[요지] 쟁점부동산 3∼4층과 쟁점부동산 5층은 별도의 출입문을 두고 있을 뿐만 아니라 거실, 화장실, 주방 등도 개별적으로 설치되어 있는 등 별개의 독립된 주거공간으로 인정할 수 있는바, 쟁점부동산 5층을 3, 4층과 별도로 독립된 1구의 건축물(주택)로 보는 것이 타당하므로 쟁점부동산 5층을 3∼4층과 함께 1구의 건축물(주택)에 해당한다고 보아 고급주택 중과세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[요지] 쟁점부동산 3∼4층과 쟁점부동산 5층은 별도의 출입문을 두고 있을 뿐만 아니라 거실, 화장실, 주방 등도 개별적으로 설치되어 있는 등 별개의 독립된 주거공간으로 인정할 수 있는바, 쟁점부동산 5층을 3, 4층과 별도로 독립된 1구의 건축물(주택)로 보는 것이 타당하므로 쟁점부동산 5층을 3∼4층과 함께 1구의 건축물(주택)에 해당한다고 보아 고급주택 중과세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO구청장이 2018.8.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO 및 농어촌특별세 OOO 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) “1구의 건물”인지 여부는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있느냐 여부로 판단하여야 한다. (가) 지방세법제13조 제3항 및 지방세법 시행령제28조 제4항의 “고급주택” 해당 여부는 1구의 건축물을 기초로 한다. 또한 지방세법 시행령제28조 제4항 제4호 괄호는 공동주택인 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 건축물로 본다고 규정하고 있다. (나) 1구에 관한 지방세법상 정의는 없으나, 대법원은 “1구의 건물은 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 할 것”이라고 판시하였다(대법원 1990.5.22. 선고 89누2363 판결 참조). (다) 한편 예규(OOO세제-6055, 2015.4.22.)는 공부상 단독주택이지만, 각 층마다 개별출입문을 설치하고, 침실, 주방, 욕실을 갖춘 독립적인 구조로 각 층끼리 내부로 연결된 통로가 없는 다가구주택이라면, 각 층별로 1구의 주택으로 판단하라고 회신하였다. 즉, 지방세법 시행령제28조 제4항 제4호 괄호 및 대법원 판례 등을 종합하면 1구의 건축물이란 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있느냐 여부로 판단하여야 한다.
(2) 쟁점부동산 5층은 쟁점부동산 3, 4층과 1구의 건축물(주택)으로 볼 수 없어 고급주택에 해당하지 아니한바, 이 건 처분은 부당하다. (가) 청구법인의 쟁점부동산은 지하 2층∼지상 5층의 복합건축물(근린생활시설 및 주택)로, 3∼5층은 단독주택으로 등기되어 있으나, 3∼4층과 5층은 별도로 독립되어 거주할 수 있도록 구획되어 있다. (나) 비록 처분청은 쟁점부동산 3∼4층과 5층을 1구의 건축물(주택)로 보아 취득세를 중과하였으나, 쟁점부동산 5층의 경우에는 개별적인 현관문이 설치되어 있고, 방, 주방, 세탁실, 화장실이 독자적으로 설치되어 별도로 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있다. 또한 쟁점부동산 3∼4층 및 5층 사이에 내부계단이 설치되어 있지 아니하여, 쟁점부동산 5층을 출입하기 위해서는 별도의 외부계단을 통하여야 하는바, 쟁점부동산 3∼4층 및 5층은 구조상·기능상 독립되어 있다. (다) 처분청은 청구법인의 특수관계인이 쟁점부동산 3∼5층을 일괄하여 임대·사용한다는 사실만으로 쟁점부동산 3∼5층을 1구의 건축물(주택)로 보아 고급주택 여부를 판단하려고 하나, 쟁점부동산 3∼5층이 1구의 건축물에 해당하는지 여부는 단순히 현재 사용 기준이 아닌, 쟁점부동산 3∼4층과 5층이 각각의 독립된 주거생활을 할 수 있는 각각의 1구의 건축물에 해당하는지 여부로 판단되어야 한다. 즉 쟁점부동산 5층이 쟁점부동산 3∼4층의 부속물에 해당하여, 쟁점부동산 3∼5층이 1구의 건축물에 해당하려면 “쟁점부동산 5층만으로는 독립된 주거생활을 할 수 없는 경우”이어야 한다. 따라서 쟁점부동산 3∼4층과 5층은 독립된 생활거주가 가능한 별도의 1구의 건축물에 해당하는바, 쟁점부동산 5층을 쟁점부동산 3∼4층과 일체인 1구의 건물로 보아 취득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(3) 청구법인은 쟁점부동산 3∼5층을 타인에게 임대하기 위하여 노력하였지만, 임차인을 구하지 못하여 불가피하게 현 임차인에게 임대를 하였을 뿐이다. (가) 청구법인은 펄프 중개를 주업으로 하는 법인으로, 목적사업 중 일부는 부동산 임대업이고, 서울에 3채의 건물과 지방에 1채의 건물을 보유하고 있다. (나) 특히 청구법인은 외국인등의 수요가 높은 용산지역의 특성에 따라 쟁점부동산을 복합건물(1∼2층 근린생활시설 + 3∼4층, 5층 주택)로 설계·신축하여 임대 또는 매각을 목적으로 취득하였고, 이러한 사실은 청구법인의 쟁점부동산 신축관련 자료 등에 나타나며, 실제로 쟁점부동산을 사무실과 주택으로 임대하고 있다. 따라서 쟁점부동산 5층을 쟁점부동산 3∼4층과 일체인 1구의 고급주택으로 보아 취득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 1구의 건축물(주택)인지 여부에 관한 판단은 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것인지 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는바, 이 건 처분은 정당하다. (가) 대법원은 건물의 지하차고가 본 건물과 함께 1구의 건축물인지 문제된 사안에서 구조상 독립되어 있고 별도로 소유권보존등기가 되어 있어서 외형상 독립된 거래의 객체가 될 수 있다고 하여도, 동일지번, 동일구역 내에 있으면서 하나의 주거생활단위로 제공되고 있다면 일괄하여 하나의 주거용건물의 일부라고 보아야 하므로, 본 건물과 분리하여 별개의 건물이라 할 수 없다고 판시하였다(대법원 1990.5.22. 선고 89누2363 판결 참조). (나) 또한 1구의 건축물은 비록 수 동의 건물로 나누어져 있다고 하더라도 동일지번, 동일구역 내에 있으면서 동일한 하나의 생활단위에 제공되는 건물을 포함한다(대법원 1985.8.13. 선고 85누166 판결 참조).
(2) 쟁점부동산 3∼5층은 하나의 주거생활용으로 사용되는 고급주택에 해당하므로, 쟁점부동산 5층을 3∼4층과 함께 1구의 건축물로 보아 취득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (가) 건축물대장상 쟁점부동산 3∼5층은 단독주택(1가구)으로 등재되어 있고, 비록 쟁점부동산 3∼4층과 달리 5층이 주택 내의 내부계단으로 연결되어 있지 않고 별도의 방과 주방, 세탁실, 화장실이 갖추어져 있다고 하더라도, 청구법인의 사내이사이자 대주주가 3∼5층을 임차하여 사용중에 있으므로, 쟁점부동산 5층을 3∼4층과 구분되는 1구의 건축물(주택)에 해당한다는 청구주장을 받아들일 수 없다. (나) 특히 청구법인의 사내이사이자 대주주는 쟁점부동산 3∼5층을 임대차계약에 따라 사용하고 있는데, 쟁점부동산 3∼4층을 고급주택으로 사용하면서 쟁점부동산 5층을 고급주택인 3∼4층의 부속시설인 거실 내지 휴게실로 사용하고 있는바, 이는 효용과 편의를 위하여 하나의 주거생활단위로 제공되고 있다고 볼 수 있다. 따라서 쟁점부동산 5층을 쟁점부동산 3∼4층과 일체인 1구의 고급주택으로 보아 취득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정되기 전의 것) 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28 제13조[과밀억제권역 안 취득 등 중과] ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다. 제16조[세율 적용] ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장
(2) 지방세법 시행령(2016.12.30. 대통령령 제27710호로 개정되기 전의 것) 제28조[별장 등의 범위와 적용기준] ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. (단서 생략)
1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
(1) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 건축물대장상 쟁점부동산의 각 층별 용도 및 면적은 아래 ＜표1＞과 같다. OOO (나) 처분청은 2016년 5월경 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과 쟁점부동산의 3∼4층이 내부계단으로 연결된 1구의 주택으로 사용되고 있는 사실을 확인하여 고급주택에 해당한다고 보아 2016.8.2. 중과세율을 적용하고 기납부세액을 차감한 뒤 취득세(토지분) OOO, 취득세(건물분) OOO을 부과·고지하였으나, 이후 처분청은 2018년 7월경 쟁점부동산에 대한 현장조사를 실시한 결과 쟁점부동산 5층이 고급주택에서 누락된 사실을 확인하여 2018.8.10. 청구법인에게 이 건 처분을 부과·고지한 것으로 확인된다. (다) 처분청이 2018년 7월경 현장조사 당시 촬영한 사진을 보면, 처분청이 쟁점부동산 5층의 내부 및 테라스 전경, 출입계단, 엘리베이터 입구, 현관 사진을 촬영한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 그 외 쟁점부동산 5층의 도면을 제출하였다.
(2) 청구법인이 청구주장에 관하여 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구법인은 쟁점부동산 5층이 3∼4층과 연결되어 있지 않다는 점과 쟁점부동산 5층에서 독립적인 생활이 가능하다는 점을 밝히기 위하여 쟁점부동산 내·외부 사진을 제출하였다. (나) 청구법인은 쟁점부동산 중 5층을 신축 당시부터 임대하려고 하였으나 원활한 임대가 되지 아니하여 청구법인의 관계자가 사용하고 있다고 주장하면서 쟁점부동산 5층을 임대하려고 하였다는 내용의 내부자료인 “임대분석자료 및 OOO동 신축관련 보고(2013.6.28.)”를 제출하였는바, 쟁점부동산의 특징, 쟁점부동산 각 층별 예상 임대수익율과 예상 매매수익율, 예상 임대보증금, 임대료, 관리비 등이 기재되어 있는 것으로 확인된다. (다) 임대차계약서(2015.8.31.)에 의하면, 임대인은 청구법인, 임차인은 OOO, 임대차목적물은 쟁점부동산 3∼5층, 임대차기간은 2015.9.1.∼2017.8.31.이고, 임대차기간 만료로부터 60일 전까지 갱신의사를 서면으로 통보하여야 하며, 임대보증금은 OOO(무이자)인 사실이 나타난다.
(3) 심리담당자가 2020.6.1. 쟁점부동산을 현장확인하여 조사한 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산은 사무실 등 근린생활시설과 단독 및 공동주택이 혼재되어 있는 대로변 주위에 위치하고 있다. (나) 쟁점부동산 이용 현황은 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점부동산 5층의 현황은 아래 ＜표3＞과 같다. OOO
(4) OOO의 1구의 건축물의 고급주택 해당 여부에 관한 예규(OOO세제-6055, 2015.4.22.)는 아래와 같다. OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가)지방세법제13조 제5항 제3호는 주거용 건축물 및 그 부속토지의 면적이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우 고급주택에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조 제4항 각 호는 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지를 1구의 건축물의 연면적이나 대지면적 등을 기준으로 하여 규정하고 있다. 이와 같이 주거용 건축물과 그 부속토지를 사치성 재산인 고급주택으로 규정하여 취득세를 중과세하는 취지에 비추어 보면 1구의 건축물은 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 한다 하겠다(대법원 1996.12.10. 선고 96누3258 판결, 같은 뜻임). (나) 처분청은 쟁점부동산 3∼5층의 임차인이 청구법인 대표이사의 특수관계인인 사실 등에 기초하여 쟁점부동산 3∼5층을 1구의 주택으로 보아 전체가 고급주택에 해당한다는 의견이나, 쟁점부동산 3∼4층과 쟁점부동산 5층은 별도의 출입문을 두고 있을 뿐만 아니라 거실, 화장실, 주방 등도 개별적으로 설치되어 있는 등 별개의 독립된 주거공간으로 인정할 수 있는바, 쟁점부동산 3∼4층과 쟁점부동산 5층의 구조상 각각 1구의 건축물(주택)로 볼 수 있는 점, 현장확인(2020.6.1.) 결과에 의하면 쟁점부동산 3∼4층과 5층은 내부적으로 연결되어 있지 아니하여 각 층 현관 밖의 엘리베이터를 이용하거나 쟁점부동산 모든 층에 연결된 비상계단을 통해서만 상호 이동이 가능한바, 쟁점부동산 3∼4층과 5층을 독립적인 주거가 가능한 구조로 설계·시공하였다고 보이는 점, 처분청 의견과 같이 부동산의 독립적인 구조에도 불구하고 임차인이 동일인인지 여부에 따라 1구의 건축물(주택)인지 여부가 결정된다면 중과세율이 적용되는 부동산의 특성이 취득 당시의 우연한 사정에 의하여 결정되어 불합리한 점 등에 비추어 쟁점부동산 5층을 3, 4층과 별도로 독립된 1구의 건축물(주택)로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 쟁점부동산 5층을 3∼4층과 함께 1구의 건축물(주택)에 해당한다고 보아 고급주택 중과세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.