[요지] 청구법인은 금융회사로서 임대사업자인 사실이 확인되지 아니하여 위 규정에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려운 점, 이 건 위탁투자회사는 그 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50에 미치지 못해 위 규정에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 2018년도분 재산세 등은 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 청구법인은 금융회사로서 임대사업자인 사실이 확인되지 아니하여 위 규정에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려운 점, 이 건 위탁투자회사는 그 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50에 미치지 못해 위 규정에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 2018년도분 재산세 등은 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[참조결정] 조심2019지2104
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 위탁투자회사는 OOO가 공동으로 전액 출자하였으므로 지방세특례제한법 제31조의4에서 재산세 감면대상으로 정한 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 해당한다. 이 건 위탁투자회사에 대한 주주간 협약서를 보면 이 건 위탁투자회사에 출자한 당사자는 OOO로, 기금이 종류주식 6,360,000주를 OOO가 보통주식 1,580,000주를 출자하여 그 주식을 사용·수익·처분할 수 있는 주주로서의 권리가 OOO에 있으나, 국토교통부장관이 기금의 운용·관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 OOO에 위탁(증권 매입 등의 사무만 위탁받아 처리)한 것일 뿐 OOO는 그 주주가 아니다. 기금이 부동산투자회사에 출자하는 사무를 OOO에 수탁한 것뿐이므로 기금이 그 주주권을 행사하고자 하는 경우 공사를 통해 주주권을 행사 할 수 있고, 공공기관 경영정보 공개시스템에도 주택도시보증공사가 보유하는 법인 지분 중 OOO을 위탁받아 운용함에 따라 보유하고 있는 법인지분은 구분하여 공시하고 있으며, 국토교통부도 OOO가 공동으로 출자하여 이 건 위탁투자회사를 설립하였다고 보고 이를 공공주택사업자로 지정하였다. 현재 OOO을 출자하여 진행하고 있는 공공임대리츠는 모두 국토교통부가 기금의 운용·관리 사무업무를 OOO에 위탁하고 있는바, 이에 대해 OOO를 주주로 본다면 지방세특례제한법제31조의4 공공임대리츠 감면 규정을 적용받는 부동산투자회사는 없을 것이다. 종전에는 부동산투자회사가 공동주택의 관리를 신탁하는 경우 수탁사는 부동산투자회사가 아니므로 지방세특례제한법 제31조의4를 적용할 수 있는지 여부에 대하여 쟁점이 되었으나, 부동산투자회사법 제2조 제1호, 제11조의2, 제22조의2 등에 따르면 위탁관리 부동산 투자회사의 경우 그 목적사업인 공동주택 임대업을 영위하기 위하여는 해당 공동주택의 관리를 수탁자인 자산관리회사에게 위탁할 수밖에 없으므로 위탁관리 부동산투자회사가 자산관리회사에게 위탁하여 등기한 공동주택도 위탁관리 부동산투자회사가 임대목적으로 직접 사용하는 경우로 보아 감면규정을 적용하는 것으로 해석·운영하다가 세법개정시 그 내용을 명문으로 반영하였다.
(2) 지방세특례제한법 제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호에서 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자인 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 면적에 따라 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조의4 제2항에서 위탁관리 부동산투자회사가 재산세 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 면적에 따라 감면한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면 규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우도 포함하는 것으로 규정하고 있다. 이 건 위탁투자회사는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 지위의 주택임대사업자이자, 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사로, 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 임대용 공공주택을 건축 중이므로, 쟁점토지는 현재 임대주택용으로 직접 사용되는 것으로서 지방세특례제한법제31조 또는 제31조의4에 따라 재산세 감면에 해당한다(감면율은 양자 동일).
(1) 지방세특례제한법 제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 ‘임대용 공동주택을 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적에 직접 사용하는 경우’에 재산세를 감면하도록 규정하고 있고, 이는 공동주택을 임대용으로 사용할 수 있도록 건축물이 준공 완료된 상태이거나 건축물 매입을 완료한 상태에서 다른 사람에게 임대하는 경우 감면한다는 의미로 해석함이 타당하다 할 것이다. 지방세법 제104조에서는 주택을 그 부속토지와 함께 하나의 독립된 과세객체로 주택 이외의 건축물이나 토지와는 구분하고 있는바, 지방세특례제한법 제31조 제3항은 주택 중 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택을 감면대상으로 규정하고 있으므로, 토지에 대한 감면을 적용함에 있어 ‘직접 사용’의 의미를 정한 지방세특례제한법 시행령 제123조의 규정은 공동주택에 대한 감면에 관한지방세특례제한법 제31조 제3항과는 관련 없는 규정이다. 따라서, 임대사업자가 과세기준일 현재 임대목적에 사용하기 위하여 공동주택을 건축 중에 있는 경우는 위 공동주택을 임대용으로 사용하는 경우에 대한 감면을 적용하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 위탁투자회사는 2017.6.21. 부동산투자회사법에 따라 설립(OOO 30,000주, 100%)된 공공임대 위탁관리 부동산투자회사로, 2017.11.6. 국토교통부장관으로부터 공공주택 특별법에 따라 공공주택사업자 지정을 받은 법인이다. (나) OOO의 운용ㆍ관리자인 국토교통부장관의 수탁대리인 OOO는 이 건 위탁투자회사의 유상증자에 참여하면서 2017.10.26. 다음과 같이 주주협약서를 작성하였다. OOO (다) 이 건 위탁투자회사는 임대주택사업을 시행하고자 2017.12.29. OOO로부터 쟁점토지를 매입하여 소유권이전등기하고 같은 날 청구법인에게 신탁등기를 하였다(신탁원부 제2017-20668호). (라) 이 건 위탁투자회사는 2017년 12월경부터 2020년 10월경까지 쟁점토지에 공공임대주택 357세대(전용면적 74㎡ 148세대, 84㎡ 209세대)를 건설하는 것으로 2017.12. 국토교통부장관으로부터 주택건설 사업계획을 승인받고(공공주택 제2017-224호), 2018.2.28. OOO시장으로부터 착공필증을 교부받아 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 임대용 공공주택을 건축 중이다. (마) 청구법인이 제출한 이 건 위탁투자회사의 2018.6.30.자 주주명부에는, ‘OOO의 운용·관리자인 국토교통부장관의 수탁대리인 OOO’가 우선주 6,360,000주(80.10%)를, OOO가 보통주 1,580,000주(19.90%)를 각각 보유한 것으로 기재되어 있다. (바) 이 건 위탁투자회사에 대한 2018.1.1.∼2018.12.31. 감사보고서에는 대한민국 정부(80.10%)와 OOO(19.90%)가 그 주주인 것으로 기재되어 있다. (사) 국토교통부장관과 대한주택보증이 OOO의 운용 및 관리에 관한 업무의 위탁과 관련하여 체결한 계약의 내용은 아래와 같다. OOO (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 2018년도분 재산세 등을 지방세특례제한법 제31조 제3항 또는 제31조의4 제1항에 따라 감면해야 한다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조 제3항에서 ‘대통령령이 정하는 임대사업자’ 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있으나 청구법인은 금융회사로서 임대사업자인 사실이 확인되지 아니하여 위 규정에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려운 점, 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 재산세 등의 감면대상이 되는 위탁관리 부동산투자회사는 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사가 출자한 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우에 한하는 것으로 규정하고 있으나, 이 건 위탁투자회사는 그 발행주식 총수에 대한 국가 등의 소유주식 수의 비율이 100분의 50에 미치지 못해 위 규정에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 2018년도분 재산세 등은 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2019지2104, 2019.12.19. 같은 뜻임).
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. "건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "토지"란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. "주택"이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
(2) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.
② 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 특별한 규정이 없으면 지방세기본법, 지방세징수법 및 지방세법에서 정하는 바에 따른다. 다만, "제3장 지방소득세 특례"에서 사용하는 용어의 뜻은 지방세기본법, 지방세징수법 및 지방세법에서 정하는 경우를 제외하고 조세특례제한법 제2조에서 정하는 바에 따른다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 제31조4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.
(3) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)
2. 주택법 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자
3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제4항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목의 다중주택 및 그 부속토지와 같은 호 다목의 다가구주택 및 그 부속토지를 말한다. 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(5) 주택도시기금법 제10조(기금의 운용ㆍ관리 등) ① 기금은 국토교통부장관이 운용ㆍ관리한다.
② 국토교통부장관은 기금의 운용ㆍ관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 공사에 위탁할 수 있다.
③ 공사는 제2항에 따라 위탁받은 사무의 일부를 국토교통부장관의 승인을 받아 금융기관 등에 재위탁할 수 있다. 다만, 국토교통부장관은 필요하다고 인정하는 경우 금융기관 등에 직접 위탁할 수 있다.
④ 공사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기금의 조성 및 운용 상황을 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.
⑤ 공사 및 기금재수탁자 등(제3항에 따라 기금 사무의 일부를 재위탁 또는 위탁받은 금융기관 등을 말한다. 이하 같다)은 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 사무를 처리하여야 한다.
⑥ 국토교통부장관은 기금의 운용에 관한 계획을 수립하려는 경우에는 미리 기획재정부장관과 협의하여야 한다. 제16조(설립) 이 법의 목적을 달성하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용ㆍ관리를 위하여 주택도시보증공사를 설립한다. 제17조(법인격) 공사는 법인으로 한다. 제19조(자본금 등) ① 공사의 자본금은 5조원으로 하고, 그 2분의 1 이상을 정부가 출자한다.
② 공사에 대하여 국가가 출자한 주식의 주주권은 국토교통부장관이 행사한다.
(6) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
③ 제1항 제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
(7) 상법 제336조(주식의 양도방법) ① 주식의 양도에 있어서는 주권을 교부하여야 한다.
② 주권의 점유자는 이를 적법한 소지인으로 추정한다. 제337조(주식의 이전의 대항요건) ① 주식의 이전은 취득자의 성명과 주소를 주주명부에 기재하지 아니하면 회사에 대항하지 못한다.