청구인이 이 건 부동산을 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012지0052

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2014.4.7. OOO(건물 23.75㎡ 및 부속토지, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득하고 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 부동산으로 하여 취득세 등을 면제받았다.
• 나. 처분청은 청구인이 임대의무기간(5년) 내인 2019.3.29. 이 건 부동산을 매각한 사실을 확인하고 청구인에게 취득세 등의 추징사유가 발생하였다고 유선으로 안내하자, 청구인은 2019.4.1. 이 건 부동산의 매매대금 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 다. 청구인은 2019.4.1. 최초 임대사업자 등록일부터 5년이 지난 후에 이 건 부동산을 매각하였으므로 추징사유에 해당되지 않는다는 이유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.4.15. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 부동산을 매수하고자 하는 분이 있어서 처분청 건축과에 전화로 문의하니 임대시작일(2014.1.6.)부터 5년이 경과하면 매매가 가능하다고 하였고, 다시 직접 방문하여 확인을 받아 이 건 부동산에 대한 잔금을 한 달 넘는 2019.3.29.로 맞추었으며, 잔금지급일 전에 다시 문의하니 임대시작일이 2014.1.6.이므로 걱정말라고 하여 안심하였는데, 잔금지급일인 2019.3.29. 갑자기 처분청 세무과에서 취득세가 추징된다고 하여 부득이 취득세 등을 신고․납부하였는바, 처분청 건축과에서 잘못 안내를 하여 추징이 된 사정을 고려하여 선처를 하여야 함에도 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2014.1.6. 최초 임대사업자 등록을 하면서 이 건 부동산의 임대시작일을 같은 날로 기재하고 임대사업을 하였다 하더라도 지방세기본법 제34조 제1항 제1호에서 취득세 납세의무의 성립시기는 취득세 과세물건을 취득하는 때로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제2호에서 유상승계취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일을 취득의 시기로 보고 있으므로 이 건 부동산의 취득일은 잔금지급일인 2014.4.7.이며, 임대주택법제16조 제1항 제2호에서 임대의무기간인 “임대개시일부터 5년”이라 함은 취득 이후 5년 동안 임대사업에 직접 사용하는 것을 의미한다 할 것(행정자치부 행심 제2006-78호, 2006.2.27.)인바, 이 건 부동산에 대한 임대의무기간(5년)은 그 취득일인 2014.4.7.부터 2019.4.6.까지인데 2019.3.29. 이 건 부동산을 매각하였음이 등기사항전부증명서상에 나타나고 있는 이상, 임대주택 사업자가 감면받은 임대주택을 임대의무기간 내에 매각하여 기 면제한 취득세 등을 추징한 것은 정당하다. 또한, 일반적으로 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하고, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 할 것(대법원 2009.10.29. 선고 2007두7741 판결, 같은 뜻임)인데, 청구인은 처분청의 지방세 담당부서가 아닌 건축과 담당공무원에게 지방세 관련 업무를 문의하여 일반론적인 견해표명을 듣고 이 건 부동산을 매각하였으므로 과세관청의 공적인 의사표명이 있었다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 이 건 부동산을 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2015.1.1. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 임대주택법(2014.5.28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

(3) 임대주택법 시행령(2014.7.16. 대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것) 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택: 임대 개시일부터 10년

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인의 임대사업자등록증상에 최초등록일이 2014.1.6.이고, 매입임대주택인 이 건 부동산 등 3개호의 임대시작일이 같은 날로 기재되어 있다. (나) 청구인이 2013.11.14. 분양회사와 체결한 이 건 부동산의 공급계약서 및 분양대금 납부확인증에서 청구인의 잔금지급일이 2014.4.7.로 확인된다. (다) 청구인은 2014.4.14. 이 건 부동산에 대한 취득세 등을 신고하면서 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 부동산이라 하여 취득세 등을 면제받았다. (라) 청구인은 2019.2.15. 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하여 2019.3.29. 잔금을 수령하기로 하였고, 등기사항전부증명서에서 2019.3.29. 소유권이전등기가 된 사실이 확인된다. (마) 처분청은 청구인이 2019.3.29. 이 건 부동산을 매각한 사실을 확인하고, 청구인에게 임대의무기간(5년) 내의 매각이므로 취득세 등이 추징됨을 유선으로 안내하였으며, 청구인은 이 건 취득세 등을 신고․납부하고 경정청구를 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우로서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다. 또한, 임대주택법제16조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제13조에서 임대의무기간이란 임대 개시일부터 5년으로 규정하고 있는바, 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이나 소급과세금지의 원칙이 적용되기 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 이러한 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 과세관청의 공적인 견해표명은 원칙적으로 일정한 책임 있는 지위에 있는 세무공무원에 의하여 이루어짐을 요하는 것이나, 이러한 신의성실의 원칙 또한 합법성을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의, 형평에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 적용되는 것이고, 이를 적용함에 있어서도 과세상 잘못을 시정하는 것까지 금지하는 것은 아니라 하겠다(조심 2012지52, 2012.4.27., 같은 뜻임). 청구인은 2014.1.6. 매입임대주택인 이 건 부동산 등 3개호에 대하여 처분청 건축과에 임대사업자등록을 하면서 이 건 부동산에 대한 임대 시작일을 이 건 부동산의 잔금을 지급하기 전인 2014.1.6.로 기재하였고, 2014.4.7. 잔금을 지급하여 취득한 후 임대주택으로 사용하다가 그 취득일부터 5년 이내인 2019.3.29. 매각한 사실이 등기사항전부증명서 등에 의하여 확인되며, 또한, 청구인이 이 건 부동산에 대하여 면제된 취득세 등의 추징여부와 관련하여 처분청의 세무부서가 아닌 건축과에 구두로 문의한 데에 처분청의 공적인 견해표명이 있었다고 보기는 어렵다 하겠으므로, 처분청이 이 건 부동산을 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.