부동산을 매수하면서 지출한 근저당권설정비용이 부동산 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2015.8.17. OOO 토지 20,301㎡ 및 그 지상 건물 29,682.81㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 2015.8.17. 처분청에 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO 합계 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 담보로 취득자금을 대출받으면서 지출한 근저당권설정비 OOO(이하 “쟁점비용”이라 한다) 등을 취득세 등의 과세표준에서 누락한 것으로 보아 2018.12.17. 청구법인에게 쟁점비용 등을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO 합계 OOO(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.2.21. 이의신청을 거쳐 2019.6.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법 시행령제18조 제1항 각 호에서 취득세 과세표준에 포함되는 취득을 위한 간접비용으로 인정하고 있는 것은 크게 두 가지로, 첫째는 관련 법령에 따라 의무적으로 지급해야 하는 비용이고, 둘째는 취득을 위해 필수적이고 직접적으로 수반되는 계약(대출, 할부, 용역, 채무인수)과 관련된 비용이다. 그러나 근저당권설정비는 취득하는 과세대상 물건이나 권리에 관한 것이 아니라 대출계약 및 근저당권설정계약에 따라 발생하는 과세대상 물건과는 별개의 채권․채무에 관한 것으로, 부동산 취득시 취득자금을 대출받는다 하여 근저당권설정계약을 반드시 체결하는 것은 아니므로 부동산 취득을 위해 직․간접적, 필수적으로 지출하게 되는 비용이 아니다. 따라서 부동산 취득자금 대출을 위해 지출한 근저당권설정비를 부동산 취득가액에 포함되는 간접비용이라고 볼 수 없다. 뿐만 아니라 지방세법 시행령제18조 제1항에서 취득세 과세표준이 되는 사실상의 취득가격에 포함되는 비용을 해당 물건의 취득시기 이전에 지급한 비용이거나 지급시기가 도래할 비용으로 한정하고 있는바, 근저당권설정비는 부동산을 취득(잔금 지급)하고 소유권이전등기를 한 이후 근저당권설정과 동시에 지급시기가 도래하는 비용이므로 부동산 취득시기 이후에 지급시기가 도래하는 비용으로서 취득세 과세표준에 포함되는 비용으로 볼 수 없다. 그와 같은 맥락에서 행정안전부의 유권해석(지방세운영과-23, 2018.1.4.)에서는 심지어 부동산 소유권 취득시 필수적으로 소요되는 부동산 소유권이전등기 관련 법무사 수수료까지도 부동산 취득의 간접비용으로 보지 아니하고 이를 취득세 과세표준에서 제외하고 있다.
• 나. 처분청 의견 과세물건의 취득과정에 지출된 비용이 사실상의 취득가격에 포함된다고 하기 위해서는 ① 시적(時的) 요건으로서 ‘과세물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것’이어야 하고, ② 물적(物的) 요건으로서 ‘과세물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 것이거나 그에 준하는 취득절차비용’이어야 하며 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 지출된 것은 이에 포함될 수 없다. 청구법인은 2015.8.13. 매도인과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 같은 날 쟁점부동산의 매매대금을 지급하기 위하여 대주단과 이 건 대출계약을 체결하였으며, 대출 실행을 위하여 청구법인이 쟁점부동산을 담보로 제공하고, 수수료 등 제반비용 및 담보를 설정하는데 소요되는 모든 비용을 부담하기로 약정한 다음 쟁점부동산 취득시점에 쟁점비용을 지급하였는바, 이러한 쟁점비용의 경우 쟁점부동산의 잔금 지급을 위하여 담보제공 및 근저당설정을 하는 과정에서 지급된 것으로, 부동산을 취득함에 있어 필수적으로 발생하는 것이며, 부동산의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정되는 것으로 볼 수 있으므로 당해 물건자체의 가격 또는 그에 준하는 취득절차비용인 간접비용으로서 취득가격에 포함되는 것이라고 봄이 타당하다. 쟁점비용은 청구법인이 이 건 부동산의 매매대금 지급에 필요한 자금을 차입하기 위하여 부담한 비용으로서 행정안전부 유권해석(지방세운영과-23, 2018.1.4.)에서 과세자산 취득과는 별개의 비용으로 본 부동산등기 수수료와는 다르다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부동산을 매수하면서 지출한 근저당권설정비용이 부동산 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 설정된 OOO에서 2015.8.13. OOO, 이하 “매도인”이라 한다)으로부터 쟁점부동산을 공급가액 OOO에 거래종결일을 2015.8.17.로 하여 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다. (나) 청구법인은 같은 날 OOO, 이하 “대주단”이라 한다]를 대주로 하여 아래와 같은 내용의 대출계약을 체결하였다.

1. 청구법인(차주)은 매도인으로부터 쟁점부동산을 매수하고자 매매대금 지급에 필요한 금원의 지급을 위하여 대주로부터 대출실행일을 2015.8.17.로 하여 OOO을 한도로 필요한 자금을 차입하고자 하며(전문), 차주는 대출금을 쟁점부동산 매매대금 지급, 대출약정 관련 비용, 기타 대주가 동의하는 용도로만 사용하여야 한다(제2조).

2. 차주는 대출금 상환의무의 이행을 담보하기 위하여 각 대주와 체결한 근저당권설정계약에 따라 대주별로 쟁점부동산에 대하여 근저당권을 설정하여야 하며(제7조), 차주는 대출실행과 관련하여 대출수수료, 수입인지비용, 담보설정비용, 법률자문비용, 대주의 채권․담보권 행사․보전비용, 대상자산의 조사(감정평가를 포함)․추심․처분 비용 등의 지급의무를 부담하기로 하고(제11조), 그 중 대출수수료, 수입인지비용, 법률자문비용, 감정평가비용은 모두 취득세 신고시 쟁점부동산 과세표준에 포함하였다. (다) 청구법인은 위 계약에 따라 2015.8.17. 쟁점부동산에 대한 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 함과 동시에 대주단을 채권자로 하여 근저당권설정등기를 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제1항 및 제5항에서 취득가격이 증명되는 유상취득의 경우 취득세 과세표준은 ‘사실상의 취득가격’으로 한다고 정하고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 그 취득가격은 ‘취득시기를 기준’으로 ‘해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액’으로 한다고 정하고 있는바, 여기서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라면 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 ‘취득가격’에 포함되지 아니한다OOO할 것이다. (나) 이 건과 같이 부동산 매수인이 매매대금을 지급하기 위하여 그 부동산을 담보로 대출받으면서 근저당권설정비를 부담하기로 한 경우, 통상적인 부동산매매계약, 대출계약, 근저당권설정계약에 따르면 대출 실행과 근저당권설정, 매매대금 지급과 소유권이전등기는 서로 동시 이행의 관계에 있게 되어 결과적으로 매매대금 지급과 근저당권설정도 동시 이행할 것이 예정되어 있어 매수인으로서는 부동산 취득시기인 매매대금 지급일을 기준으로 근저당권설정비 지급원인이 발생하여 확정된 것인 점, 또한 그러한 근저당권설정비는 부동산 취득자금을 대출받아 조달함에 있어서 발생하는 수입인지비용, 대출수수료, 감정평가비용, 대출 관련 법률자문비용 등과 함께 통상적으로 발생하는 취득절차비용의 일종에 해당하고, 청구법인이 이 건 대출계약에 따라 근저당권설정비와 함께 부담한 대출수수료, 수입인지비용, 감정평가비용, 대출 관련 법률자문비용은 모두 부동산 취득세 과세표준에 포함되어 있는 점 등에 비추어 보면 이 건 근저당권설정비 또한 쟁점부동산을 취득함에 있어 취득시기를 기준으로 그 지급원인이 확정된 것으로서 부동산을 취득하기 위하여 필수적으로 지출하는 간접비용에 해당하여 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하므로 이를 과세표준에 가산하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.