미공시 공동주택에 대하여 한국감정원이 산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 적법 여부

[참조결정] 조심2018지2450

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 50% 지분을 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)가 2019.3.12. 준공되어 공동주택가격이 공시되어 있지 아니함에 따라 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 산정한 쟁점아파트의 시가표준액에 공정시장가액비율 60%를 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 등의 50%에 해당하는 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.7.12. 청구인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트 단지는 옆 단지 OOO 대비 시세가 약 20% 낮게 형성되어 있으나 과도하게 공동주택가격을 임의로 산정(OOO원)하여 재산세가 더 많이 부과되었으며, 현재 고시되어 있는 공동주택가격은 OOO원임에도 임의로 산정한 OOO원을 기준으로 재산세가 부과되었는바, 재산세의 과세기준이 되는 공동주택가격은 조정되어야 하며 그에 따른 재산세도 조정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제4조 1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 하되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조에 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고 이 경우 행정안전부 장관은 미리 관계전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며, 행정안전부 장관이 2006.1.12. 시행한 “미고시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가조사 및 과세표준 산정기준”(지방세정팀-12, 2003.1.2.)에 따르면, 납세의무성립일 현재 국세청 기준시가가 공시되지 아니한 공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 한국감정원 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 되어 있다. 처분청은 재산세 과세기준일 현재 쟁점아파트에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여, 지방세법 제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준에 따라 2019.3.25. 한국감정원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 결과를 바탕으로 2019.6.27. 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가표준액을 결정하였으므로(조심 2018지2450, 2019.4.3. 같은 뜻임) 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 미공시 공동주택에 대하여 한국감정원이 산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 적법 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】 ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

(2) 지방세법 시행령 제3조【공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액】 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 쟁점아파트는 2019.3.12. 준공되었고, 2019년도 과세기준일(6.1.) 현재 공동주택가격이 공시되지 아니하였다. (나) 처분청은 2019.3.25. 한국감정원에 쟁점아파트에 대한 주택가액 산정을 의뢰한 후, 2019.6.27. OOO의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가표준액을 OOO원으로 확정한 것으로 나타난다. (다) 한국감정원은 처분청의 쟁점아파트 가격 산정의뢰에 따라 2019.3.21. 기준으로 하여 OOO원에 평가하여 통보하였으며, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 2019.6.1. 기준으로 평가하여 2019.9.30. 고시된 쟁점아파트의 가격은 OOO원으로 평가하여 산정한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 하되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제4항에서 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조에 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점아파트의 공동주택가격이 옆 단지에 비해 과도하게 산정되어 재산세가 더 많이 부과되었으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점아파트에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여 처분청은 지방세법제4조 제1항, 제4항, 같은 법 시행령 제3조에 따라 한국감정원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가표준액을 결정한 점, 청구인이 제시한 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO원은 한국감정원이 쟁점아파트를 감정한 시점이 다르게 나타나고 있어 이를 적용하기 어려운 점, 처분청이 쟁점아파트에 대한 시가표준액 결정 방식에 대하여 관련 법령을 위반하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트에 대한 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.