이 건 부동산의 매매대금 중 전세보증금과 상계한 부분에 대하여 주택유상거래 세율을 적용해야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2020지0399

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들OOO직계존속인 OOO(이하 “매도인들”이라 한다)로부터 2019.1.17. OOO(토지 107.8㎡, 건물 320.12㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 매매대금 OOO에 취득하기로 하는 부동산매매계약을 체결하였고, 같은 날 매도인들에게 이 건 부동산을 임대하기로 하는 전세계약(이하 “이 건 전세계약”이라 한다)을 체결하면서 이 건 매매계약에 따른 매매대금 OOO이 건 전세계약에 따른 전세보증금(이하 “이 건 보증금”이라 한다)과 상계하였으며, 나머지 OOO매도인들의 계좌로 송금하였고, 2019.1.18. 취득가액 OOO과세표준으로 하고 주택유상거래 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 OOO신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 이 건 부동산 취득가액 OOO중 이 건 보증금 상당액은 지방세법제7조 제11항에 따른 채무승계 사유로 볼 수 없다고 보아 무상취득세율(1천분의 35)을 적용하여 2019.2.13. 청구인들에게 취득세 OOO(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.4.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 이 건 부동산 매매대금과 상계한 이 건 보증금은 청구인들이 매도인들에게 이 건 부동산을 임대하면서 거래 관행상 매매대금과 상계한 것으로 지방세법제7조 제11항의 증여의제 취득에 해당되지 아니하고, 청구인들은 이 건 부동산 매수시 매매대금 중 OOO기존에 증여세를 신고ㆍ납부한 수증재산으로 지급하였고, 청구인 OOO2018년 약 OOO근로소득과 약 OOO이자소득이, OOO경우 약 OOO이자소득이 각각 있으므로 전세보증금으로 상계한 잔여 대금을 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우에 해당하여 지방세법제7조 제11항 제4호에 의하여 유상취득이 인정된다고 할 것인바, 이 건 보증금 상당액이 증여된 것으로 보아 무상취득세율을 적용하여 한 이 건 취득세 부과처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 이 건 보증금 상당액에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실이 입증되지 아니하였고, 직계존비속의 부동산등을 취득시 수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 경우 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것인데, 청구인 OOO2018년 중 약 OOO근로소득이, OOO이자소득이 증빙되나, 외국에서 유학생활하는 청구인들의 상황을 감안하면, 이 소득은 OOO전세보증금을 지급할 수 있을 정도의 소득으로 볼 수 없으므로, 이 건 보증금 상당액은 유상거래로 볼 수 없으므로 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 부동산의 매매대금 중 전세보증금과 상계한 부분에 대하여 주택유상거래 세율을 적용해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 증여계약서 및 증여세 과세표준 신고서 등에 의하면 청구인들은 2015.6.16. 아버지 OOO으로부터 각 OOO을 증여받고 2015.6.30. 증여세OOO신고․납부한 것으로 나타난다. (나) 부동산매매계약서 및 부동산 임대차계약서에 의하면 청구인들과 매도인들은 2019.1.17. 이 건 부동산을 OOO매매하고, 매도인들이 전세보증금 OOO계약일로부터 2년간 이 건 부동산을 임차하며, 매매대금 중 OOO계약 당일 지급(계좌송금)하였고 나머지 OOO임대차보증금으로 상계하는 것으로 하여 계약을 체결한 것으로 나타나고, 청구인들은 이 건 부동산 매매 당시 매도인들이 취득한 신축주택의 입주일인 2019.5.23.까지 약 5개월의 기간이 남아 있어 이와 같은 형식의 거래를 취하였다고 주장한다. (다) 부동산임대차계약서, 보증금이체내역서 등에 의하면 청구인들은 2019.3.6. 임차인 OOO이 건 부동산 임대차계약(임대기간: 2019.5.23.∼2021.5.22.)을 체결하였고, OOO으로부터 임대보증금 OOO수령한 후 2019.5.23. 매도인들에게 전세보증금 OOO반환(계좌송금)한 것으로 나타난다. (라) 청구인들이 제출한 소득증빙 자료의 주요 내용은 아래와 같다.

1. OOO대학교 소득 증명에 의하면, OOO대학교로부터 2018년 1월∼11월까지 USD OOO지급받은 것으로 나타난다.

2. OOO이자지급명세서에 의하면, OOO2018년도 중 OOO의 이자소득이 있었던 것으로 나타난다.

3. 청구인들의 여신거래내역 조회(OOO은행)에 의하면 OOO2019.1.16. OOO2019.1.17. OOO각각 대출받았고, 매월 이자OOO를 납입한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 부동산의 매매대금 중 전세보증금과 상계한 부분에 대하여 주택유상거래 세율을 적용해야 한다고 주장하나,지방세법제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보되, 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 같은 항 제4호 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우에 한하여 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있고, 동 규정은 ‘증여’의 개념을 명확히 규정하여, 직계존비속 또는 배우자 간에 편법증여 등을 통하여 저율의 유상취득세율을 적용받음으로서 취득세를 탈루하는 것을 방지할 목적으로 2014.1.1. 법률 개정 당시 신설된 규정인바, 부동산 취득자금이 매도인에게 실제 지급되었을 것은 물론이고, 조세법률주의에 따라 해당 자금의 원천이 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득” 등 지방세법제7조 제11항 제4호 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우에 한하여 유상으로 취득한 것으로 보아야 하는 점(조심 2020지399, 2020.3.27., 같은 뜻임), 상기 규정의 취지에 비추어 지방세법제7조 제11항 제4호 나목의 “소유재산을 처분 또는 담보한 금액”이란 해당 부동산 거래 당시 종전에 소유하던 재산을 처분 또는 담보한 금액이라고 해석함이 타당한바, 거래의 대상이 되는 부동산을 담보하여 취득한 금융기관 대출금 OOO이에 해당하지 아니한다고 봄이 타당한 점, 청구인들은 미국에서 유학중인 20대 유학생으로 매도인으로부터 증여받은 금원OOO금융기관 대출금OOO소액의 소득금액(2018년 1월∼11월까지 USD OOO외에 이 건 부동산 매매대금OOO상당의 소득ㆍ재산이 소명된 사실이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.