재산세 과세기준일 현재 이 사건 토지상에 임대주택을 건축 중인 데 대하여 재산세 감면 대상으로 볼 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2019지2150

[주 문] OOO이 2018.9.14. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO 토지 38,616㎡에 대하여 재산세의 100분의 50을 감면하는 것으로 하여 그 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO 38,616㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 2018.9.14. 청구법인에게 지방세법제111조 제1항 제1호 다목의 분리과세 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2018.12.13. 이의신청을 거쳐 2019.5.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 사건 토지는 임대목적의 공동주택을 건축 중인 토지로서 지방세특례제한법 시행령제123조에 따라 건축 중인 경우도 직접 사용으로 보아야 하므로 같은 법 제31조 제3항의 감면규정에 따라 재산세 등의 감면대상에 해당함에도 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하여 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙상, 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것인바, 지방세특례제한법제31조의3 제1항 본문에서 규정하고 있는 '국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축·매입하거나'라고 규정한 사항은 공동주택으로 사용할 수 있도록 2세대 이상을 건축 또는 매입을 완료한 상태라고 해석되어지고, 같은 조 본문에서 규정하고 있는 '과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다'는 것은 '임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 다른 자에게 임대하는 경우 감면한다'는 의미로 해석되는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 위 감면조항의 내용이나 체계에 비추어 볼 때 임대사업자가 토지를 취득한 후 임대 목적에 사용하기 위하여 공동주택을 건축 중에 있다 하더라도 지방세특례제한법제31조 제3항의 규정은 토지나 건축물에 대한 감면규정이 아니라건축법제2조 제3호에 따른 공동주택을 감면요건으로 규정하고 있으며, 임대사업자가 공동주택을 건축 중에 있다 함은 감면요건에 해당하는 공동주택을 2세대 이상 건축 또는 매입을 완료한 상태에서 임대사업자가 공동주택을 다른 자에게 임대하는 경우에 해당한다고 볼 수 없기 때문에 재산세 감면대상으로 보는 것은 타당하지 아니하므로 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 재산세 과세기준일 현재 이 사건 토지상에 임대주택을 건축 중인 데 대하여 재산세 감면 대상으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조【임대주택 등에 대한 감면】③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2. 주택법 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 제123조【직접 사용의 범위】법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 지방세법 제2조【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “공동주택”이란 주택법제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

(4) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 부동산투자회사법에 따라 2017.3.24. 설립된 OOO로서 2017.6.29. 공공주택 특별법에 따라 공공주택사업자로 지정되었다. (나) 청구법인은 2017.11.2. 국토교통부장관으로부터 이 사건 토지상에 전용면적 60㎡이하 아파트 740세대에 대한 공공임대주택 사업계획승인을 받아 2017.10.31. OOO으로부터 착공신고필증을 교부받아 2018년도 재산세 과세기준일 현재 임대용 공공주택을 건축중에 있다. (다) 처분청은 임대용 공공주택을 건축 중에 있는 이 사건 토지에 대하여 임대주택에 대한 재산세 감면대상이 아니라고 보아 이 건 재산세 등을 부과하였다.

(2) 지방세특례제한법제31조 제3항 본문과 그 제2호 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호에서 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등의 임대사업자가 국내에서 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택을 건축·매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세의 50%를 2018.12.31.까지 감면한다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 “법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다”고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 사건 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중이라 하더라도 재산세 감면요건을 충족한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있고, 지방세특례제한법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 지방세특례제한법제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로서 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 사건 토지상에 임대용 공동주택(740세대)을 건축 중에 있으므로 지방세특례제한법제31조 제3항 규정에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다(조심 2019지2150, 2019.10.8. 외 다수, 같은 뜻임)고 하겠다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.