[참조결정] 조심2018지0610
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 처분청은 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)이 2018년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 소유하고 있는 OOO 도시개발사업지구 내 토지인 OOO(이하 “종전 토지”라 한다)에 대하여 2012.9.5. 도시개발법에 의한 환지예정지로 지정공고되자 환지예정지인 OOO(이하 “쟁점 토지”라 한다)에 대하여 지방세법제4조 제1항 및 제110조 제1항 제1호의 규정에 의한 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의70을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 등 OOO원, OOO원, OOO원, OOO원을 2018.9.10. 청구인들에게 각 부과·고지하였다.
- 나. 청구인들은 이에 불복하여 2018.11.19. 이의신청을 거쳐 2019.3.20. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) OOO 도시개발사업과 관련한 쟁점토지는 도시개발사업 실시계획인가 이후 현재까지 토지의 합병·분할·지목변경을 한 사실이 없고, 확정예정지번을 부여한 사실이 없었음에도 불구하고 확정예정지번을 부여한 것으로 보아 쟁점토지의 개별공시지가를 산정한 처분은 위법하고, 이 개별공시지가를 적용하여 과세표준 및 재산세 등을 부과한 이 건 처분도 부당하다.
(2) 쟁점토지는 확정예정지번이 부여된 사실이 없어 지번이 아니고, 이 블록 롯트의 기호는 토지(임야)대장 등의 지적공부 및 지가현황도면이 존재하지 않아 개별공시지가 산정을 위한 토지현황조사를 할 수 없는바, 종전 토지를 대상으로 개별공시지가를 산정하여 재산세의 과세표준 및 재산세액을 산출하여야 할 것이다.
(3) 주택건설사업 지역 내에 소재하고 있던 종전토지는 토지이용상황이 주택건설사업용으로 쟁점토지는 지방세법 시행령제102조에 따른 분리과세대상에 해당하고, 처분청이 재산세 납부고지서에 쟁점토지인 OOO가 아니라 OOO라고 표시한 것에 대하여 위법하므로, 이 지번에 대한 재산세 과세처분은 취소되어야 할 것이다.
(1) 쟁점토지에 대하여 2018.1.1. 기준 개별공시지가가 부동산 가격공시에 관한 법률제10조 및 개별공시지가 조사산정지침(국토교통부)에 따라 2018.5.31. 결정·공시되었고, 같은 법 시행령 제19조 제2항에서 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지 소유자 등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있으며, 부동산가격공시에 관한 법률제11조에서 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의를 신청할 수 있는 등 개별토지 소유자 등의 권리보호를 위하여 결정공시하기 전에 의견제출과 공시 후 이의신청 절차를 거치도록 하고 있는 반면, 청구인은 의견제출 기간인 2018.4.13.부터 2018.5.2.까지 그리고 이의신청 기간인 2018.5.31.부터 2018.7.2.까지 쟁점토지로 공시된 개별공시지가에 대하여 아무런 불복절차를 제기하지 아니하였고, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 적법한 절차를 거쳐 결정공시 되었다. 또한, 지방세법제110조 제1항에서 토지에 대한 재산세의 과세표준은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있으므로, 쟁점토지에 이 개별공시지가를 적용하여 과세표준액 및 재산세 등을 산출한 이 건 처분은 적법하다.
(2) 개별공시지가 산정을 위한 토지특성조사를 할 때 토지(임야)대장과 지가현황도면은 일반 토지의 특성조사에 해당되는 것이고, 쟁점토지가 속해있는 OOO 도시개발사업은 환지방식의 사업인바, 2012.9.5. 도시개발법제35조 제2항에 따라 도시개발사업 환지예정지로 지정·공고되었고, 국토교통부 훈령인 표준지 조사평가 기준(시행 2015.8.18. 국토교통부훈령 제575호) 제33조에서 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지가 환지처분 이전에 환지예정지로 지정된 경우에는 확정예정지번(블록, 롯트)등을 고려하여 평가하도록 규정하고 있으며, 개별공시지가 조사산정 지침에서 개발사업지의 경우는 확정예정지번의 부여시점을 기준으로 조사한다고 기재되어 있으므로 이 건 개별공시지가를 조사·산정한 것은 잘못이 없다. 또한, 도시개발법제36조 제1항에서 환지예정지가 지정되면 종전의 토지 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있고, 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 환지예정지 지정의 효력이 발생한 후 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다고 규정하고 있는바, 환지예정지를 과세대상으로 하여 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 적법하다. (3)지방세법제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제24호에 의하여 도시개발사업에 제공하는 재산세 분리과세대상은 “주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다”고 규정하고 있고, 대법원은 도시개발사업에서 준주거용지와 상업용지 부분은 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 토지로 볼 수 없다고 판시(대법원 2013.06.13. 선고, 2012두10086 판결)하였는바, 청구인들이 소유하고 있는 쟁점토지는 상업용 환지예정지로 도시개발사업의 주택건설용(산업용 토지)토지와 같은 분리과세대상으로 보기 어렵고, 청구인들이 소유자로 지정된 상업용 환지예정지는 과세기준일 현재 나대지 상태로 종합합산 과세대상에 해당한다할 것이다. 또한, 청구인들은 고지서에 ‘블럭·롯트’ 표시가 되지 않은 점을 문제 삼고 있으나, 쟁점토지는 OOO 도시개발사업지구 내 토지의 환지예정지로서 현재까지 지번이 확정되지 않아 블럭지번으로 관리되고 있어 재산세도 환지예정지 조서와 동일하게 블럭지번에 부과·고지되었고, 지방세정보시스템상(일반적으로) 재산세 부과·고지시 고지서에 ‘블럭·롯트’등의 표시는 생략되고 있으며, 고지서에 ‘블럭·롯트’표시가 생략되었다 하더라도 재산세 과세대장(지방세 정보시스템)에는 일반지번은 지번 앞에 구분코드번호 1로 표기하고 ‘블럭·롯트’의 토지인 경우에는 지번 앞에 구분코드번호 7로 표기하여 일반지번과 구분하여 관리되고 있으며, 청구인들은 2013년∼2018년까지 매년 9월에 부과·고지된 재산세 고지서를 통해서 충분히 본인의 환지예정지임을 인지하고 있는바, 이 건 처분이 위법하거나 본인의 토지가 아니라는 청구주장은 이유 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
① 환지예정지로 지정 공고된 토지에 대한 개별공시지가의 결정 및 공시가 위법하다는 청구주장의 당부
② 환지예정지가 아닌 종전 토지를 기준으로 개별공시지가 및 재산세 등을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점토지는 분리과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) OOO는 OOO 도시개발사업에 대하여 도시개발법제17조 규정에 의하여 실시계획인가를 하고 2010.8.26. 이를 고시하였다. (나) OOO 도시개발조합장은 처분청으로부터 2012.7.5. 환지계획인가를 받아 도시개발법제35조 제2항에 따른 2012.9.5. 도시개발사업 환지예정지 지정 공고를 하였고, 도시개발법제36조의 규정에 따라 환지예정지가 지정되면 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다는 내용을 공고하였다. (다) 청구인들의 환지예정지 지정 전․후 현황은 ＜표1＞과 같다. (라) 처분청은 2018.9.10. 청구인들에게 재산세 등에 대하여 ＜표2＞와 같이 부과·고지하였다. (마) 쟁점토지에 대한 2018.1.1. 기준 개별공시지가는 ＜표3＞과 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 우선 쟁점①에 대하여 살피건대, 지방세법제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다고 규정하고 있고, 부동산 가격공시에 관한 법률제10조 제1항에서 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정ㆍ공시하고, 같은 법 제11조에서 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 같은 법 시행령 제19조 제2항에서 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자 등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다고 규정하고 있음에도 청구인들은 위 법에 따라 개별토지가격에 대한 의견을 제출하거나 이의신청을 제기한 사실이 없으므로, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 적법한 절차를 거쳐 결정공시된 것으로서, 이 개별공시지가를 적용하여 지방세법제110조 제1항 등에 따라 과세표준액 및 재산세 등을 산출한 이 건 재산세 등의 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 지방세법제107조 제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 여기서 ‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권자를 말하는 것인바, 도시개발법제36조 제1항은 환지예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 환지예정지 지정의 효력이 발생한 경우 해당 환지예정지의 종전 소유자는 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다고 규정하고 있으며, 환지예정지 지정의 효력이 발생한 후 종전 토지 소유자는 환지예정지를 사실상 처분할 수 있는 점, 지방세법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있는 점, 청구인은 종전토지를 소유하던 자로서 2012.9.5. 환지예정지 지정 공고에 따라 쟁점토지에 대한 권리를 새로이 보유하게 되어 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지를 사실상 소유하고 있는 자에 해당하는 것으로 보아야 할 것인 점 등에 비추어 종전토지를 재산세 과세대상으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다(조심2018지610·611, 2018.7.3. 등, 같은 뜻임). 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 지방세법 시행령제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세대상으로 규정한 입법 취지는 도시개발사업의 보다 효율적 수행을 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세대상에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는데 있다 할 것인바, 쟁점토지는 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설용 토지로 승인된 사실이 없고, 그 사용 현황이 나대지 상태로 되어 있는 이상, 분리과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 하겠다(조심2018지610·611, 2018.7.3. 등, 같은 뜻임). 아울러, 청구인들은 고지서에 ‘블럭·롯트’ 표시가 되지 않은 것은 위법하다고 주장하나, 쟁점토지는 OOO 도시개발사업지구 내 토지의 환지예정지로서 현재까지 지번이 확정되지 않아 블럭지번으로 관리되고 있고 재산세도 환지예정지 조서와 동일하게 블럭지번에 따라 부과·고지되었으며, 고지서에 ‘블럭·롯트’표시가 생략되었다 하더라도 재산세 과세대장에는 일반지번은 지번 앞에 구분코드번호 1로 표기하고 ‘블럭·롯트’의 토지인 경우에는 지번 앞에 구분코드번호 7로 표기하여 일반지번과 구분하여 관리되고 있으며, 청구인들은 2013년∼2018년까지 매년 9월에 부과·고지된 재산세 고지서 등을 통해서 사전에 충분히 고지된바 있으므로, 이 건 처분이 위법하다는 청구주장도 이유 없다 할 것이다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
- 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제107조 (납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 제114조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년6월 1일로 한다.
(2) 지방세법시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.
4. 도시개발법 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 토지구획정리사업법(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제8조의3 에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.
- 가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발법에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지
(3) 도시개발법 제29조 (환지 계획의 인가 등) ① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 제35조 (환지 예정지의 지정) ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자 등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.
② 제29조 제3항 및 제4항은 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려고 할 때에 준용한다.
③ 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려면 관계 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 예정지의 위치ㆍ면적과 환지 예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다. 제36조 (환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자 등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
(4) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.
(5) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 "개별토지소유자 등"이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다.
② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견 제출인에게 통지하여야 한다.