쟁점토지는 준주거시설용지이거나 상업용지이므로 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 부과하여야 하는 지여부

[참조결정] 조심2017지0193

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 세무조사 결과에 따라 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)가 준주거시설용지 및 상업용지로 확인되어 분리과세대상에서 종합합산과세대상으로 전환하여 2016년 및 2017년 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을, 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유한 OOO 외 17필지 토지 7,977㎡(쟁점토지가 포함됨, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 하여 2018년 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(위 재산세 등 합계 OOO원과 합쳐서 이하 “재산세 등”이라 한다)을 2018.9.10. 청구인에게 각각 부과ㆍ고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.30. 이의신청을 거쳐 2019.5.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지에 대한 2016ㆍ2017년 재산세 등 부과처분과 2018년 재산세 등을 부과한 처분에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 환지예정지로서 환지예정지정의 효력발생일부터 종전과 같은 권리를 행사할 수 있으나 OOO는 그 사용이 제한되어 환지예정지정일에는 현실적으로 쟁점토지를 사용할 수 없던 상태인 점을 고려한다면 지방세법 시행령 제102조 제5항 제24호 가목 전단의 규정은 도시개발사업을 수용방식으로 시행하는 경우 ‘토지의 공급 ☞ 매수자 취득일’을 적용할 수 없고 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 매수자 취득일이 없으므로 구 후단의 규정이 적용되어야 한다. 따라서, 도시개발법 제51조에 따라 환지예정지를 단독주택용지는 분리과세, 준주거용지나 상업용지는 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하는 것은 도시설계만 하고 공사완료공고가 날 때까지는 재산세를 분리과세대상으로 구분하여야 한다. 지방세법 시행령 제102조 제5항 제24호 가목 전단의 규정을 적용한다고 하더라도 이 건 환지예정지에 대한 환지처분이 이루어지지 아니하여 환지된 토지 취득일이 미도래하여 요건이 갖추어지지 않은 상태에서 종합합산과세대상으로 보아 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 위법하다. 즉, 이 건 재산세 등의 부과처분 당시 쟁점토지는 도시개발사업이 진행중이었고, 청구인은 해당 토지에 대한 권리만 보유하였다. 결국, 이 건 토지공사가 제대로 마무리 되지않아 그 사용ㆍ수익이 모두 제한되었으며, 환지확정(환지처분공고)가 이루어지지 않았으므로 쟁점토지를 종합합산세과세대상으로 보아 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령 제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 보다 효율적인 수행을 위하여 공익목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세대상에서 제외하여 저율의 분리과세를 적용함으로써 조세부담을 경감하는데 있고, 분리과세대상인 도시개발사업의 공여하는 주택건설용 토지라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함하는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결, 같은 뜻임). 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세대상으로 규정한 해당 시행령 규정과 예외적으로 종합합산과세에 따른 불합리를 보완하고자 하는 분리과세제도의 입법취지 등을 고려할 때 쟁점토지의 과세내역 중 종합합산과세대상으로 하여 과세된 준주거시설용지, 상업용지 부분은 공공시설 내지 기반시설에 해당한다고 볼 수 없으므로 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지라 볼 수 없다(대법원 2013.7.25. 선고 2012두16688판결, 같은 뜻임). 따라서, 준주거시설용지 및 상업용지는 주거기능을 위주로 이를 지원하는 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역으로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 토지로 볼 수 없으므로 재산세 분리과세대상에 해당하지 않으므로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다(조심 2017지193, 2017.10.11., 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지는 준주거시설용지이거나 상업용지이므로 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 부과하여야 하는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 이 건 도시개발사업 이전부터 쟁점토지를 소유하였고, 해당 토지는 ‘준주거시설용지’이거나 ‘상업용지’인 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 환지예정지 공고 및 환지예정지 조서에 따르면 OOO는 2015년에, OOO는 2016년에 각각 종전필지에서 환지면적으로 하여 재산세가 과세전환된 것으로 나타난다. (나) OOO 토지개발사업이 완료됨에 따른 지적공부가 시행되어 2018년 재산세(토지분)부터는 확정지번인 OOO 등으로 하여 해당 재산세가 과세되었다. (다) 처분청 과세예고통지내역(2018.7.13.)에 따르면 처분청은 2018.7.13. 2016년 및 2017년 OOO 내 준주거시설용지 및 상업용지 토지에 대하여 다음의 ＜표1＞과 같이 재산세(토지)를 종합합산과세대상으로 하여 과세예고하였다. ＜표1＞ 쟁점토지에 대한 과세예고 통지내역 (라) 이의신청결정서(2019.2.20.)의 주요 내용은 다음과 같다. 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세대상으로 규정한 해당 시행령 규정과 예외적으로 종합합산과세에 따른 불합리를 보완하고자 하는 분리과세제도의 입법취지 등을 고려할 때 쟁점토지의 과세내역 중 종합합산과세대상으로 하여 과세된 준주거시설용지, 상업용지 부분은 공공시설 내지 기반시설에 해당한다고 볼 수 없으므로 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지라 볼 수 없다(대법원 2013.7.25. 선고 2012두16688판결, 같은 뜻임). 따라서, 준주거시설용지 및 상업용지는 주거기능을 위주로 이를 지원하는 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역으로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 토지로 볼 수 없으므로 재산세 분리과세대상에 해당하지 않으므로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 부과한 이 건 처분은 정당하며(조심 2017지193, 2017.10.11., 같은 뜻임), OOO 도시개발사업이 완료됨에 따라 종합합산과세대상으로 재산세를 과세한 처분은 정당하다. (중략)

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제106조 제1항 제1호에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 종합합산과세대상으로 규정하면서, 같은 법 제2호 및 제3호에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 공장용 건축물의 부속토지, 차고용 토지, 철거ㆍ멸실된 건축물 등은 별도합산과세대상으로, 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지에 대해서는 분리과세대상으로 각각 규정하고 있다. 지방세법 제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호 가목에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 도시개발법 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 등에 대해서는 분리과세대상으로 규정하면서 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발법에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사완료 공고가 날 때까지 해당 재산세를 분리과세하도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 이 건 재산세 등의 부과처분 당시 쟁점토지는 도시개발사업이 진행 중이었으므로 이 건 토지공사가 제대로 마무리 되지 않아 해당 토지의 사용ㆍ수익이 모두 제한되었고 환지확정(환지처분공고)이 이루어지지 않았으므로 쟁점토지를 종합합산세과세대상으로 보아 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지가 ‘준주거시설용지’이거나 ‘상업용지’라는 것에 대하여는 다툼이 없고, 지방세법 제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지 등은 분리과세대상 토지로 규정하면서 주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정하고 있는 점(대법원 2013.7.25. 선고 2012두16688 판결, 같은 뜻임), 재산세는 납세자가 해당 재산을 소유함에 따라 그에 대하여 과세하는 보유세이므로 비록 도시개발사업 과정에서 사용ㆍ수익이 제한되었다고 하더라도 그러한 이유로 해당 재산세의 과세를 달리 적용할 수 없는 점, 관계 법령 등에서 쟁점토지는 분리과세대상이거나 별도합산과세대상에 해당하지 않는 점 등에 비추어 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 재산세 등을 부과하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 청구법인에게 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제106조[과세대상의 구분] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다. (중략)

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제111조[세율] ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상 과 세 표 준 세 율 5,000만원 이하 5,000만원 초과 1억원 이하 1억원 초과 1,000분의 2 10만원+5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 25만원+1억원 초과금액의 1,000분의 5
• 다. 분리과세대상

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2

(2) 지방세법 시행령 제102조[분리과세대상 토지의 범위] ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.

4. 도시개발법 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 토지구획정리사업법(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제8조의3에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.

• 가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발법에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지
• 나. 토지구획정리사업의 시행인가를 받은 날 또는 사업계획의 공고일(토지구획정리사업의 시행자가 국가인 경우로 한정한다)부터 종전의 토지구획정리사업법에 따른 토지구획정리사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제61조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지
• 다. 경제자유구역개발사업 실시계획 승인을 고시한 날부터 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에 따른 경제자유구역개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제14조에 따른 준공검사를 받을 때까지 제119조[재산세의 현황부과] 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(3) 도시개발법 제18조[실시계획의 고시] ② 제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시ㆍ군관리계획(지구단위계획을 포함한다. 이하 같다)으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시ㆍ군관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다. 이 경우 종전에 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 사항 중 고시 내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 본다. 제36조[환지 예정지 지정의 효과] ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조[용도지역의 지정] ① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시군·관리계획으로 결정한다.

1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

• 가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필 요한 지역

(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조[용도지역의 세분] 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장(이하 “대도시 시장”이라 한다)은 법 제36조 제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다.

1. 주거지역

• 가. 전용주거지역: 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

• 나. 일반주거지역: 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종일반주거지역: 저층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종일반주거지역: 중층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(3) 제3종일반주거지역: 고층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

• 다. 준주거지역: 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역