쟁점 오피스텔을 임대주택으로 등록하였으므로 주택으로 보아 재산세 등을 산정하고, 임대주택에 대한 감면규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2017지0884

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(오피스텔, 전용면적은 21.4242㎡, 이하 “쟁점 오피스텔”이라 한다)에 대하여 지방세법제105조의 ‘건축물’로 보아 2019.7.15. 청구인에게 그 과세표준(OOO원)에 같은 법 제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원(도시지역분 포함), 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 2016.7.18. 쟁점 오피스텔을 분양받아 2019.3.18. 주택임대사업자등록(8년 임대)을 하였고, 임차인을 구하는 활동을 지속적으로 하였으나, 미사역 개통이 늦어지고 주변 오피스텔의 초과 공급으로 임차인을 구하지 못하다가 2019.6.9. 임차인과 표준임대차계약서를 작성하여 임대를 하였는바, 재산세 과세기준일(2019.6.1.) 현재 쟁점 오피스텔이 ‘공실’이었다는 사실만으로 주택이 아닌 ‘건축물’에 대한 세율을 적용하고, 임대목적의 오피스텔에 대한 재산세 등의 감면을 배제한 것은 부당하여 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 재산세는 부동산을 보유하는 동안 매년 독립적으로 납세의무가 발생하고, 과세표준도 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 부동산 현황이나 이용 상황에 따라 구분되므로, 과세기준일 현재 쟁점 오피스텔을 ‘주거용’으로 사용하지 않아 지방세법상 주택의 요건에 해당하지 않는 이상 그 요건에 해당하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부는 주택 여부를 좌우하는 사유가 되지 못한다 할 것(대법원 2011.8.25. 선고 2011두9577 판결 등, 같은 뜻임)이다. 또한, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석해야 할 것이므로 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공실인 쟁점 오피스텔은 주택이 아니고, 임대주택 감면대상에도 해당하지 않는다 할 것이므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점 오피스텔을 임대주택으로 등록하였으므로 주택으로 보아 재산세 등을 산정하고, 임대주택에 대한 감면규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점 오피스텔의 집합건축물대장을 보면, 청구인은 2019.3.29. 건축주로부터 소유권이전을 받았고, 용도는 업무시설(오피스텔)로 확인된다. (나) 청구인은 2019.2.8. 매입임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하였고, 쟁점 오피스텔은 2019.2.18. 장기일반민간임대주택으로 등록하였으며, 그 최초 임대개시일은 2019.6.9.로 등록되어 있다. (다) 처분청이 2019.7.30.을 기준으로 제출한 쟁점 오피스텔의 전입세대 열람내역에는 세대주가 존재하지 않는 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제114조에서 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있으므로 당초 주거용으로 신축되지 아니한 건축물이라 하더라도 이를 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 주택으로 보아 과세하는 것이 현황과세의 원칙에 부합한다(조심 2017지884, 2017.10.13., 같은 뜻임)고 하겠다. 이 건의 경우, 청구인이 건축물대장상의 용도가 오피스텔(업무시설)인 쟁점 오피스텔을 임대주택으로 등록한 사실이 나타나지만, 2019.3.29. 분양회사로부터 소유권 이전을 받은 후부터 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 계속하여 그 사실상의 이용현황이 공실인 것으로 확인되고, 실제 주거용으로 사용되었다고 인정할 만한 객관적인 입증자료가 달리 확인되지 아니하여 현황과세의 원칙에서 볼 때, 주택으로 인정하기 어려운 점, 청구인이 쟁점 오피스텔을 취득한 후 주변 오피스텔 등의 공급이 많아 세입자를 구하지 못하여 재산세 과세기준일 현재까지 임대를 하지 못한 사정 등은 지방세법상 재산세 과세대상인 일반 건축물을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 영향을 주는 것은 아니라 하겠는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점 오피스텔을 주택이 아니라고 보아 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. "주택"이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

3. 주택 6천만 원 이하 1,000분의 1 (중략) 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(3) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. "주택"이란 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 말한다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다. 제31조의3(장기일반 민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반 민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준 주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

2. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령 제4조(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와범위는 다음 각 호와 같다. 4.건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔