2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대용으로 사용되는 쟁점주택이 건축물대장상 호별 전용면적이 기재되지 아니하여 다가구 임대주택 재산세 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 재산세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인과 OOO이 각각 2분의 1씩 공동으로 소유하고 있는 OOO 소재 다가구용 건축물 465.06㎡ 및 그 부속토지(이하 “쟁점주택”이라 한다)가 사실상 16세대가 거주하는 다가구주택이나 건축물대장상 각 호수별 전용면적이 구분되어 등록되지 아니하여 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에 따른 임대주택 등에 대한 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아, 2019.7.10. 청구인에게 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제111조 및 제112조의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2018.11.30. 주택임대사업자 등록 당시 렌트홈(임대등록시스템)을 통해 감면요건을 확인하고, 주택임대사업자 등록을 하였으나, 처분청은 건축물대장상 다가구주택의 호 또는 가구별 전용면적이 기재된 경우에만 감면대상에 해당된다는 이유로 감면대상에서 제외하였다. 그러나, 렌트홈에는 건축물대장상 다가구주택의 호 또는 가구별 전용면적이 기재된 경우에만 감면대상에 해당한다는 내용이 없고, 임대사업자 변경 등록 당시에도 재산세 감면을 받으려면 건축물대장을 변경해야한다는 안내도 받지 못하였으며, 기존 쟁점주택의 건축물대장에서도 면적요건이 감면요건에 부합한다는 것을 유추할 수 있으므로 쟁점주택에 대한 재산세 등은 감면되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 쟁점주택은 재산세 과세기준일 현재 지방세특례제한법 시행령제13조의2에서 규정하고 있는 건축법제38조에 따른 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택으로 볼 수 없으므로 이 건 재산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대용으로 사용되는 쟁점주택이 건축물대장상 호별 전용면적이 기재되지 아니하여 재산세 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 재산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 2011.8.1. 및 2019.3.25. 쟁점주택을 각각 4분의1씩 취득한 부분이 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서에서 확인된다. (나) 청구인은 2013.11.15. 쟁점주택의 공동소유자 OOO과 공동으로 최초 임대사업자등록한 부분과 2018.11.30. 임대사업자 등록을 각 호별 전용면적 40㎡이하, 8년 장기일반임간임대주택으로 변경등록한 부분을 처분청이 발급한 임대사업자 등록증에서 확인된다. ＜표＞ 임대사업자 등록증 (다) 국토교통부 렌트홈(임대등록시스템)의 주택임대사업자 세제혜택에는 전용면적 40㎡ 이하, 8년 이상 임대를 하는 경우 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어야 한다는 별도 내용이 없는 것이 확인된다. (라) 쟁점주택 일반건축물대장 변동내용 및 원인에는 2019.7.9. 건축과-22739호에 따라 다가구주택의 호별면적대장을 기재한다고 되어 있고, 다가구주택의 호별 면적대장에는 16호가 있고, 각 호별 면적은 21.6㎡이상 26.15㎡이하인 것으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제2항에서 법 제31조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 다가구주택"이란 다가구주택(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만 해당한다)으로서 건축법제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다고 규정하고 있다. 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합할 것이다. 청구인은 쟁점주택에 대한 2019년도분 재산세를 감면하지 아니하는 것은 부당하다고 주장하나, 지방세법 시행령제13조의2 제2항에서 재산세 감면대상 다가구주택의 범위를 건축법제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택만을 규정하고 있고 쟁점주택은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축법제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있지 않았던 점 등에 비추어, 쟁점주택은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산세 등의 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2019.4.30. 법률 제16413호로 개정된 것) 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우와 같은 조 제2항 또는 제4항에 따른 사유(임대사업자 간의 매각은 추징제외 사유로 보지 아니한다)로 사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 개정된 것) 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

② 법 제31조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 다가구주택"이란 다가구주택(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만 해당한다)으로서 건축법제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다.

(3) 건축법(2019.4.23. 법률 제16380호로 개정된 것) 제38조(건축물대장) ① 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.

1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우

2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우

3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

② 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 작성·보관 및 정비를 위하여 필요한 자료나 정보의 제공을 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장에게 요청할 수 있다. 이 경우 자료나 정보의 제공을 요청받은 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

(4) 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙(2018.12.4. 국토교통부령 제563호로 개정된 것) 제5조(건축물대장의 작성방법) ① 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다.

② 집합건축물대장은 표제부와 전유부(專有部)로 나누어 작성한다.

③ 하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성하여야 한다.

④ 건축물대장에는 건축물현황도가 포함된다.

⑤ 건축물이 다가구주택인 경우에는 다가구주택의 호(가구)별 면적대장을 작성해야 한다.