청구법인이 취득한 건축중인 이 건 건축물의 사실상 취득가액의 적정성 여부

[주 문] OOO이 2019.4.16. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2015.2.5. OOO 지상 건축물 3,384.64㎡(이하 ‘이 건 건축물’이라 한다)를 신축하고 2015.2.6. 처분청에 사실상 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제13조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 청구법인의 위 신고ㆍ납부와 관련하여 사실상 취득가액 OOO원을 과소신고 한 것으로 보아 2019.4.16. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2014.5.7. 관광호텔업 등을 경영하던 개인사업자 OOO(이하 “전 소유자”라 한다)의 사업용 자산일체(건축중인 이 건 건축물과 그 부속토지를 포함)를 포괄적으로 현물출자 받아 발기설립 방식에 의하여 설립된 법인으로, 법인설립 후 이 건 건축물을 2015.2.5. 완공하고 이 건 건축물에 대한 일체의 건축비 OOO원을 취득세 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구법인이 2019년 1월 전 소유자가 현물출자 당시 건축중이던 건축물의 자산평가 방식인 직접법 평가액 OOO원과 최종 평가액 OOO원간의 차액 OOO원을 이 건 건축물 취득세 등을 신고할 때 과소신고한 것으로 보아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 부과하였으나, 청구법인이 현물출자 당시 건축중인 이 건 건축물의 감정평가액 산출과정에서 간접법 평가액 OOO원과 직접법 평가액 OOO원 중 이 건 건축물은 건축중인 상태였으므로 구조ㆍ사용자재 시공정도 공정 등을 고려하여 OOO원으로 최종결정한 것이며, 청구법인은 이 건 취득세 등 신고시 현물출자에 의하여 인수한 건축중인 건축물가액에 미완공된 건축물을 인수한 후 이를 완공하기까지 소요된 비용을 합계액을 하여 취득세를 신고한 것이 아니라 건축물 공사 시작시 부터 완공시까지 소요된 일체의 직접비용과 간접비용인 OOO원을 사실상 취득가액으로 신고한 것이므로 처분청의 추징사유는 청구법인의 취득세 신고내용중 누락된 공사비용이 아니므로 이에 근거한 과세처분은 타당하지 않으므로 이 건 취득세 등 부과한 것은 잘못이 있다.
• 나. 처분청 의견 ＜ 서울특별시 의견 ＞ 현물출자한 건축중인 건축물의 자산평가액이 기존의 개인사업자의 건설중인 자산계정의 금액보다 낮다는 사정만으로 청구법인의 법인장부상 가액이 실제 거래가액과 달리 조작된 것이라고 볼 수는 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없으며, 오히려 청구법인이 현물출자재산 가액에 대응하는 주식OOO을 출자자인 전 소유자에게 부여하기로 약정한 사실이 인정된바, 처분청이 청구법인의 법인장부 가액을 인정하지 아니하고 단순히 2가지 감정평가액 중 높은 금액인 OOO원을 건축중인 건축물의 취득가액으로 본 이 건 취득세 등 부과한 것은 잘못이 있다. ＜ 처분청 의견 ＞ 건축중인 이 건 건축물의 감정평가방법을 보면 간접법 평가액 OOO원의 경우 OOO 건물신축단가, 공사면적, 공정률을 곱하여 얻은 가액으로 이는 실제 지급한 건축비로 볼 수 없고, 실제 지급한 건축비를 기준으로 평가한 직접법 평가액 OOO원이 건축물의 취득가액임에도 불구하고, 직접법과 간접법 두가지 평가액을 종합적으로 고려한 OOO원을 최종 감정평가액으로 결정하여 사실상 지급한 건축비의 일부만 반영한 결과를 초래하였으므로 직접법 평가액과 최종 감정평가액의 차액에 대하여 이 건 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 취득한 건축중인 이 건 건축물의 사실상 취득가액의 적정성 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 건축물 신축을 위하여 전 소유자는 2013.3.29. 처분청으로부터 건축허가를 받고, 2013.8.7. 착공하였으며, 청구법인은 2015.2.5. 처분청으로부터 사용승인을 받았다. (나) 개인사업자인 OOO과 청구법인은 2014.3.25. 개인기업으로 운영하고 있는 OOO의 관광호텔업 등 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 청구법인에게 현물출자하기로 하는 사업의 포괄적인 현물출자 계약을 아래와 같이 체결하였다. (다) 이 건 건축물은 OOO에 위치하고 있고, 층수는 지하 2층부터 지상 12층이며, 연면적은 3,383.64㎡이며, 용도는 관광숙박시설(관광호텔)이며, 명칭은 OOO이다. (라) 개인사업자인 OOO의 2014.4.30. 건설중인 자산계정에 건축중인 이 건 건축물의 가액은 OOO원으로 기장되어 있고, OOO 감정평가사 OOO은 2014.3.31. 건축중인 이 건 건축물에 대한 감정평가를 하여 OOO 건물신축단가표에 의한 재조달원가 산정액 OOO원과 직접법에 의한 재조달원가 산정액 OOO원으로 평가한 다음, 위 평가액을 기초로 본 건 건물은 건축 중인 건물로 구조, 사용자재, 시공정도, 공정 등을 종합 참작하고, 평가목적 및 제시된 계약서, 공사진척도 등을 고려하여 최종 감정평가액을 OOO원으로 결정하였으며, 청구법인의 2014.4.1. 건설중인 자산계정에 건축중인 이 건 건축물의 가액은 OOO원으로 기장되어 있다. (마) 청구법인은 2014.5.7. OOO을 본점으로 하여 아래와 같이 설립되었다. (바) 청구법인은 2015.2.6. 이 건 건축물 신축에 대한 취득비용 OOO원을 취득세 과세표준으로 하고 지방세법제13조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. (사) 처분청은 2019년 1월 서울특별시 지도점검 결과 청구법인의 설립전 개인기업일 때 건축중인 이 건 건축물에 대한 자산 계정의 금액이 OOO원이었으나, 이를 OOO원으로 평가하는 것은 과도하게 낮게 평가한 것으로 보아 인정하지 아니하고, 직접법에 의한 평가액 OOO원이 건축중인 이 건 건축물의 취득가액에 해당함을 전제로 감정평가 결정액 OOO원과의 차액인 OOO원을 과소신고한 것으로 보아 2019.2.25. 과세예고한 후 2019.4.16. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴 본다. 지방세법제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제2항에서 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있으며, 제5항에서 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제3항에서 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다고 규정하면서 그 제2호에서 법인장부란 금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서법인장부라고 규정하고 있다. 처분청은 청구법인의 법인 설립전 개인기업일 당시 건축중인 이 건 건축물에 대하여 과도하게 낮게 감정평가한 금액에 기인한 청구법인의 장부를 인정할 수 없다고 주장하나, 지방세법 제10조 제1항 제5호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에서 감감평가서 등 객관적인 증거서류에 의하여 작성된 법인장부 가액을 취득 당시의 가액이라고 보고 있는 점, 이 건 건축물의 전 소유자가 현물출자를 위해 건축중인 이 건 건축물을 감정평가한 금액은 OOO원이고, 청구법인이 법인설립 후 건축중인 이 건 건축물에 대한 자산가액을 OOO원으로 기재하고 있는 점, 취득가액이 조작되었다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 법인장부가격이 사실상의 취득가액이 되고, 처분청에서 이 건 건축물의 가액이 조작되었다는 등의 특별한 사유를 제시하지 못하고 있는 점, 현물출자 금액은 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액이고, 그 차액에 따라 청구법인의 주식을 받는 이 건 건축물 전 소유자인 청구법인의 대표이사가 이 건 건축물의 감정평가액을 낮출 필요가 없는 점 등에 비추어 청구법인의 법인장부 가액을 인정하지 아니하고 한 이 건 취득세 등 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서