[요지] 청구인 등은 쟁점토지에 대하여 부동산의 소재지를 기재하고, 청구인 등을 매도인으로 하고 주식회사 OOO을 매수인으로 하는 부동산매매계약서를 작성하고 쌍방이 합의하에 날인 한 후, 2014.8.4. 처분청에 검인을 받음으로써 소유권 이전을 위해 작성된 동 매매계약서의 존재를 확인 받았는바, 이 계약서가 실제 계약서가 아니라는 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 점, OOO에 납부한 잔금이 주식회사 OOO이 아닌 청구인 외 8인 중 한 사람인 OOO이 납부한 사실이 확인이 되고, OOO이 대위 변제하였다는 주장에 대한 회계처리 등 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 미등기 상태에서 주식회사 OOO에게 전매한 것으로 보아 부과한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 2011.7.25. 청구인 등이 OOO와 매매계약을 체결하고, 총 매매대금은 OOO원으로 하여 2014.1.24. 5회차 할부금까지 총 OOO원을 납부하였으며, 당초 청구인 등은 쟁점토지의 분양권을 공동으로 취득하여 부동산개발 및 매매업을 영위하고자 하였으나, 공동소유인 익명조합의 형태로 사업을 영위하는 것은 신속한 사업을 추진을 하는데 큰 장애가 있었는바, 효율적인 업무 수행을 위하여 주식회사 OOO을 설립한 것이다. 이에 2014.7.29. 주식회사 OOO을 설립하였고, 청구인 등은 2014.8.5. 주식회사 OOO에게 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도하기로 하고 OOO의 참여 하에 쟁점토지에 관한 권리·의무승계계약을 체결하였으며, 주식회사 OOO은 2014.8.5. OOO로부터 발급받은 잔금 납부서의 가상계좌번호로 6차 할부금 등 OOO원을 납부하였다. 반면에 위 잔금은 주식회사 OOO의 현금 지급능력이 부족하여 OOO의 개인계좌에서 연동출금하여 주식회사 OOO을 대위하여 OOO에 잔금을 납부하였고, 이는 주식회사 OOO이 납부한 것이며, OOO은 당연히 청구권을 갖는 것으로 보아 별도의 차입금 약정은 하지 않았다. 이후 권리의무승계계약서에 의하여 청구인 등이 OOO에 기 납부한 OOO원(계약금 및 할부금)은 주식회사 OOO으로부터 2015.6.15. 지급받았으며, OOO이 대위 변제에 해당하는 금액도 주식회사 OOO으로부터 변제받아 대금청산을 완료하였다.
(2) 처분청은 청구인 등이 쟁점토지를 사실상 취득하였고, 이후 부동산매매계약서에 의하여 주식회사 OOO에게 소유권이 이전되었다는 의견이고, 청구인 등은 2014.8.4. 처분청에게 매도인을 청구인 등과 매수인을 주식회사 OOO으로 하고 매매대금은 OOO원으로 하는 부동산매매계약서를 신고를 한 바 있으나, 이는 2014.8.4.으로 권리의무승계계약 및 주식회사 OOO이 6차 할부금을 납부하기 전으로 단순히 부동산거래의 계약을 신고하기 위한 것이지 실제 부동산을 매매하는 계약이 아니고, 청구인 등이 착오에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 이전한 것을 부동산 거래 계약으로 오인하여 부동산등기특별법제3조에 따라 매매계약서 검인을 위한 부동산을 특정하기 위해 작성된 것에 불과하며, 이 매매계약서는 계약금 및 중도금, 잔금 지급일자 표시도 없는 실제 계약서가 아니다. 또한, 처분청은 잔금납부는 OOO의 예금을 인출하여 납부한 것으로 청구인 등이 사실상 납부한 것이고, 이후 부동산 매매계약이 이루어졌으므로 쟁점토지를 사실상 취득하였다는 의견이나, ‘출금전표’를 보면 연동출금으로 OOO가 부여한 가상계좌번호로 주식회사 OOO이 잔금을 납부한 것고, OOO은 청구인 등의 일원임과 동시에 주식회사 OOO의 대표이사로, 납부자금 출처가 OOO이라고 하더라도 이는 민법상의 대위변제에 해당하는 것이고, OOO은 주식회사 OOO에 대하여 법률상 청구권을 갖는 것이며, 추후 이 대위변제금을 변제받았으므로 청구인 등이 실제 쟁점토지의 잔금을 납부하였다고 본 처분은 부당하다. 추가로 이 건 권리의무승계계약은 정상적인 분양권 전매이므로 미등기전매에 해당하지 아니하고, 당초 처분청도 권리의무승계계약을 부인하지 아니하여 2014.8.14. 청구인 등에게 연부납부시 부담한 취득세 등을 환급한 사실이 있으며, 명의변경 행위가 이중매매 등 부당한 행위에 해당하는 것으로 확인되는 경우에는 OOO는 계약을 해제할 수 있다는 규정이 있으나 OOO는 쟁점토지에 대한 계약을 해제하거나 손해배상을 청구한 사실이 없다. 따라서, 청구인은 OOO에 납부해야 하는 토지대금을 완납하지 않은 상태에서 청구인 등과 주식회사 OOO 사이에 권리의무승계 계약이 이루어졌고, 2014.8.5. 주식회사 OOO이 최종 잔금을 납부하였으므로 청구인 등이 쟁점토지를 사실상 취득하지 않았으며, 주식회사 OOO이 쟁점토지를 취득하였고 이에 따라 취득세를 신고․납부 및 소유권이전 등기까지 완료하였으므로, 이 건을 미등기전매로 보아 청구인 등에게 취득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 청구인 등은 매도인을 ‘청구인 외 8명’으로 매수인을 ‘주식회사 OOO’으로 하고 매매대금을 OOO원으로 하여 부동산매매계약을 체결하고, 2014.8.4. 처분청의 검인을 받았는바, 이 매매계약서는 부동산의 소재지, 매도인, 매수인, 매수금액 등이 기재되어 있고, 처분청에 검인을 받은 계약서로서 그 형식상의 하자가 없으므로, 쟁점토지를 이전하였음이 확인된다. 또한, 2014.8.5. 법인 장부상 쟁점토지의 회계가 건설용지 OOO원/미지급금 OOO으로 처리되어 있는 것으로 볼 때, 청구인 등이 잔금을 지급하고 쟁점토지를 사실상 취득한 이후 주식회사 OOO에게 이전함으로써 법인 장부에 토지 전체금액인 OOO원을 취득금액으로 기재되고 미지급금도 같은 금액을 부채계정에 기재한 것으로 판단된다. 추가로 주식회사 OOO은 청구인 등과 매매계약을 체결하였으나 실제 청구인 등에게 대금을 지급하지 않았고, 대표이사와 임원에 해당하는 청구인 등에게 차입금이 있음에도 법인 장부상에는 주주임원 단기차입금 계정상 그 내용을 확인할 수 없으며, 차입금 약정서 등 차입과 관련한 증빙서류도 작성하지 않았으며, 향후 청구인 등이 주식회사 OOO으로부터 토지대금을 변제받기 위하여 이 부동산매매계약서를 작성한 것으로 보이므로, 청구인 등이 쟁점토지를 최초로 취득한 것으로 판단된다.
(2) 청구인이 쟁점토지의 당초 취득자가 주식회사 OOO이라고 주장하면서 OOO에서 발급한 토지대금완납확인서를 제출하였으나, 쟁점토지에 대한 토지대금을 완납하였다는 사실을 확인하는 것일 뿐 사실상 대금 납부자를 입증하는 확인서라고 할 수는 없고, 쟁점토지의 잔금지급이 2014.8.5. 청구인 등 중 1인인 OOO의 개인명의 계좌에서 OOO 계좌로 입금되었음이 출금전표에서 확인되는 이상, 출금전표의 연동기록사항에 예금주를 주식회사 OOO으로 기재하였다 하여 쟁점토지의 사실상 잔금 지급을 청구인 등이 아닌 주식회사 OOO으로 보기 어렵다.
(3) 청구인 등은 최초분양자로서 2011.7.25. 최초계약일부터 2014.1.24.까지 총 13회에 걸쳐 전체 토지대금의 85% 정도를 납부하여 오다가 최종 할부금 약정일(2014.7.25.) 경과 후인 2014.7.29. 주식회사 OOO을 설립하여 2014.8.4. 부동산 매매계약을 체결하고 검인을 받았으며 2014.8.5. 권리의무승계 및 토지대금 완납 등의 절차를 완료한 점을 볼 때, 이는 최초분양자인 청구인 등이 OOO로부터 토지대금을 완납하고 소유권이전을 한 후 법인 설립 및 현물출자를 통해 법인으로 소유권을 이전하는 일반적인 절차를 거치지 않고, 우회행위 등 기타 비정상적인 거래형식을 취함으로써 조세 부담을 부당하게 감소시키는 행위로 보이고, 거래 절차를 급하게 처리함으로써 법인장부 기장상의 오류도 발생하였다. 따라서, 토지의 사실상 취득자는 당초 계약자인 청구인 등이고, 이후 주식회사 OOO에게 쟁점토지를 이전하였다고 봄이 타당하다 할 것이므로, 청구인 등이 쟁점토지를 주식회사 OOO에게 이전한 행위를 미등기 전매에 해당한다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인 외 8명OOO은 2011.7.25. OOO와 OOO(토지 1,237㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 택지분양 계약을 체결하여 5회차 연부금까지 총 OOO원을 납부한 후 2014.7.29. 주식회사 OOO을 설립하였고, 2014.8.5. 주식회사 OOO을 양수자로 하여 쟁점토지에 대한 권리의무를 승계하는 계약을 체결하였으며, 주식회사 OOO은 2014.10.2. 쟁점토지에 대한 취득세 등을 신고·납부하였으나 청구인 등은 기 납부한 쟁점토지에 대한 연부 취득세를 전액 환급받았다. (나) 경상남도지사는 2018.12.26.〜2019.1.11. 주식회사 OOO에 대한 세무조사를 실시하여, 쟁점토지의 잔금지급은 주식회사 OOO이 아닌 청구인 외 8명 중 1인인 OOO 개인명의의 통장에서 2014.8.5. 지급된 사실을 확인한 후, 쟁점토지의 당초 취득자는 청구인 등이고, 청구인 등은 주식회사 OOO에게 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보았으며, 이에 따라 처분청은 2019.4.17. 청구인 등에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농특세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다. (다) 구체적인 사실관계는 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하고, 제2항에서 부동산 등의 취득은민법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다고 할 것이다. 우선 청구인 등은 쟁점토지에 대하여 부동산의 소재지를 기재하고, 청구인 등을 매도인으로 하고 주식회사 OOO을 매수인으로 하는 부동산매매계약서를 작성하고 쌍방이 합의하에 날인 한 후, 2014.8.4. 처분청에 검인을 받음으로써 소유권이전을 위해 작성된 동 매매계약서의 존재를 확인 받았는바, 이 계약서가 실제 계약서가 아니라는 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 점, OOO에 납부할 잔금을 주식회사 OOO이 아닌 청구인 외 8인 중 한 사람인 OOO이 납부한 사실이 확인이 되고, OOO이 대위 변제하였다는 주장에 대한 회계처리 등 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 당초 청구인 등이 제3자에게 쟁점토지를 승계하였다면 지급받아야 하는 계약금 및 중도금에 해당하는 매매대금을 제 때 지급받지 못하였던 점, 청구인 등은 전체 토지대금의 85% 정도를 납부하여 오다가 최종 잔금을 납부하기 전에 주식회사 OOO을 설립하고, 권리의무승계 및 토지대금을 납부하는 등, 청구인 등이 OOO로부터 쟁점토지의 소유권을 이전받은 후, 법인을 설립하고 현물출자를 통하여 법인으로 소유권을 이전하는 절차를 거쳐야 함에도 그와 다른 거래형식을 취함으로써 조세부담을 감소시키려고 했다는 처분청의 의견에 수긍이 가는 점 등에 비추어 처분청이 당초 청구인 등은 쟁점토지를 취득하였으나 미등기상태에서 주식회사 OOO에게 전매한 것으로 보아 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(시행 2015.1.1. 법률 제12855호로 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산 등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산 등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공법,선박법,입목에 관한 법률,광업법또는수산업법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(시행 2015.1.1. 대통령령 제25545호로 개정되기 전의 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서ㆍ인낙조서ㆍ공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
(3) 부동산등기특별조치법 제2조(소유권이전등기 등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제3조(계약서 등의 검인에 대한 특례) ① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)ㆍ군수(이하 "시장 등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
1. 당사자
2. 목적부동산
3. 계약연월일
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한 제4조(검인신청에 대한 특례) 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 제2조 제1항 각호의 계약을 체결한 자는 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약의 계약서에 제3조의 규정에 의한 검인을 받아야 한다.