[요지]
① 임대주택을 임대의무기간내에 양도하기 위하여 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 함에도 이를 받지 아니하고 양도하였으므로, 취득세 추징제외사유가 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠음. ② 지방세특례제한법 제31조 제2항에서 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각․증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있을 뿐이므로, 공동임대사업자가 공유로 소유한 임대주택을 매각하는 경우에 있어서 감면한 취득세의 추징대상에 되는 부동산은 매각한 지분에 한정하여 추징하는 것이 법문 해석상 타당하다 할 것임에도, 처분청이 공동임대사업자가 소유한 주택의 경우 각 임대주택을 구분소유적 공유관계로 소유한 경우에 한하여 해당 지분에 해당하는 부분만 취득세 추징대상에 해당된다고 해석하는 것은 인정하기 어렵다 하겠음.
[참조결정] 조심2018지0943
[주 문] 서울특별시 송파구청장이 2018.11.16. 청구인들에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원에 대한 경정청구거부처분은 청구인들 중 OOO의 지분(2분의 1)에 해당하는 취득세 등을 감액한 세액으로 이를 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들 중 공OOO은 1948년생이며, 공동임대사업자인 김OOO는 1982년생으로 모자간에 공동으로 주택임대사업을 영위하고 있던 중 공OOO의 지분을 사위에게 매각한 것으로서, 주택임대사업의 특성상 청구인들 중 공OOO의 고령으로 주택임대사업을 영위하기에 어려움이 있다고 보기에는 어려움이 있고, 청구인들이 제출한 이 건 주택의 신축 취득가액은 OOO원이며, 결손이 누적되고 있는 2017.6.1.부터 2018.5.31.까지 임대주택손익계산서를 살펴보면 감가상각비가 OOO원으로 결손의 원인이 되는 주된 비용은 실제 현금지출이 수반되지 않는 감가상각비이며, 이 건 부동산 중 지상 2․3층 근린생활시설과 7층 다세대주택 1가구를 제외하고도 총 OOO원의 임대보증금을 수령하고 있었던 점으로 보아 청구인들 중 공OOO이 경제적 어려움으로 이를 매각한 것으로 보기는 어려울 뿐만 아니라,민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항에서 정한 시장·군수·구청장에게 허가를 받지 않고 임의로 매각한 경우에 해당하므로 취득세 추징대상에 해당되지 아니한다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.
(2) 다음으로, 이 건 주택 전부에 대하여 감면한 취득세를 추징한 처분이 적법한지 여부를 살펴보면, 지방세특례제한법제31조 제1항에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2018.12.31.까지 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우 취득세를 면제한다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따라 취득세의 감면이 공동임대사업자에 대하여 각 지분별로 감면 및 추징 여부를 적용하기 위해서는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도의 주택에 관하여 그 위치와 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분을 2인 이상이 각각 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 함으로써 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계가 성립한 경우에만 적용하여야 할 것(대법원 2013.9.26. 선고 2013두8295 판결, 대법원 2001.6.15. 선고 2000마2633 판결 등 참조)으로서, 이 건 주택의 경우에는 청구인들이 각 세대별로 구분하여 소유하고 있는 경우에 해당되지 아니하므로 공OOO의 지분에 대하여만 추징대상에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이므로, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다 하겠다.
3. 심리 및 판단
① 청구인들이 공동으로 임대주택을 신축하여 임대사업을 영위하다가 적자로 인하여 그 중 1인의 소유지분을 매각한 경우로서 추징제외사유가 있는 경우에 해당하는지 여부
② 공동소유의 임대주택 중 1인의 공유지분을 매각한 경우에 임대주택 전체에 대하여 면제한 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부
(1) 청구인들은 2016.2.22. 지상 7층의 주상복합건물을 신축하고, 2016.2.24. 그 중 1층 계단실과 2․3층 근린생활시설, 7층 다세대주택 1가구를 제외한 나머지 이 건 주택을 준공공임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하고, 상호를 ‘OOO’로, 사업자를 청구인들로 하여 사업자등록을 한 사실이 임대사업자등록증 등에서 확인된다.
(2) 청구인들 중 공OOO은 2018.5.1. 이 건 주택을 포함한 주상복합건물의 본인 지분을 장OOO(사위)에게 매각하는 매매계약을 체결하였으며, 당해 매매계약서상 매매대금을 OOO원이며, 특약사항으로 이 건 주택에 대한 임대보증금(OOO원)과 ㈜OOO은행 대출금(OOO원)을 매수인이 승계하기로 하였다.
(3) 장OOO은 이 건 주택 중 공OOO 지분을 취득한 후 공OOO을 대신하여 공동임대사업자로 등록한 사실이 임대사업자등록증에서 확인된다.
(4) 청구인들이 제시한 임대사업에 따른 재무상태표와 손익계산서(아래 ＜표＞ 손익계산서 참조)에는 2017년에 OOO원, 2018년에 OOO원의 순손실이 발생하였고, 당해 손익계산서 상 이 건 부동산과 관련하여 OOO원의 임대보증금과 차입금 OOO원이 있는 것으로 기재되어 있다. ＜표＞ 임대주택손익계산서 (단위: 원)
(5) 청구인들이 제시한 2018.5.31. 현재 임대보증금 명세서를 보면, 손익계산서상 임대보증금에는 지상2․3층 근린생활시설과 7층 다세대주택은 포함되어 있지 아니한 것으로 나타난다.
(6) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제1항에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2018.12.31.까지 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제1항, 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항, 같은 법 시행령 제34조 제3항 제1호의 규정에 의하여 2년 연속 적자가 발생하여 지방자치단체장의 허가를 받아 이를 매각하는 경우에는 면제한 취득세의 추징대상에서 제외하도록 규정하고 있는바, 청구인들은 공OOO이 임대주택의 본인 소유지분을 고령과 적자운영 등으로 매각하였다고 주장하나, 청구인들이 제시한 임대사업에 따른 재무상태표와 손익계산서에는 2017년에 OOO원, 2018년에 OOO원의 순손실이 발생한 것으로 나타나지만, 당해 손익계산서를 보면 이 건 주택에 속한 주상복합건물과 관련하여 OOO원의 임대보증금이 있음에도, 이러한 임대보증금과 관련한 운영수익 등 영업수입이 전혀 없이 임대사업에 따른 건물관리비 등 비용과 이자비용만 계상되어 있는 점에서 수익 비용대응이 부적절하므로 이러한 재무상태표 등을 근거로 2년 이상 적자가 발생하여 이를 매각하였다는 청구주장은 인정하기 어렵고, 임대주택을 임대의무기간내에 양도하기 위하여 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 함에도 이를 받지 아니하고 양도하였으므로, 취득세 추징제외사유가 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
(7) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인들이 이 건 주택을 구분소유적 공유관계로 소유하고 있는 경우에 해당되지 아니하므로 공유자 중 1인이 지분을 매각한 경우에 전체 임대주택에 대하여 감면한 취득세를 추징하는 것이 적법하다는 의견이지만, 지방세특례제한법제31조 제2항에서 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각․증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있을 뿐이므로, 공동임대사업자가 공유로 소유한 임대주택을 매각하는 경우에 있어서 감면한 취득세의 추징대상에 되는 부동산은 매각한 지분에 한정하여 추징하는 것이 법문 해석상 타당하다 할 것임에도, 처분청이 공동임대사업자가 소유한 주택의 경우 각 임대주택을 구분소유적 공유관계로 소유한 경우에 한하여 해당 지분에 해당하는 부분만 취득세 추징대상에 해당된다고 해석하는 것은 인정하기 어렵다 하겠다(조심 2018지943, 2018.9.20. 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 공동임대주택의 일부 공유지분을 매각한 것에 대하여 감면한 취득세 전부를 추징하는 것은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는공동주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제15356호로 2018.1.16. 일부 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ② 법 제43조제4항에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
② 법 제43조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
③ 시장·군수·구청장은 제2항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.