① 쟁점법인이 「지방세특례제한법」제31조의4 제1항에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하고 있는지 여부 ② 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.)현재 이 건 토지는 임대용 공동주택을 건축 중인 토지이므로 재산세 감면대상에 해당한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 위탁자인 OOO(이하 “쟁점법인”이라 한다)로부터 신탁받아 소유하고 있는 OOO 소재 공공 임대주택용 토지 28,716.60㎡(이하 ‘이 건 토지’라 한다)에 대하여 지방세법제106조 제1항에 따른 분리과세대상으로 구분한 후, 이 건 토지의 개별공시지가 총액에 같은 법 제110조에 따른 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2018.9.17. 청구법인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여, 2018.12.17. 이의신청을 거쳐 2019.5.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 취득세 등의 감면대상이 되는 부동산투자회사는 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사로서 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, OOO의 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다고 규정하고 있으므로 이 건 토지를 위탁한 쟁점법인이 이에 해당하는지 살펴보면, 쟁점법인은 OOO 택지를 개발하여 보유하고 있는 이 건 토지를 매입하여 그 지상에 공동주택을 건설하여 임대주택사업을 시행하고자 2016.10.14. 설립되었고, 설립당시 “주주간 협약서”에 주택도시기금의 운용․권리자인 국토교통부장관은 주택도시기금을 재원으로 하여 쟁점법인의 주식을 인수하여 출자한다고 명시되어 있으며, 회계감사 보고서에도 대한민국정부와 OOO가 쟁점법인이 발행한 주식 100%를 소유하고 있다고 명시적으로 기재가 되어 있고, OOO는 국토교통부장관으로부터 주택도시기금법제10조에 따라 주택도시기금을 위탁받아 관리·운영하는 주체로서 국토교통부장관으로부터 수탁을 받은 국가의 대리인 자격에 해당하는 것이다. 따라서 위의 사실 관계에 비추어 2018.12.31. 현재 쟁점법인의 주주는 OOO(80.12%), OOO주(19.88%)라 하더라도, OOO가 보유하고 있는 주식은 곧 국가(국토교통부장관)가 보유하고 있는 것과 동일한 것이므로 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하고 있다고 보아야 한다.

(2) 지방세특례제한법제31조의4 제2항에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 전용면적(60~85㎡)에 따라 각각 재산세 등을 경감하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 2017.2.28. 위탁자인 쟁점법인으로부터 이 건 토지를 신탁으로 취득한 후, 2017년 4월부터 착공하여 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 임대용 공공주택(전용면적 85㎡)을 건축 중에 있었고, 임대용 공동주택을 건축 중인 경우에는 이를 임대용에 직접 사용한 것으로 보아야 하므로 이 건 토지는 재산세 감면대상에 해당한다.

• 나. 처분청 의견 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적인 이유 없이 확장 해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히, 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 타당하다 할 것(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결, 같은 뜻임)인바, 지방세특례제한법제31조의4 제2항에서 규정하는 감면대상은 부동산투자회사 등이 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 제3자에게 2세대 이상을 임대하는 경우만을 의미하는 것으로 보아야 하고, 지방세법제104조에서 주택은 토지나 건축물의 범위에서 제외되고 있으며, 지방세특례제한법 시행령제123조는 토지에 대한 재산세를 감면하는 규정이어서 그 해석상 적용대상이 서로 다른 점 등을 종합하면 임대용 공동주택을 건축 중인 이 건 토지는 위 규정에 따른 감면대상에 해당하지 않으므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 쟁점법인이 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하고 있는 지 여부

② 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지는 임대용 공동주택을 건축 중인 토지이므로 재산세 감면대상에 해당한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점법인은 2016.10.14. OOO가 택지를 개발하여 보유 중인 이 건 토지를 매입하여 그 지상에 임대용 공동주택을 건설하여 임대주택사업을 시행하고자 부동산투자회사법에 따라 설립되었다. (나) 대한민국(주택도시기금의 운용․관리자인 국토교통부장관)과 OOO는 2016.12.23. 다음과 같이 주주협약서를 체결하였다. (다) 청구법인이 제출한 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점법인의 주주구성 현황을 보면, 국민주택기금의 운용․관리자인 국토교통부장관의 수탁대리인인 OOO주(80.12%)를, OOO주(19.88%)를 각각 보유한 것으로 확인된다. (라) 쟁점법인은 2017.2.24. 국토교통부장관으부터 공공주택특별법제4조에 따른 공공주택사업자로 지정(NHF제11호, 2017.2.24.부터 부동산투자법제44조에 따른 해산일까지)을 받아 2017.2.28. OOO로부터 이 건 토지를 취득하였고, 2017.3.24. 수탁자인 청구법인에게 신탁법에 따라 신탁을 하였으며, 청구법인은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 임대용 공동주택을 건축하고 있었다. (마) 쟁점법인은 2017.4.7. 국토교통부장관으로부터 이 건 토지내에서 전용면적 74㎡ 146세대, 84㎡ 296세대 합계 442세대의 임대용 공동주택을 2017년 4월에 착공(시공자 OOO 주식회사)하여 2019년 8월까지 건축하는 사업계획을 승인 받았다. (바) 처분청은 2018.9.17. 이 건 토지에 대하여 지방세법제106조에 따라 분리과세대상으로 구분한 후, 이 건 토지의 개별공시지가 총액에 같은 법 제110조에 따른 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.9.17. 청구법인에게 부과·고지하였다. (사) 쟁점법인이 2019.3.31. OOO세무서장에게 신고한 주식등변동상황명세서를 보면, OOO가 OOO주(19.88%), OOO주(80.12%)인 것으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴 본다. 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것) 제31조의4 제1항에서 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, OOO가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서 그 제2호에서 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다고 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점법인이 재산세 등의 감면대상이 되는 부동산투자회사의 요건을 갖추었다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 재산세 등의 감면대상이 되는 위탁관리 부동산투자회사는 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, OOO가 단독 또는 공동출자한 경우 그 소유비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다고 규정하고 있는 점, 쟁점법인의 주식은 OOO를 보유하고 있는 것으로 나타나고, OOO가 소유한 지분이 국가의 소유인 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점법인은 지방세특례제한법제31조의4 제1항 및 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 부동산투자회사로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점①이 기각됨에 따라 쟁점②는 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "공동주택"이란 주택법제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2016.12.30. 대통령령 제27711호로 개정된 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2. 주택법제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택도시기금법 제10조(기금의 운용ㆍ관리 등) ① 기금은 국토교통부장관이 운용ㆍ관리한다.

② 국토교통부장관은 기금의 운용ㆍ관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 공사에 위탁할 수 있다.

③ 공사는 제2항에 따라 위탁받은 사무의 일부를 국토교통부장관의 승인을 받아 금융기관 등에 재위탁할 수 있다. 다만, 국토교통부장관은 필요하다고 인정하는 경우 금융기관 등에 직접 위탁할 수 있다.

④ 공사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기금의 조성 및 운용 상황을 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

⑤ 공사 및 기금재수탁자 등(제3항에 따라 기금 사무의 일부를 재위탁 또는 위탁받은 금융기관 등을 말한다. 이하 같다)은 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 사무를 처리하여야 한다.

⑥ 국토교통부장관은 기금의 운용에 관한 계획을 수립하려는 경우에는 미리 기획재정부장관과 협의하여야 한다. 제16조(설립) 이 법의 목적을 달성하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용ㆍ관리를 위하여 주택도시보증공사를 설립한다. 제17조(법인격) 공사는 법인으로 한다. 제19조(자본금 등) ① 공사의 자본금은 5조원으로 하고, 그 2분의 1 이상을 정부가 출자한다.

② 공사에 대하여 국가가 출자한 주식의 주주권은 국토교통부장관이 행사한다. 제30조(다른 법률과의 관계) 공사에 관하여 이 법과 공공기관의 운영에 관한 법률에 규정된 것 외에는 상법 중 주식회사에 관한 규정을 준용한다. 다만, 상법제292조는 준용하지 아니한다.