[요지]
① 이 건 토지에 대하여 2014.3.25, 2014.12.31., 2016.3.31. 매매계약을 통하여 체비지대장에 소유자로 등재되어 있는 것이 확인되고 있으므로, 당해 시점에서 사실상 체비지인 이 건 토지를 취득하였다고 보아야 할 것이므로, 취득이 이루어지지 아니하였다는 청구주장은 인정할 수 없다고 판단됨.② 체비지의 경우 사업시행자가 환지처분이 이루어지기 전에 이미 사용․수익․처분권을 보유하고 있고, 이러한 권리에 기하여 매각한 토지를 매수한 자의 경우 그 성질상 승계취득에 해당된다고 보아야 할 것이며, 이미 처분된 체비지는 사업시행자의 소유권 보존등기에 터잡아 매수인이 소유권 이전등기를 함으로써 이를 형식적으로 소유권을 취득하게 되는 것이라고 보아야 할 것이므로, 청구법인이 이 건 토지를 원시취득한 것으로 보아야 한다는 청구주장은 인정할 수 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2016지1304 / 조심2016지0494
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 취득한 이 건 토지는 도시개발사업지구 내 체비지이며, 체비지란 시행자가 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획이 정한 목적을 달성하기 위하여 일정한 토지를 종전의 토지에 대한 환지로 지정하지 아니하고 시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지로서, 환지처분 전의 체비지 매매는 시행자가 현재 가지고 있는 체비지에 대한 물권 유사의 사용수익권과 장래 환지처분에 의한 체비지의 소유권을 취득할 것을 전제로 하는 불완전한 권리의 취득이며, 청구법인 역시 장래 환지처분으로 확정되는 체비지에 대한 소유권등기청구권이라는 불완전한 권리를 취득한 것에 불과하여 아파트를 분양받은 자가 원시취득일 전에 잔금지급 및 분양권을 전매한 경우 분양권이 취득세 과세대상이 아닌 것처럼 체비지의 취득은 취득세 과세대상이 아니라고 보아야 할 것이다.
(2) 설령 사실상 취득으로 보아 취득세를 과세한다 하더라도 원시취득과 승계취득을 구별짓는 중대한 차이가 권리의 제한 및 하자를 승계하는지 여부에 있고(대법원 2016.6.23. 선고 2016두23783 판결, 같은 뜻임) 도시개발법제42조 제1항에서 “환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.”고 규정하고 있어 환지처분 전의 체비지 매수인은 체비지에 존재하던 종권 권리의 제한 및 하자를 승계하지 아니하고 새롭게 원시취득하는 것이며, 같은 조 제5항에서 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다”라고 규정하고, 이에 따른 등기실무는 환지처분 공고 후 등기부가 생성되어 등기가 이루어지는 때에 체비지의 최종매수인 뿐만 아니라 중간매수인도 함께 소유권이전등기를 하도록 되어있는 것으로 볼 때, 체비지의 최종 매수인이든 중간 매수인이든 그 매매의 법적 성질에 아무런 차이가 없다는 점을 고려하면 취득세율을 달리 적용할 이유가 없으므로, 처분청이 이 건 토지에 대하여 원시취득세율을 적용하여야 한다는 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. 나.처분청 의견
(1) 청구법인은 이 건 토지는 체비지이고, 이를 매매하는 것은 시행자가 체비지에 대해 현재 가지고 있는 사용수익권과 앞으로 환지처분시 시행자가 취득하게 될 소유권을 이전등기청구할 수 있는 불완전한 권리로 매매한 것으로 아파트 분양권과 마찬가지로 취득세 과세대상이 아니라고 주장하나, 도시개발법상 체비지가 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 실시계획으로 정하는 목적을 위한 토지이므로 분양권과는 달리 취득세 과세대상이고,지방세법제7조 제2항에서 “사실상 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였으나, 대금의 지급과 같은 소유권의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하고(OOO법원 2013.11.21. 선고 2013구합2175 판결, 대법원 2001.2.9. 선고 2000두2204 판결, 같은 뜻임), 청구법인이 이 건 토지에 대해 사업시행자와 매매계약서를 작성하고 잔금을 지급한 후 체비지 대장에 매매를 원인으로 소유권 이전 등재를 함으로써 이 건 토지에 대하여 물권과 유사한 사용수익권을 취득하여 배타적으로 사용·수익할 수 있으며, 다시 이를 제3자에게 처분할 수 있는 권능도 가지게 되므로 지방세법 시행령제20조 제2항 제1호의 규정에 따라 잔금지급일에 사실상 취득한 것으로 보아야 할 것이다(조심 2016지1304, 2017.4.14, 조심 2016지494, 2016.9.1. 같은 뜻임).
(2) 청구법인은 체비지를 매수하는 경우 종권 권리의 제한 및 하자를 승계하지 아니하므로 원시취득에 해당된다고 주장하나, 도시개발법제42조 제5항에서 “체비지는 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득하되, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 체비지를 매입한 자가 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다”고 규정하여 사업시행자의 체비지에 대해 소유권은 환지처분이 공고된 다음 날로 규정하면서 매입한 자는 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하도록 하여 그 시행자와는 소유권의 취득행위를 달리 규정하고 있으므로, 청구법인이 환지처분 전 체비지를 매매로 취득한 경우 사업시행자가 소유권을 취득 후 매입자가 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을 승계취득하는 것으로 보아야 할 것이므로, 원시취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장도 인정할 수 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 체비지에 대하여 매매대금을 지급하였다 하더라도 취득이 이루어지지 아니하였다는 청구주장의 당부
② 원시취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2014.3.25. OOO 도시개발사업조합과 이 건 제1토지를, 2014.12.31. 이 건 제2토지를, 2016.3.31. 이 건 제3토지를 각각 매매계약을 체결하여 취득하였으며, 같은 날 체비지대장에 소유자로 등재되었고, 매매계약서 상 다음과 같이 약정하였다. 제5조(토지의 사용 및 처분) ① 매입자는 토지대금을 완납한 후가 아니면 당해 토지를 사용, 양도, 또는 임대하거나 기타의 처분을 할 수 없다. 다만, 조합장이 사업수행상 특히 필요하다고 인정할 때에는 대금완납전에도 사용을 승인할 수 있다.
② 매입자가 토지대금을 완납하였더라도 매수한 토지의 소유권을 이전받기 이전에 당해 토지를 사용하고자 할 때에는 조합장의 사용승인을 받아야 한다. 제6조(소유권 이전) ① “갑(매도인)”은 “을(청구법인)”이 매매대금을 완납하고 OOO 도시개발사업에 따른 환지처분의 공고가 있은 후 매매목적물의 소유권을 “을”에게 이전등기할 수 있는 때에 소유권 이전에 필요한 제반서류를 “을”에게 교부하기로 한다. 단, 소유권 이전등기는 공부정리 등으로 인하여 상당기간 지연될 수 있으며, 소유권 이전에 필요한 제비용은 “을”의 부담으로 한다.
② “을”이 제3자에게 매도하였을 시는 양자가 연명 날인하여 조합장에게 신고하여야 하며, 신고 불이행으로 입은 불이익한 처분에 대하여는 “갑”은 책임이 없다. (나) OOO 도시개발사업조합이 작성한 체비지대장 중 이 건 토지와 관련한 체비지대장을 보면, 부동산등기부의 등기사항과 유사하게 환지계획 인가를 받은 후 조합명의로 소유권보존이라고 기재하고 있고, 그 후 압류관련 사항, 매매에 따른 소유권 변동사항, 신탁관련사항이 각각 기재되어 있다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구법인은 체비지의 경우 환지처분이 이루어지기 전에 매수한 경우에는 잠정적인 사용수익권 등 채권적 권리만을 취득하였을 뿐이므로 취득세 납세의무가 없다고 주장하나, 도시개발사업자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 매수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 요건을 갖추었다면 당해 토지에 관하여 물권과 유사한 사용수익권을 취득하여 배타적으로 사용·수익할 수 있으며 다시 이를 제3자에게 처분할 수 있는 권능도 가지게 되므로 도시개발사업 등에 있어 체비지를 양수한 자는 잔금을 지급하였거나 체비지대장에 등재된 때에 취득세 과세요건이 충족되어 이때 취득행위가 있었던 것으로 보아야 할 것인바(조심 2016지494, 2016.9.1. 같은 뜻임), 청구법인의 경우에도 이 건 토지에 대하여 2014.3.25., 2014.12.31., 2016.3.31. 매매계약을 통하여 체비지관리대장에 소유자로 등재되어 있는 것이 확인되고 있으므로, 당해 시점에서 사실상 체비지인 이 건 토지를 취득하였다고 보아야 할 것이므로, 취득이 이루어지지 아니하였다는 청구주장은 인정할 수 없다 하겠다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구법인은 이 건 토지의 취득에 대하여 원시취득에 해당하는 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴보면, 도시개발법제36조 제4항에서 “사업시행자는 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제42조 제5항에서 “체비지는 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득하되, 다만 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다”고 규정하고 있는바, 체비지의 경우 사업시행자가 환지처분이 이루어지기 전에 이미 사용·수익·처분권을 보유하고 있고, 이러한 권리에 기하여 매각한 토지를 매수한 자의 경우 그 성질상 승계취득에 해당된다고 보아야 할 것이며, 이미 처분된 체비지는 사업시행자의 소유권 보존등기에 터잡아 매수인이 소유권 이전등기를 함으로써 이를 형식적으로 소유권을 취득하게 되는 것이라고 보아야 할 것이므로, 청구법인이 이 건 토지를 원시취득한 것으로 보아야 한다는 청구주장도 인정할 수 없다 하겠다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 쟁점① 관련 (가) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득 (나) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
(2) 쟁점② 관련 (가) 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.