[요지] 재산세 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 정하고 있는 점, 처분청은 쟁점건축물에 대하여 국세청장이 고시한 2019년도 건물신축가격기준액에 구조지수․용도지수․위치지수․경과연수별 잔가율을 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가격비율을 적용하여 재산세 과세표준을 산출하였고 처분청이 이 건 재산세 등 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2018.10.25. 시행사로부터 2016년 8월경 준공되었으나 장기간 분양이 완료되지 아니하였던 쟁점건축물을 합계 OOO원OOO에 매수하였고, 처분청은 2019년 7월경 청구인에게 쟁점건축물의 2019년도 재산세를 부과하였다. 그러나, 처분청의 쟁점건축물에 대한 재산세는 아래 ＜표1＞과 같이 청구인의 배우자가 소유하고 있는 인근 지역의 유사한 건축물의 구입가격과 비교할 때 유독 3∼4배 정도 터무니없이 과다하다. ＜표1＞ 청구인의 배우자가 소유한 인접시 “아파트형 공장”의 재산세(2019년)
(2) 재산세는 소유한 물건의 재산가액에 비례하여 부과하여야 하는데, 무수히 소재하는 부동산 가치를 외부기관이 짧은 기간에 피상적으로 일률적으로 평가하기 때문에 한계가 있을 수밖에 없고, 반면 재산가액 산정의 본질적 가치인 “시장구입가격”을 비교한다면 공평과세라는 조세법상의 원칙을 가장 잘 지킬 수 있을 것이다. 위 ＜표1＞을 보면, 구입가격을 기준으로 비교할 때 쟁점건축물에 부과된 재산세가 터무니없이 과다하다는 것을 알 수 있다. 따라서 처분청의 쟁점건축물에 대한 재산세 부과처분은 인근지역의 유사한 건축물 대비 과다하여 부당하다.
(1) 재산세는 보유세의 일종으로 재산을 보유한다는 사실에 착안하여 부과하는 조세이고, 재산세 과세표준은 재산을 관련 법령이 정한 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것은 사실상 불가능하다. 이 때문에 지방세법및 같은 법 시행령에서 규정하는 각 재산의 평가방식은 나름의 합리적인 평가요소를 가지고 조세정책상 객관적인 가치를 반영할 수 있도록 운영되고 있다. 즉, 재산세의 산정방식은 청구인이 주장하는 구입가액 기준이 아니라 관계 법령에 따른 것이어서, 구입가액을 기준으로 한 인근시 건축물과의 비교 결과는 재산세 부과의 공평성을 나타낼 수 없다.
(2) 비록 청구인이 쟁점건축물을 매입할 당시의 구입가격이 2019년 시가표준액에 미치지 못한다고 하더라도, 그러한 사실만으로 쟁점건축물을 과세표준액 산정에 잘못이 있다고 볼 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점건축물에 대하여 부과한 이 건 재산세 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조[과세표준] ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제2항에 따른 시가표준액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60
(1) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 쟁점건축물에 대한 재산세 부과 내역(2019년도)은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점건축물에 대한 재산세 부과 내역(2019년도) (나) 쟁점건축물에 관한 정기과세내역서(2019년도)를 보면, 쟁점건축물에 관한 재산세 시가표준액 산정 내역(2019년도)은 아래 ＜표3＞과 같고, 개별공시지가는 1㎡당 OOO원이며, 1㎡당 재산세(건물분)는 쟁점건축물 105호의 경우 OOO원, 106호의 경우 OOO원으로 나타난다. ＜표3＞ 쟁점건축물의 재산세 시가표준액 산정 내역(2019년도)
(2) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 청구인의 배우자 OOO이 소유한 아파트형 공장의 시가표준액 및 1㎡당 재산세(건물분, 2019년도)는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 청구인이 제시한 건축물 시가표준액 등 내역
(3) 지방세법제110조 제1항은 건축물에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항 및 이에 위임을 받은 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호는 건축물 등에 대한 시가표준액은 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정하고 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건축물의 취득가액과 비교하여 청구인의 배우자가 소유한 아파트형공장에 대한 2019년도 재산세액 보다 쟁점건축물에 대한 2019년도 재산세액이 합리적인 이유 없이 과다하게 부과되었다고 주장하나, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 정하고 있는 점, 처분청은 쟁점건축물에 대하여 국세청장이 고시한 2019년도 건물신축가격기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율을 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%, 지방세법 시행령제109조 제1호)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출하였고 처분청의 이 건 재산세 등 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.