[주 문] OOO이 2019.5.15. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO 소재 토지에 신축한 건축물의 과세표준 OOO원(처분개요의 ＜표1＞ 참조)에서 같은 동 2111 외 3필지 토지 2,088.1㎡에 설치한 도로 및 공원의 조성비용 OOO원(총 조성비용 OOO원의 63.47%)을 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
- 가. 청구법인은 2018.8.24. OOO 소재 토지에 건축물 68,061.97㎡(OOO, 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 신축하여 취득한 후, 이 건 아파트의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
- 나. 처분청은 청구법인이 이 건 아파트의 신축부지인 OOO 토지 324㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하면서 지급한 OOO원(이하 “쟁점1비용”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가격에서 누락하고, 이 건 아파트를 신축하면서 지급한 빌트인 가전제품 등의 취득비용 등 OOO원(이하 “쟁점2비용”이라 한다)을 이 건 아파트의 신축(취득)가격에서 누락하였다고 보아 2019.5.15. 청구법인에게 아래 ＜표1＞과 같이 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다. ＜표1＞ 쟁점토지 및 이 건 아파트에 대한 취득세 등의 부과 현황
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.7.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점1비용(OOO원)은 쟁점토지의 전 소유자인 OOO이 OOO(처분청)을 상대로 제기한 청구법인의 설립인가 무효확인 소송(대구지방법원 2016구합20120, 이하 “이 건 행정소송”이라 한다)을 취하하는 조건으로 쟁점토지의 취득일 이후에 OOO에게 지급한 합의금으로 쟁점토지와는 아무런 관계가 없음에도 처분청이 이를 쟁점토지의 취득가격으로 보아 그 취득세 등 OOO원을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점2비용(OOO원)은 아래와 같은 이유로 이 건 아파트의 취득가격으로 볼 수 없다. (가) 빌트인 가전제품 취득비용 OOO원(총 OOO원의 63.47%, 이하 “쟁점2-1비용”이라 한다)은 이 건 아파트를 신축할 때 입주자들이 옵션으로 선택하여 사용승인일 전에 설치한 것으로 양도소득세 부과에 있어서 그 비용은 필요경비로 인정하지 아니할 뿐만 아니라 설령, 빌트인 가전제품이 이 건 아파트와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다고 하더라도 그 자체로 취득세 과세대상이 아닌 물건에 대하여 취득세 등을 부과하는 것은 매우 신중하게 판단하여야 하므로 처분청이 쟁점2-1비용을 이 건 아파트의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다. (나) 청구법인의 설립 후 이 건 아파트를 취득할 때까지 발생한 청구법인의 일반관리비 OOO원(총 OOO원의 63.47%, 이하 “쟁점2-2비용”이라 한다)은 이 건 건축물을 신축하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 직접비용도 아니고지방세법 시행령제18조 제1항 각 호에서 규정한 간접비용에도 포함되지 아니하므로 이 건 아파트의 취득가격에서 제외되어야 한다. (다) 청구법인은 아파트를 재건축하여 이를 실수요자에게 분양하기 위하여 설립된 조합이므로 아파트를 분양함에 있어서는 청구법인의 조합원도 일반분양에 있어서 수분양자와 다를 것이 없는바, 청구법인이 조합원을 대신하여 중도금 대출이자 OOO원(총 OOO원의 63.47%, 이하 “쟁점2-3비용”이라 한다)을 부담하였다 하더라도 이는 아파트의 분양을 촉진하기 위한 광고선전비 등으로 이 건 아파트의 취득가격에 해당되지 않는다. (라) 청구법인은 OOO 외 3필지 토지(2,088.1㎡)에 도로 및 공원(도로를 포함하여 이하 “이 건 도시계획시설”이라 한다)을 조성하여 처분청에 무상 귀속하는 것을 조건으로 하여 ‘대신2-1지구주택재건축정비사업 시행인가’를 받은 후, 그 조건을 이행하기 위하여 청구법인의 비용으로 이 건 도시계획시설을 조성하여 처분청에 무상 귀속하였는 바, 그 조성비용 OOO원(총 OOO원의 63.47%, 이하 “쟁점2-4비용”이라 한다)에 대한 취득세 등은지방세법제9조 제2항에 따른 비과세 대상이라 할 것임에도 처분청이 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산은 토지 등 부동산 자체를 말하는 것일 뿐 그 조성비용은 여기에 해당되지 않는다고 보아 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점1비용(OOO원)은 청구법인이 쟁점토지를 취득하면서 OOO이 이 건 행정소송을 취하하는 조건으로 지급한 사실이 대구지방법원의 결정서(대구지방법원 2015가합207116 소유권이전등기)에서 확인되므로 이는 쟁점토지의 취득과 관계가 없는 권리 등에 대하여 지급한 비용이 아니라 쟁점토지를 취득하기 위하여 지급할 수밖에 없는 비용이라 할 것인바, 쟁점1비용을 쟁점토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
(2) 청구법인은 쟁점2비용(OOO원)을 이 건 아파트의 취득가격에서 제외하여야 한다고 하나, 아래와 같은 사유로 받아들일 수 없다. (가) 빌트인 가전제품은 이 건 아파트의 사용승인 전에 아파트의 벽체에 부착하는 방식으로 설치한 것으로 주체구조부인 이 건 아파트와 일체가 되어 이 건 아파트의 효용과 기능을 증대시키고 있으므로 그 취득비용은 이 건 아파트의 신축가격에 당연히 해당된다 할 것인바, 처분청이 쟁점2-1비용을 이 건 아파트의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다. (나) 청구법인은 주택 재건축사업을 추진하기 위하여 설립된 조합이므로 청구법인을 설립한 후 해산할 때까지 사용한 모든 운영경비는 특별한 사정이 없는 한 이 건 아파트의 신축을 위한 간접비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점2-2비용에 대하여 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다. (다) 청구법인은 쟁점2-3비용을 건설자금이자계정에 기장하였을 뿐 아니라 재건축조합이 신축하는 아파트의 경우 관리처분계획을 인가받을 당시부터 조합원분과 일반분양분이 명백히 구분되므로 청구법인이 조합원을 대신하여 부담한 중도금 대출이자는 분양을 위한 광고선전비가 아니라 이 건 아파트의 신축에 따른 간접비용 중 하나이므로 처분청이 이에 대하여 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다. (라) 이 건 도시계획시설을 조성하여 처분청에 무상귀속하지 않고서는 이 건 아파트의 사용승인을 받을 수 없다고 보이고, 이 건 도시계획시설이 조성됨에 따라 이 건 아파트의 효용과 가치가 증대될 것이 명백하며, 이 건 도시계획시설의 조성비용은 그 취득자인 청구법인이 부담하는 것임을 볼 때, 이 건 도시계획시설은 이 건 아파트의 신축과 관련한 필수 부대시설이거나지방세법제9조 제2항에서 규정한 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산이란 부동산 그 자체를 말하는 것일 뿐 그 조성비용은 해당되지 않는다 할 것이므로 처분청이 쟁점2-4비용에 대하여 취득세 등을 부과한 처분 또한 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지를 취득하면서 전 소유자에게 지급한 합의금이 토지의 취득가격에 해당되는지 여부
② 빌트인 가전제품의 취득비용, 청구법인의 일반관리비 및 청구법인이 부담한 조합원의 중도금 대출이자가 이 건 아파트의 취득가격에 해당되는지 여부
③ 청구법인이 조성하여 처분청에 무상귀속한 도시계획시설의 조성비용이 취득세 비과세 대상인지 여부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2015.6.17., 2015.11.27. 처분청으로부터 주택재건축사업시행인가(변경) 및 주택재건축사업관리처분계획(변경)인가를 각각 받았다. (나) 대구지방법원은 2016.6.17. 청구법인이 쟁점토지의 전 소유자인 OOO을 상대로 청구한 소유권이전등기 소송(대구지방법원 2015가합207116)에 대하여 아래와 같이 결정하였다. (다) 청구법인은 2016.6.29. OOO으로부터 쟁점토지를 취득한 후, 그 취득가격을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원 신고·납부한 후, 2016.8.22. OOO에게 합의금 OOO원을 지급하고, 동 금액을 건설용지계정에 기장하였다. (라) 청구법인은 2018.8.24. 처분청으로부터 이 건 아파트의 준공인가를 받은 후, 2018.10.23. 이 건 아파트 중 일반분양분에 대하여 그 취득가격을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고․납부하였다. (마) 처분청은 청구법인이 이 건 아파트를 신축한 후 취득세 등을 신고하면서 그 취득가격 OOO원을 누락하였다고 보아 이를 조합원분과 일반분양분으로 안분한 후, 일반분양분에 해당하는 OOO원(쟁점2비용)에 대한 취득세 등 OOO원을 청구법인에게 부과․고지하였다. (바) 처분청은 2005년 9월 청구법인의 주택재건축사업시행을 인가하면서, 청구법인이 이 건 도시계획시설을 조성하여 처분청에 무상귀속하도록 하였으며, 청구법인은 아래 ＜표2＞와 같이 이 건 도시계획시설을 조성하여 2018.12.10. 처분청에 무상귀속(기부채납)하였다. ＜표2＞ 청구법인이 조성하여 처분청에 무상 귀속한 도시계획시설 내역 (사) 청구법인이 도로 및 공원으로 조성하여 처분청에 기부채납한 토지는 종전 대신아파트의 부속토지이거나 임야 등으로 청구법인이 이를 도로 및 공원으로 조성한 사실은 다툼이 없다고 보인다. (아) 청구법인은 쟁점2비용이 이 건 아파트의 취득가격에 해당하지 아니하거나 취득세 비과세 대상이라는 주장만 할 뿐 그 금액의 많고 적음에 대하여는 별도로 다투지 않고 있다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에서 금융회사의 금융거래 내역 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장 등으로 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고,지방세법 시행령제18조 제1항에서 “사실상의 취득가격”이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제3호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등을 간접비용의 하나로 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 대구지방법원 결정(2015가합207116, 2016.6.17.)에서 청구법인은 쟁점1토지를 취득하기 전에 이미 OOO에게 쟁점1비용을 지급하기로 약정(합의)한 것으로 나타나는 점, 청구법인은 쟁점1비용을 지급한 후 그 금액 전부를 청구법인의 건설용지(토지) 계정에 기장한 점 등에 비추어 쟁점1비용은 그 지급 방법이나 조건 등에 관계 없이 이 건 토지를 취득하기 전에 거래상대방에게 지급하기로 확정된 직접비용에 해당하거나지방세법 시행령제18조 제1항 제5호에서 규정한 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액(간접비용)에 해당된다고 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점1비용을 쟁점토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 빌트인 가전제품의 취득비용인 쟁점2-1비용에 대하여 살펴보면,지방세법제7조 제3항에서 건축물 중 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점, 아파트를 신축하면서 그 벽체에 부착하는 방법으로 설치한 빌트인 가전제품은 건축물과 일체가 되어 아파트의 효용과 가치를 증가시키는 점, 빌트인 가전제품은 아파트와 함께 거래될 뿐만 아니라 이를 분리하는 경우 아파트의 효용도 그 만큼 감소될 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점2-1비용을 이 건 아파트의 취득가격에 포함한 것은 정당하다고 판단된다. (나) 다음으로, 청구법인의 일반관리비가 이 건 아파트의 취득가격에 해당하는지를 살펴보면, 청구법인의 설립 목적이 주택 재건축에 있는 이상 청구법인이 이 건 아파트의 재건축을 위하여 사용한 관리비용은 그 자체로 이 건 아파트 신축가격에 해당된다고 보아야 하는 점, 청구법인의 일반관리비는 조합을 운영하기 위한 각종 비용과 재건축을 위한 용역비 등으로 구성되는데 이는지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 규정한 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비등에 해당된다고 보이는 점, 청구법인은 쟁점2-2비용이 이 건 아파트의 취득가격에 해당되지 않는다고 주장만 할 뿐 이를 입증할 만한 객관적인 자료는 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점2-2비용을 이 건 아파트의 취득가격에 포함한 것도 정당하다고 판단된다. (다) 다음으로, 청구법인이 조합원을 대신하여 부담한 중도금의 대출이자가 광고선전비에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면,지방세법 시행령제18조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용 등은 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하고 있으나, 이 건 아파트 중 조합원분 아파트는 조합원이 청구법인으로부터 유상으로 취득하는 것이 아니라 조합원들이 원시 취득하는 것이므로 분양 등과는 관계가 없는 점, 여기에서 말하는 중도금이란 조합원이 부담하여야 하는 이 건 아파트의 신축 비용의 일부로서 그 중도금의 대출이자는지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 규정한 건설자금이자에 해당하고 청구법인 또한 동 금액을 건설자금이자 계정에 기장한 점 비추어 쟁점2-3비용이 광고선전비로서 이 건 아파트의 취득가격에 해당되지 않는다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 끝으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제7조 제4항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제9조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 등에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조 제3항에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 취득세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 이 건 도시계획시설의 조성은 해당 토지의 구성 부분이 변경되는 것으로 그 지목의 변경을 수반하므로지방세법제7조 제4항에서 규정한 취득에 해당하는 점, 처분청은 청구법인의 주택재건축사업시행을 인가하면서, 이 건 도시계획시설을 조성하여 처분청에 무상귀속하도록 하였는바, 청구법인을 토지의 지목변경에 따른 취득자로 보아야 하는 점, 이 건 도시계획시설은 청구법인이 조성하여 처분청에 무상 귀속한 것으로 그 지목변경에 따른 취득은지방세법제9조 제2항에서 규정한 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 하는 취득으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 이 건 도시계획시설(토지 제외)은 그 자체로 취득세 비과세 대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 그 조성비용인 쟁점2-4비용을 이 건 아파트의 취득가격으로 보아 그에 따른 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제7조 [납세의무자 등] ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제9조[비과세] ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.(이하 생략)
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서.(이하 생략)