[요지] 교회보상비, 이사비는 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격인 점, 신탁등기비는 정비사업 관련 업무를 투명하게 관리하기 위하여 자산을 신탁한 비용으로 조합의 토지 취득과 관련한 비용인 점, 법인세는 쟁점건축물을 취득하기 위해 지출하는 것은 아닌 점 등에 비추어 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외함이 타당하나, 감정평가비는 정비사업을 통해 건축되는 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것임
[참조결정] 조심2019지2525
[주 문] OOO이 2019.3.26. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 교회보상비용과 그 이자비용, 이사비용, 토지 신탁등기비용, 법인세(세부금액은 1. 처분개요 ＜표＞ 기재와 같다)를 취득가격에서 제외하여 취득세 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 교회보상비, 교회보상비 이자비용, 이주비 이자비용, 이사비용 『지방세법 시행령』제18조 제2항 제3호에서 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에서 제외하도록 규정되어 있다. 청구법인은 재단법인 OOO(이하 “유지재단”이라 한다)으로부터 정비구역 내 종전 교회 부지와 건물을 인도받기로 하고 정비구역내 종교시설 용지 1,256.4㎡와 교회건물 신축비용상당의 보상금 OOO원을 지급하기로 하였는바, 교회보상비와 그 이자비용 OOO원은 청구인이 취득한 쟁점건축물과는 상관없이 교회 건물에 대한 보상비로 지급한 금액이므로 쟁점건축물 취득가액에서 제외하여야 한다. 또한 청구법인은 직접 금융기관으로부터 차입하여 조합원들에게 이주비(주거이전에 필요한 주택자금 명목)를 대여해주고 그 이자비용 OOO원을 지출하는 한편 이사비(주거이전 실비 명목) OOO원을 지급하였으나 이 또한 쟁점건축물 취득과 별개로 지출한 비용이므로 쟁점건축물 취득가액에서 제외하여야 한다.
(2) 감정평가비 취득세 과세표준에 포함된 감정평가수수료 OOO원 중에서 종전자산 평가비(재건축조합이 관리처분계획을 수립함에 있어 조합원들이 소유하고 있던 종전주택의 현물출자비율 산정 자료), 택지비 평가비(취득한 토지 가액 평가)는 재건축조합이 토지를 취득하기 위해서 토지의 취득가액을 산정하기 위한 비용이며, 종후자산 평가비(관리처분계획에 따라 신축할 아파트의 분양가액 산정 자료)는 쟁점건축물 판매비용에 해당하고, 정비기반시설 평가비는 기부채납을 위해 지출한 비용으로써 비과세대상이므로 모두 쟁점건축물의 취득가액에 포함되지 아니하는 것이다. 또한 법인세 감정평가비 OOO원은 청구대상 취득비용이 아닌 법인세 산정을 위해 지출한 비용이므로 이러한 비용도 건축물 취득과는 관련 없는 비용이다.
(3) 신탁등기비 취득세 과세표준에 포함된 신탁등기비 OOO원은 사업계획에 따라 조합원 소유의 종전토지를 재건축조합에게 신탁등기하기 위해 공과금 및 법무수수료로 지급한 비용이므로, 건축물 취득비용에 해당하지 아니하다.
(4) 법인세 관리처분계획상 재건축조합의 법인세 추산액 OOO원을 쟁점건축물 취득세 과세표준에 포함하여 신고하였으나, 법인세는 재건축조합의 수익사업에서 발생한 소득에 대하여 납부하는 세금이므로 건축물 취득비용과 무관한 지출액이다.
(1) 교회보상비, 교회보상비 이자비용 지방세법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다. 정비사업을 통해 주택 등 건축물을 건설하기 위하여는 정비구역 내 지장물을 철거하고 그에 대한 보상을 하여야 하므로 청구법인이 정비구역 내 교회로부터 종전교회 부지를 인도받기로 하고 합의금으로 지급한 교회보상비와 그 이자비용은 쟁점건축물을 신축하기 위해 사전에 지급한 간접비용으로서 그 취득세 과세표준에 포함된다. 청구법인이 조합원 이주에 대한 비용을 부담한 것은 결국 정비사업을 진행하기 위함이므로 정비사업을 통해 취득한 쟁점건축물 취득의 간접비용에 해당한다. 만약 동 비용을 시공사가 자기 이윤에서 부담하기로 하였다면 동 비용은 재건축조합의 신축 건축물 취득가격에 포함되지 아니할 것이나, 청구법인과 OOO 주식회사 간의 OOO 공사도급계약서(이하 “공사도급계약서”라 한다) 제4조, 제16조에서는 “조합원의 이주비 및 사업추진비는 조합과 조합원을 차주로 하여 조합이 직접 금융기관을 통해 조달하는 것으로 하고 차입한 이주비 및 사업경비의 원금과 이자 등 대여원리금은 조합과 조합원이 상환하여야 한다.”라고 되어 있으므로 이에 따라 청구법인이 부담한 이주 관련 비용은 청구법인이 쟁점건축물을 취득하기 위해 지출한 비용으로서 그 취득세 과세표준에 포함된다.
(2) 감정평가비 재건축사업에서 종전토지 건물에 대하여 하는 종전자산평가와 분양예정주택에 대하여 하는 종후자산평가는 조합원 또는 분양자간의 형평을 유지하고 부담금 또는 분양가를 산정하기 위한 것으로, 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 사업시행자가 정비사업에 대한 관리처분계획인가를 받기 위해 필수적으로 수행하게 되는 것이다. 또한 정비기반시설 감정평가도 재건축사업 시행자가 정비구역에 설치하여 기부채납하여야 할 정비기반시설(공원, 완충녹지, 도로)을 취득하기 위하여 필수적으로 수행하는 것이다. 공사도급계약서 제15조 제1항 제1호에도 감정평가수수료는 사업경비로 명시되어 있다. 따라서 위 감정평가비는 재건축사업을 통해 취득한 쟁점건축물의 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함되는 것이다.
(3) 토지신탁등기비 토지신탁등기비는 조합원이 종전토지를 재건축조합에게 신탁등기하기 위하여 지급된 비용으로 안정적인 재건축사업 시행을 위해 지출하는 것이므로 재건축사업을 통해 신축하는 쟁점건축물을 취득하기 위한 간접비용에 해당한다. 공사도급계약서 제15조 제1항 19호에도 “신탁/멸실 등기비”가 사업경비로 명시되어 있다. 따라서 신탁등기비를 쟁점건축물의 취득과 관련 없는 지출로 보아 취득세 과세표준에서 제외하기 어렵다.
(4) 법인세 청구법인은 주택재건축정비사업을 하기 위하여 설립되어 사업의 완료시 해산 및 청산되고 주택재건축정비사업이 유일한 존립목적이므로, 청구법인이 그 과정에서 납부하여야 할 법인세도 재건축사업에 수반되는 비용이라 할 것이다. 공사도급계약서 제15조 제1항 제25호에도 청구법인의 법인세 등을 사업경비로 명시되어 있다. 따라서 청구법인의 법인세를 쟁점건축물의 취득과 관련 없는 지출로 보아 취득세 과세표준에서 제외하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO을 시행함에 있어 정비구역 내 OOO 부지OOO와 건물을 이전·인도받기 위해 2014년 12월경 유지재단 및 OOO와 사이에 청구법인이 OOO 부지와 건물을 이전·인도받는 대신 유지재단에게 정비구역내 종교시설 용지 1,256.4㎡와 교회건물 신축비용 상당의 보상금 OOO원을 지급하기로 합의하였다. (나) 청구법인은 OOO을 시행함에 있어 정비구역내 조합원을 이주시키기 위해 2014년 3월경 시공사인 OOO 및 금융기관인 OOO 주식회사과 사이에 조합원이 은행으로부터 이주비 대출을 받음에 있어 청구법인이 대출한도와 기한을 정하고 (기본)대출이자를 부담하기로 약정하였다. (다) 청구법인은 2014.5.8. OOO와 사이에 OOO의 건축시설 신축공사도급계약을 체결하였는데, 그 주요내용은 아래와 같다. (라) 청구법인은 위 약정에 따라 청구법인이 이 건 감정평가수수료, 신탁등기비, 법인세, 이주비 대여 이자, 이사비용 등을 지출한 다음 이를 쟁점건축물 취득세 과세표준에 산입하였다며 그 지출증빙, 쟁점건축물 취득세 과세표준 계산내역을 제출하였다. (마) 청구법인은 쟁점건축물의 교회 보상비 OOO원, 교회 보상비 이자비용 OOO원, 이주비 이자비용 OOO원, 이사비용 OOO원, 종전자산감정평가비 OOO원, 종후자산감정평가비 OOO원, 택지비 감정평가비 OOO원, 정비기반시설 감정평가비 OOO원, 법인세 감정평가비 OOO원, 신탁등기비 OOO원, 법인세 OOO원을 각 쟁점건축물 신축 비용에 산입하여 취득세 과세표준을 OOO원으로 신고하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 교회보상비와 이자비용, 조합원 이주비의 이자비용, 이사비에 대하여 본다. 지방세법제10조 제1항, 제5항 및 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 취득세 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하되, 그 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제3호에서 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에 포함되지 아니한다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따른 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금 이자, 설계비 등), 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등의 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 같은 뜻임). 청구법인이 정비사업구역내 종전교회를 이전받고 퇴거시키면서 지출한 교회보상비와 그 이자비용, 종전자산의 거주자를 퇴거시키면서 지출한 이사비 등은 청구법인이 정비사업을 시행함에 있어 정비사업 부지를 취득하면서 지출한 토지 관련 비용이거나 쟁점건축물과는 별개의 권리에 관한 것이므로 쟁점건축물의 취득을 위해 직·간접적으로 지출할 비용에는 해당하지 아니하는 것으로 보이고, 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호도 그와 같은 취지로 규정되어 있는 것으로 보이므로 이를 쟁점건축물 취득세 과세표준에서 제외함이 타당하다 할 것이다. 다만, 조합원 이주비 이자비용은 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 주택재건축조합이 조합원 대신 지출한 것으로 청구법인이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용의 일종에 해당하고, 지방세법 시행령제18조 제2항에서 규정한 이주비 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용과는 다르다고 보아야 할 것(조심 2019지2525, 2020.8.21., 같은 뜻임)이므로 이를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다. (나) 다음으로, 감정평가비에 대하여 살피건대, 종전자산평가, 종후자산평가, 토지비 감정평가, 법인세 감정평가 등은 정비사업시행자가 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 종전 토지 또는 건축물의 가격, 분양대상 대지 및 건축물의 추산액, 정비사업비 추산액 등을 포함한 관리처분계획에 대하여 시장 등으로부터 인가를 받기 위해 필수적으로 수행되는 것인바, 그 비용은 정비사업을 통해 건축되는 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로서 쟁점건축물 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이므로 쟁점건축물의 취득절차와 관련된 비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 다음으로, 신탁등기비에 대하여 보건대, 주택재건축정비조합이 정비사업을 함에 있어 조합원 소유의 토지를 조합에게 신탁등기함에 따른 신탁등기비는 정비사업 관련 업무를 투명하게 관리하기 위하여 자산을 신탁한 비용으로 조합의 토지 취득과 관련한 비용일 뿐 그 지상에 신축되는 건축물의 취득과 무관한 비용으로 볼 수 있으므로 이를 쟁점건축물 취득세 과세표준에서 제외함이 타당하다 할 것이다. (라) 마지막으로, 청구법인에게 부과되는 법인세는 청구법인이 이 건 정비사업을 통해 쟁점건축물을 건축하여 판매하고 얻은 수익에 대한 것으로 쟁점건축물을 취득하기 위해 지출하는 것은 아닌 것으로 보이므로 이를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외함이 타당하다 할 것이다. (마) 따라서, 처분청은 감정평가비 및 이주비 이자비용을 제외한 교회보상비와 그 이자비용, 이사비, 토지 신탁등기비, 법인세를 쟁점건축물의 취득가격에서 제외하여 취득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 "귀속등"이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우
2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(연부)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(연부) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
(3) 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
4. "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다. 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. (생략)
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
② 정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다. 가.〜나. (생략) 제96조(정비기반시설의 설치) 사업시행자는 관할 지방자치단체의 장과의 협의를 거쳐 정비구역에 정비기반시설(주거환경개선사업의 경우에는 공동이용시설을 포함한다)을 설치하여야 한다. 제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.