과세기준일(6.1.) 현재 임대목적물로 미등록된 이 건 오피스텔에 대하여 재산세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019.5.31. OOO(이하 “당초 오피스텔”이라 한다)를 ‘단기민간임대주택(매입)’의 임대목적물로 하여 주택임대사업자로 등록한 후 2019.6.12. 같은 주소지의 OOO(이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)를 ‘단기민간임대주택(매입)’의 임대목적물로 추가하여 등록하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 과세기준일(6.1.) 현재 등록된 임대물건 1세대이므로 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2019.7.10. 청구인에게 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “재산세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2019년 OOO에 소재한 오피스텔 2채를 취득한 후 임대하였으나 해당 물건에 대하여 재산세 감면이 적용되지 않아 이를 처분청이 문의하자 처분청은 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 2건이 임대등록이 되어야 재산세 감면이 적용된다고 답변하였다. 지방세특례제한법 제31조 제3항에서 ‘과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우’이지 ‘과세기준일 현재 2세대 이상의 임대차계약을 신고한 경우’가 아니다. 관계 법령 등에서 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하게 되어 있고, 임대차계약신고는 임대차계약의 체결일부터 3개월 내에 하도록 되어 있는바, 청구인은 임대차계약의 체결일부터 3개월 이내에 임대차계약신고를 하였음에도 해당 임대차계약신고가 이 건 과세기준일 이후에 이루어졌다고 하여 감면을 적용하지 않고 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 받아들이기 어렵다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따른 임대주택 등에 대한 감면을 적용받기 위해서는 임대사업자라는 자격요건과 과세기준일 현재 2세대 이상의 공동주택 또는 오피스텔을 임대목적물로 등록한 임대사업자여야 한다. 결국 임대용 부동산의 재산세 감면대상은 지방세특례제한법 제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제3항에 따라 등록을 필수요건으로 하는바, 청구인은 과세기준일(6.1.) 현재 2세대 이상의 부동산을 임대물건으로 등록하지 않았으므로 감면을 배제하고 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 과세기준일(6.1.) 현재 임대목적물로 미등록된 이 건 오피스텔에 대하여 재산세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세기준일(2019.6.1.) 현재 청구인은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자이나 이 건 부동산은 해당 임대목적물로 등록되지 않은 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2019.5.31. 당초 오피스텔을 ‘단기민간임대주택(매입)’으로 하여 처분청에 주택임대사업자로 등록한 후 2019.6.12. 이 건 오피스텔을 ‘단기민간임대주택(매입)’의 임대목적물로 추가하여 등록하였다. (나) 임대사업자 등록증(2019.6.12.)에 따르면 당초 오피스텔 및 이 건 오피스텔은 모두 단기민간임대주택으로서 해당 전용면적은 40㎡ 이하인 ‘준주택(오피스텔)’으로 되어 있다. (다) 청구인은 2019.6.13. 당초 오피스텔에 대하여 임대차기간을 2019.5.17.부터 2021.5.16.까지로, 2019.6.26. 이 건 오피스텔에 대하여 임대차기간을 2019.6.8.부터 2021.6.7.까지로 하는 임대차계약을 신고하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조 제3항에서 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 해당 재산세를 감면하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제3항에서 지방세특례제한법 제31조 제3항에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 3개월 이내에 임대차계약신고를 하였음에도 해당 임대차계약신고가 이 건 과세기준일 이후에 이루어졌다고 하여 해당 감면을 적용하지 않고 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 관계 법령 등에서 임대주택 등에 대한 감면을 적용받기 위하여는 과세기준일(6.1.) 현재 2세대 이상의 공동주택 등을 임대목적물로 등록하여야 하는 점, 청구법인은 이 건 오피스텔을 과세기준일(6.1.) 이후인 2019.6.12. 취득하여 해당 과세기준일 당시에는 오피스텔을 1세대만 보유하였던 점 등에 비추어 감면을 배제하고 청구인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 것) 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등 ”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2. 주택법 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자

③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 부칙 ＜제29438호, 2018.12.31＞ 제1조(시행일) 이 영은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. (중략) 제4조(일반적 경과조치) 이 영 시행 당시 종전의 규정에 따라 부과 또는 감면했거나 부과 또는 감면해야 할 지방세에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (중략)

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. (중략)

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제46조[임대차계약 신고] ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.

② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는 임대료를 조정하도록 권고할 수 있다.

④ 제3항에 따른 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 재신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 경우에는 신고의 수리를 거부할 수 있다.

⑥ 제1항, 제2항 및 제4항에 따른 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.