이 건 건물에 대한 재산세 과세표준의 산정이 일률적이어서 부당하다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2019지2366 / 조심2018지1595

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO 건축물(연면적 227.1945㎡, 이하 “이 건 건물”이라 한다)에 대하여 2019.7.5. 청구인에게 지방세법 시행령제2조 및 제4조에 따라 산출한 시가표준액에 지방세법제110조 및 같은 법 시행령 제109조의 공정시장가액비율을 적용하여 산출한 OOO을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 2019년도 건축물 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 건물은 구분 등기된 건물로서 층별·위치별 가격이 다르게 형성되어 있고, 시장거래도 호별로 거래되는 것이 일반적이나, 과세표준액을 산정함에 있어서 건물은 건축물 시가표준액 산출체계에 의거 과세표준액으로 결정하고, 토지는 개별공시지가를 기준으로 각 층에 균일하게 결정하는 것은 통상 부동산 시장에서 거래되는 형태나 형성되는 가격과 상당한 차이가 있으므로 불합리하다고 사료된다. 따라서 건물의 층별 또는 상가 호별 위치에 따라 가격 및 효용가치의 격차가 크므로 이 건 건물·토지의 전체 가격에서 구분건물의 각 호별 특성을 과세관청에서 조사하여 적절하게 배분된 가격을 기준으로 과세표준액을 적용하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법상 토지·건축물에 대한 재산세 과세표준은 그 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하고, 시가표준액이란 부동산 관련 조세에서 과세표준을 정하기 위하여 부동산의 거래시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 표준적인 자료를 검토하여 시가로 고시한 가격으로서, 토지는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 건축물은 거래가격, 신축·건축·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 지방차치단체의 장이 결정한 가액으로서, 위와 같이 2019년도에 결정·공시된 이 건 건물의 건축물기준가액 및 개별공시지가를 기준으로 산정된 재산세 시가표준액이 거래시세보다 높다는 것만으로는 재산세 부과처분의 잘못을 다툴 수는 없고, 지방세법령에 의한 재산세 과세표준 및 세액 산출 과정에 오류나 위법도 없으며, 현행 법령상 개별적 계측수단을 통하여 재산 가치를 평가할 근거가 없고, 이 건 건물 및 토지의 실제 거래가액이 재산세 시가표준액보다 낮다고 하더라도 재산세는 납세자의 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있으므로 위 규정에 따라 산정된 시가표준액을 재산세 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 건물에 대한 재산세 과세표준액의 산정이 일률적이어서 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 ‘법’이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

11. 건축물에 딸린 시설물: 종류별 제조가격(수입하는 경우에는 수입가격을 말한다), 거래가격 및 설치가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 시설물의 용도·형태·성능 및 규모 등을 고려하여 가액을 산출한 후, 그 가액에 다시 시설물의 경과연수별 잔존가치율을 적용한다. 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 처분청은 청구인이 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 집합건물인 이 건 건물OOO에 대하여 이 건 재산세 등을 과세하였다. (나) 처분청은 이 건 건물에 대한 재산세 과세표준액을 다음과 같이 지방세법 시행령제2조 및 제4조에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 적용하여 OOO으로 산출하였다. (다) 이 건 건물은 지상 4층의 상가 건물로서 처분청이 고시한 ‘시가표준액조정기준’(4. 가감산 특례)에 따라 전체 건물 중 1층 상가의 경우는 가산율 15/100가 적용되었고, 2층인 이 건 건물은 해당 가산율이 적용되지 아니하여 과세표준액이 1층 보다 상대적으로 적게 산정되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 건물의 재산세 과세표준을 일률적으로 적용함으로써 이 건 재산세 등이 과다하게 부과되어 부당하다고 주장하나,지방세법제110조 제1항에서 토지·건축물 등에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 건축물 등에 대한 시가표준액은 같은 법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산하는 것으로서 위 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있고, 처분청이 이 건 건물에 대하여 위 지방세법령에 따라 국세청장이 고시한 2019년도 건물신축가격기준액(㎡당 OOO)에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율과 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정한 후, 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출한데 대하여 그 산정 방식에 해당 법령을 위반한 잘못을 달리 발견할 수 없다고 하겠다. 특히, 이 건 건물의 경우, 상가 2층의 특성을 감안하여 같은 상가건물 1층에 대한 가산율(15/100)이 배제됨으로써 과세표준액이 동일 면적의 1층 상가보다 상대적으로 적게 산정되었고, 또한, 처분청이 임의로 위 지방세법령에서 정한 방법 외의 다른 방식으로 재산세 과세표준을 산정하는 것은 조세법률주의에 위배되어 허용할 수 없는 것이므로, 처분청이 현행 지방세법령에서 정한 방법에 따라 이 건 재산세 등을 과세한 것은 달리 잘못이 없다(조심 2019지2366, 2019.10.17. 및 2018지1595, 2019.2.20. 외 다수, 같은 뜻임)고 판단된다.

2. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.