[요지] 이후 청구법인을 매도자로, 수분양자들을 매수인으로 하는 매매계약을 체결하였고 동 계약서에는 통상적인 매매계약과 동일하게 계약금, 중도금, 잔금을 정해진 기일에 지급받은 것으로 기재되어 있고 실제 수분양자들로부터 잔금성격의 자금을 청구법인 계좌명의로 직접 받은 것으로 나타나는 점, 2019~2021년 이 건 상가(미분양된 10호)의 재산세를 청구법인이 부담한 점 등에 비추어 이 건 상가는 사실상 청구법인 소유인 상태에서 수분양자들에게 분양한 것으로 통상의 매매계약과 동일하다고 보이므로 청구법인이 이 건 상가를 사실상 취득하였다고 보아 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 재개발조합과 체결한 쟁점분양공급계약 등이 단순히 수수료를 받는 분양대행계약에 불과하다고 주장하나, 쟁점분양공급계약 등의 주요 내용을 살펴보면, 청구법인은 이 건 상가의 분양대금을 정해진 날짜에 재개발조합 계좌로 입금하여야 하고, 위 계약서의 특약사항에서 청구법인이 전매를 할 경우 재개발조합의 승인을 받도록 되어 있는 점, 청구법인이 수분양자들로부터 받은 분양대금을 재개발조합으로 지급하는 것을 담보하기 위하여 청구법인과 재개발조합이 공동명의 통장으로 전매 대금을 관리하고 있는 점, 위 공동명의 계좌의 자금 인출은 일방의 의사표시로는 가능하지 않으며 특약사항을 보더라도 통장 잔고가 납입대금을 초과하는 경우, 대금납입일이 된 경우 등 상호 요청 및 협의하에 가능할 뿐인 점, 청구법인은 이 건 상가를 수분양자들에게 매도한 금액이 얼마인지 상관없이 매매대금 전액을 재개발조합에 지급해야 하고, 청구법인은 이 건 상가 전체에 대한 계약금과 중도금을 정해진 날짜에 재개발조합에게 송금(잔금은 개별 호실별로 송금)하였으며, 청구법인과 수분양자들간 매매계약상 가격 결정, 일부 호실의 분할 매매 등에 재개발조합이 관여한 사정은 보이지 않고, 청구법인의 계정별 원장, 세금계산서 등에서도 분양대행수수료가 아닌 분양매출 및 매출원가로 표시하였으며 청구법인의 계산으로 광고선전비, 분양대행수수료 등 관련 비용을 지출한 것이 확인되는 점 등에 비추어, 청구법인과 재개발조합 간에 체결한 이 건 상가의 쟁점분양공급계약은 단순한 분양수수료를 받기 위한 분양대행계약이라고 보기는 어렵고 청구법인이 이 건 상가를 양도자의 지위에서 수분양자들과 분양계약을 체결한 후 그 분양대금을 받아 이를 재개발조합에게 송금하였는바, 이는 청구법인이 이 건 상가를 사실상 취득한 것으로 보아여 하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
(2) 청구법인은 재개발조합에 지급한 대금은 수분양자들로부터 수령한 금액에 불과하므로 사실상 취득이 성립하지 않는다고 주장하나, 통상적인 분양권 전매계약은 매도자와 매수자간의 계약으로, 매수자는 매도자에게 매도자가 시행주체에 이미 납부한 분양대금과 추가지불액(프리미엄)을 합하여 지급하고, 매도자가 납부하지 않은 분양대금에 대한 분양계약의 내용을 매수자가 채무로 승계하는 형태의 계약으로 관련 법령 및 실무상 전매 계약서에 전매 계약의 계약금, 중도금, 잔금 외 최초 공급계약상 분양금액 기재하거나 전매 금액과 프리미엄을 기재하여 최초 공급계약상 분양금액을 알 수 있어야 함에도, 청구법인은 수분양자들과 매매계약 과정에서 매매계약서상 그 내용을 기재하지 아니하였고, 부동산 거래계약 신고도 그 내용을 누락하였으며, 수분양자들이 청구법인에게 매매계약상 잔금을 입금한 이후 공급계약상 이 사건 조합-청구인-수분양자간 권리의무 승계 시점에서야 공급계약상 분양금액을 공개하였는바, 이는 일반적인 매매계약의 형태와 다르지 않는다. 또한, 청구법인은 수분양자들의 입금 유무에 불구하고, 쟁점일괄매각계약에 따라 이 건 상가 전체 호실에 대한 계약금, 중도금을 주택조합에 납부하였고, 수분양자들이 청구법인에게 납부할 매매계약상 잔금을 청구법인 편의에 따라 매매계약서상 공동계좌가 아닌 청구법인 단독 명의 계좌로 입금 받았으며, 수분양자들의 입금 이후 수일에서 약 2주일 이내에 그 중 일부(공급계약상 잔금)만을 공급계약상 재개발조합 계좌로 송금하면서 입금자명을 수분양자 명의로 변경하여 송금하였으며, 매매계약상 매매대금 전체에 대한 납부확인서를 수분양자들에게 발급하고 조합으로부터는 공급계약상 매매대금 전체에 대한 납부확인서를 수령하기도 하였는바, 위와 같은 상황과 매매계약상 공동계좌는 공급계약상 시행주체의 계좌와 달라 수분양자의 공동계좌로의 매매계약상 잔금 입금이 시행주체로의 공급계약상 잔금 입금을 의미하지 않는 점을 보면 수분양자들은 시행주체인 재개발조합에 공급계약상 잔금을 납부한 적이 없어 재개발조합으로부터 이 건 상가를 사실상 취득할 수 없고, 청구법인이 공급계약상 잔금을 납부하고 재개발조합으로부터 이 건 상가를 사실상 취득한 것으로 보아야 한다. 따라서, 수분양자들이 매매계약에 따른 매매대금 전액(매매계약상 매매대금은 공급계약상 공급금액을 초과)을 단독계좌 또는 공동계좌에 입금한다 하더라도 청구법인이 공급계약에 따른 잔금을 재개발조합 계좌에 입금하지 않아 사실상 취득하지 못한다면 수분양자들은 공급계약상 공급금액을 초과하는 매매계약상 매매대금을 청구법인에게 지급하였음에도 불구하고 이 건 상가의 취득이 불가능하다는 점에서 청구법인과 수분양자들간 매매계약은 통상의 분양권 전매계약에 해당되지 않으므로 청구법인은 이 건 상가를 사실상 취득한 후 수분양자들에게 양도한 것으로 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 법인등기부등본에 의하면, 청구법인은 2014.3.21. OOO을 사업장 소재지로 하고, 부동산개발업, 부동산분양 및 분양대행업 등의 사업을 영위할 목적으로 설립된 것으로 나타난다. (나) 이 건 상가의 등기부등본, 사용승인서, 취득세 신고서 등에 의하면, 처분청은 2017.12.18. 이 건 상가의 사용승인을 하였고, 재개발조합은 2018.2.19. 이 건 상가에 대하여 원시취득을 원인으로 취득세 등을 신고ㆍ납부하였으며, 이 건 상가는 2019.1.11. 재개발조합 명의로 소유권보존등기가 되었고, 이후 2019.2.20.부터 순차적으로 수분양자들 명의로 각각 소유권이전등기가 된 것으로 나타난다. (다) 청구법인(을)은 2017.8.11. 재개발조합(갑)과 OOO단지내 상가(근린생활시설, 이 건 상가) 일괄매각 공급계약을 체결하였으며 그 주요내용은 다음과 같다. (라) 재개발조합(갑)과 청구법인(을)간에 2017.8.28. 체결된 이 건 상가 중 지하 2층 110호의 쟁점분양공급계약서에 의하면, 재개발조합(갑), 양도인 청구법인, 양수인 BBB는 2018.2.8. 동 상가의 매매계약상 권리의무(명의변경)를 BBB가 승계하기로 하였다. 세부내용은 다음과 같다. (마) 청구법인과 수분양자(AAA) 간에 체결된 이 건 상가 중 지하 1층 214호의 쟁점분양공급계약서 주요내용은 다음과 같다. (바) 이 건 상가 등의 대금지급 현황을 살펴보면, 청구법인(매도인, 갑)은 2017.8.28.부터 2017.12.2.까지의 기간 동안에 이 건 상가의 수분양자들(매수인, 을)과 위와 같은 내용으로 매매계약을 체결하였고, 그 매매대금은 청구법인 명의의 단독계좌 또는 청구법인과 재개발조합 공동명의의 계좌로 입금을 받았다. 이후 청구법인과 재개발조합은 이 건 상가의 매수인을 수분양자들로 변경하는 권리의무승계를 하였고, 청구법인은 공급가액을 기준으로 재개발조합에게 잔금을 이체하였으며, 이 건 상가 중 지하 110호 등 6개 호수에 대하여는 청구법인이 재개발조합에게 잔금송금일 이후에, 나머지 지하 113호 등 29개 호수에 대하여는 잔금송금일 이전에 권리의무승계를 한 것으로 다음의 ＜표＞와 같이 나타난다. ＜표＞ 이 건 상가의 분양대금 자금이체 현황 (사) 금융거래OOO내역을 살펴보면, 청구법인은 2017.8.18. 및 2017.7.20. OOO원(계약금)을, 2017.8.28. OOO원을, 2017.10.30. OOO원을 각각 출금하여 재개발조합에게 입금한 것으로 나타난다. (아) 청구법인 명의(OOO주식회사 OOO조합) 명의의 계좌의 거래내역을 보면, 2017.9.1.부터 2018.3.19.까지의 기간 동안에 이 건 상가의 수분양자인 AAA 주식회사(지하 113호) 등으로부터 분양대금이 각각 입금되었다가, 재개발조합으로 위 분양대금이 각각 출금된 것으로 각각 나타난다. (자) 재산세 부과내역에 의하면, 이 건 상가 중 미분양된 상가(10호, 지하 105호․106호․101호․102호 등)에 대한 2019~2021년도 재산세는 모두 청구법인이 부담한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제7조 제2항에서 부동산 등의 취득은민법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제20조 제2항 제2호에서는 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)을 취득시기로 규정하고 있다. (나) 지방세법제7조 제2항의 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것으로 유상승계취득의 경우 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에는 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 것(대법원 2003.10.23. 선고 2002두5115 판결, 같은 뜻임)이다. (다) 청구법인은 재개발조합과 체결한 쟁점분양공급계약 등이 단순히 수수료를 받는 분양대행계약에 불과하고, 재개발조합에 지급한 대금은 수분양자들로부터 수령한 금액에 불과하므로 취득세 납세의무가 성립하지 않는다고 주장하나, 청구법인과 재개발조합간에 체결한 분양일괄공급계약서, 청구법인과 수분양자들간에 체결한 분양계약서 및 분양자금 흐름 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인은 재개발조합과 이 건 상가를 약 OOO원에 일괄 매각하는 공급계약(각 호별 공급계약 포함)을 체결하였고, 동 계약서에는 분양대행계약이라는 사실이 나타나지 않으며, 모든 책임을 청구법인이 지도록 약정되어 있으며 매매대상 목적물과 그 대금지급방법(계약금: 계약시, 중도금: 2017.10.30., 잔금: 입점일)이 나타나므로 이를 부동산 매매계약이라고 보는 것이 타당한 점, 이후 청구법인을 매도자로, 수분양자들을 매수인으로 하는 매매계약을 체결하였고 동 계약서에는 통상적인 매매계약과 동일하게 계약금, 중도금, 잔금을 정해진 기일에 지급받은 것으로 기재되어 있고 실제 수분양자들로부터 잔금성격의 자금을 청구법인 계좌명의로 직접 받은 것으로 나타나는 점, 2019~2021년 이 건 상가(미분양된 10호)의 재산세를 청구법인이 부담한 점 등에 비추어, 이 건 상가는 사실상 청구법인 소유인 상태에서 수분양자들에게 분양한 것으로 통상의 매매계약과 동일하다고 보이므로 청구법인이 이 건 상가를 사실상 취득하였다고 보아 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.
2. "부동산"이란 토지 및 건축물을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일