 해석과 집행을 초래할 정도로 지나치게 추상적이고 불명확하다 볼 수 없을 것인바, 청구인을 이 건 부동산의 사실상 소유자로 봄이 타당하다. 이 건 재산세는 지방세법제4조에 따라 이 건 부동산의 개별공시지가(1㎡당 OOO원)에 이 건 부동산의 면적 1.1㎡ 및 같은 법 시행령 제109조 제1호에 따른 공정시장가액비율 70%를 적용하여 적법하게 산정한 과세표준에 같은 법 제111조 제1항 제1호 나목의 세율을 적용하여 산출한 것이므로, 관계 법령에 따라 적법하게 산출되었고, 사실상 소유자인 청구인을 납세의무자로 보아 한 이 건 재산세 부과처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 이 건 부동산의 사실상 소유자인 것으로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 나. 별도합산과세대상 2억원 이하: 1,000분의 2

(2) 지방세법 시행령 제13조【취득 당시의 현황에 따른 부과】 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다. 제20조【취득의 시기 등】 ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 2001.7.13. 분양회사와 청구인은 분양대금 OOO원의 이 건 부동산 분양계약을 체결하였으나, 청구인을 비롯한 수분양자들은 사기분양을 이유로 분양대금을 미지급한 상태로 2004.8.26. 분양회사를 상대로 민사소송(분양대금반환소)을 제기하였고, 2006.9.12. 1심 판결 결과 원고(수분양자) 패소하였으며, 2006.10.2. 항소하였으나, 2007.11.30. 2심 판결 결과 원고의 항소가 기각되었고, 2009.3.26. 대법원 판결 결과 분양계약에 위법이 없다고 하여 상고 기각되었다. (나) 이에 처분청은 분양대금을 미지급하고 소유권이전등기를 하지 않은 수분양자에게도 소액잔금은 사회통념 상 분양대금의 거의 대부분을 지급한 것으로 보고 수분양자들에게 2009.9.10. 사용승인서 교부일(2004.10.29.)을 취득일로 하여 취득세와 재산세를 과세하였다. (다) 분양회사는 소유권이전등기 인수절차 이행청구 소송(2011가합22691)을 제기하였고, 이에 법원은 2012.4.27. 청구인에게 미지급 분양대금 OOO원과 이에 대한 각 계약일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 10%의 약정이율에 의한 지연손해금을 지급하고 부동산 계약일자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기 신청절차를 인수하라고 판결하였다. (라) 분양회사는 소유권이전등기를 이행하지 않은 수분양자들이 소유권을 주장할 수 있는 권리가 시효 만료(10년)되었으므로 이 건 부동산이 다시 분양회사의 소유라고 주장하고 있고, 등기부등본 상 2004.11.15. OOO로 신탁등기가 되어있던 이 건 부동산은 2019.8.7. 위탁자인 분양회사로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다. (마) 이후 청구인은 이 건 부동산과 관련된 취득세와 재산세를 모두 미납하였고, 취득세 OOO원과 2009～2010년분 재산세 합계 OOO원은 시효결손 되었으며, 분양회사 측 관계자가 처분청을 내방하여 청구인의 재산세 고지서를 발급받아 2011～2019년분 재산세 합계 OOO원을 납부한 것으로 나타난다. (바) 처분청이 제시한 재산세(토지) 정기분 과세내역서에 의하면 처분청은 이 건 부동산의 개별공시지가 OOO원(OOO원/㎡ × 1.1㎡)에 지방세법 시행령제109조 제1호에 따른 공정시장가액비율 70%를 적용하여 산출한 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호 나목의 세율(1,000분의 2)을 적용하여 이 건 재산세(토지분)를 산출한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 이 건 부동산의 사실상 소유자에 해당한다는 의견이나, 과세기준일 현재 이 건 부동산 등기부등본 상 소유자는 OOO 주식회사로 나타나는 점, 청구인은 이 건 부동산에 대한 취득세 및 재산세 등을 한 차례도 납부한 사실이 없는 것으로 나타나는 점, 분양회사가 소유권이전등기를 이행하지 않은 수분양자들이 소유권을 주장할 수 있는 권리가 시효 만료(10년)되었으므로 이 건 부동산이 다시 분양회사의 소유라고 주장하면서 등기부등본 상 2004.11.15. OOO 주식회사로 신탁등기가 되어있던 이 건 부동산의 소유권을 2019.8.7. 이전등기 경료하였고, 청구인에게 부과된 2011～2019년분 재산세를 납부한 것으로 나타나는 점, 청구인은 이 건 심리일 현재까지 이 건 부동산의 소유권이전등기를 청구하지 아니한 것으로 나타나고, 청구인이 이 건 부동산의 분양대금을 완납하였는지 여부나 미납대금이 얼마인지 여부 등도 확인되지 아니한 점, 분양회사가 주장하는 소유권이전등기 청구권 시효의 만료 여부 및 시기 등도 불명확한 점 등에 비추어 처분청이 제시한 심리자료 만으로는 청구인이 이 건 부동산의 사실상 소유자에 해당하는지 여부를 판단하기에 부족하므로, 처분청이 청구인의 분양대금 완납 여부 및 시기, 이 건 부동산 소유권에 대한 소송 진행 여부, 소유권이전등기 청구권의 권리 시효 만료 여부 및 시기 등에 대하여 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.