[요지]
① 지방세특례제한법제31조 제4항에 따른 취득세 등의 감면을 받기 위해서는 기존주택을 바로 임대주택으로 공급하는 것을 말하는 것으로 보이고, 철거 후 신축하여 임대하는 경우까지 포함된다고 보기 어려우며, 이 감면에 ‘철거 후 다시 건설하는 경우’까지 해당하기에는 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용(건설 후 임대)하는데 무리가 있어 보이는 점, 공공주택 특별법제43조 제2항 및 같은 법 시행령 제37조 제2항은 국가 등의 재정이나 기금을 지원을 받기 위한 규정으로 이를 근거로 ‘기존주택을 철거한 후 다시 건설하는 경우’가 지방세특례제한법제31조 제4항에 규정하는 임대주택 등에 해당하는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.② 심리생략함.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 주위적 청구와 관련하여, 청구법인이 기존주택을 임대하는 사업은 2015년 9월 국토교통부의 정책반영 후 3년간 추진 중인 사업이고, 공공주택특별법제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조에서 주택을 매입하여 임대하는 경우뿐만 아니라 기존주택을 매입하여 개량(기존주택을 철거한 후 다시 건설하는 경우 포함)하여 공급하는 경우도 청구법인의 임대사업으로 규정되어 있으므로 쟁점주택들은 지방세 감면 대상에 해당된다 할 것이다. 이 건 사업은 국토교통부가 ‘서민·중산층 주거안정 강화 방안’으로 발표한 것이고, 주택이 노후하여 취득 후 그대로 임대하기에 많은 어려움이 있으며, 이 사업에는 재건축 후 공급하는 공공리모델링 사업도 포함되어 있으므로, 기존주택의 철거 후 신축하는 것은 필수적인 절차에 해당한다. 또한, 기존주택의 임대제도 취지에 따라, 지방세법특례제한법제31조 제4항의 임대주택의 감면이 되는 기존주택에는 당초 취득한 기존주택과 리모델링 후의 주택이 모두 포함되어야 할 것이고, 리모델링을 하였다고 하여 임대주택의 감면이 배제되는 이 건 처분은 부당하다.
(2) 예비적 청구와 관련하여, 쟁점주택들이 위 감면대상에 해당하는 것을 전제로 청구법인이 쟁점주택들을 취득하여 재건축 후 임대하는데까지 절대적 소요기간이 발생하는바, 쟁점주택을 1년의 유예기간 내에 해당 용도로 직접 사용하지 못하였으므로 정당한 사유가 있다 할 것이다. 쟁점주택들을 매입한 후 임차인을 퇴거시키고, 설계와 감리용역의 발주·건축심의 및 허가·공사의 발주·착공 및 준공 등의 절차를 거치게 되며, 당초 임차인의 퇴거 및 잔금 전에 소유권이전등기가 먼저 이루어지나 임차인의 퇴거 이후 건축허가 승인까지 최장 5개월이 소요되며, 공공주택의 건축기간도 통상 8∼9개월이 걸리는바, 취득 후 1년 이내에 입주자 모집공고의 시행은 현실적으로 불가능한 상황이다. 따라서 쟁점주택들의 매입과 최소한의 리모델링(재건축) 기간이 소요되고, 재건축을 하여 임대주택용으로 사용할 예정이며, 다수의 판례에서도 건축 중인 경우에도 유예기간 내에 정당한 사유가 있는 것으로 보고 있으므로, 이 건 과세처분은 부당하다.
(1) 주위적 청구와 관련하여, 청구법인이 쟁점주택들을 취득한 목적이 기존주택을 매입하여 공공임대주택으로 공급하는 것이 아니라 매입주택을 철거한 후 신축하여 임대주택으로 공급하는 데에 있고, 기존 임차인도 퇴거시키는 등 쟁점주택들을 공실로 두었다가 건물신축을 위하여 철거하였는바, 쟁점주택들의 취득은 이 건 감면요건을 충족한다고 보기 어렵다. 청구법인은 기존주택 취득 후 리모델링 또는 개량하는 경우에도 감면대상에 해당한다는 주장하나, 공공주택 특별법제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조 제1항에서 공공주택사업자가 매입하여 공급할 수 있는 주택을 단독주택, 다중주택, 다가구주택 및 국민주택규모 이하인 공동주택으로 규정하고 있는 반면, 지방세특례제한법에서 취득세 감면대상으로 하는 주택은 다중주택 및 다가구주택으로 청구법인이 공공매입임대주택으로 매입할 수 있는 주택의 범위와 취득세가 감면되는 주택의 범위를 각 법령에서 달리 규정하고 있다. 또한, 지방세특례제한법제31조 제4항 및 공공주택 특별법제43조 제1항에서 취득세 감면요건의 하나로 ‘직접 건설하지 아니하고 매입하여 공공임대주택으로 공급할 것’을 규정하고 있는 반면에 청구법인이 주장하는 공공주택 특별법 시행령제37조 제2항의 규정은 공공주택사업자가 법 제43조 제1항에 따라 공공주택사업자가 기존주택을 매입하여 ‘개량(철거한 후 다시 건설하는 경우 포함)’하는 경우 국가 등이 “재정지원”을 할 수 있다로 규정한 것에 불과하다. 따라서, 기존주택을 철거한 후 다시 건설하는 경우는 “공공매입임대주택”이라기보다는 “공공건설임대주택”에 해당한다 할 것이므로, 매입임대주택 감면을 배제한 당초 처분은 정당하다.
(2) 예비적 청구와 관련하여, 기존주택을 개량하여 공급하는 사업이 국토교통부장관이 승인한 재정 및 주택도시기금 지원 사업이라 할지라도, 청구법인은 기존주택을 철거하지 않고도 공공주택특별법시행령 제37조 2항 제4호부터 제6까지의 개량사업을 진행할 수 있었고, 굳이 기존주택을 철거 후 재건축하는 방법을 선택하여 1년이 넘는 공사기간을 소요하였으며, ‘2016년 OOO 리모델링, 재건축 임대주택 공급계획 통보’에 의하면 국토교통부에서는 임대주택을 공급함에 있어 반드시 재건축만이 아니라 주택 여건에 따라 판단하여 리모델링을 하거나 재건축을 하여 공급하라고 기재되어 있다. 따라서, 대수선의 방법을 선택하여 개량사업을 진행하였다면 매입 후 1년 안에 임대주택으로 공급이 가능할 것이었으나, 청구인이 기존주택을 철거하고 신축하는 과정을 거치는 동안 공사기간이 길어져 1년이 경과한 것은 법에서 규정한 정당한 사유로 보기 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 국토교통부는 2016년 2월 1〜2인 가구 증가 및 고령화, 청년층 실업 증가 등으로 주거복지 소외계층이 발생하고 도심내 주택공급 여건이 악화됨에 따라 도심내 노후주택을 매입하여 원룸형 주택으로 리모델링(재건축) 후 주거 취약 가구에게 저렴하게 공급하는 ‘2016년 리모델링·재건축 임대주택 공급계획’을 수립하고, 위 사업을 청구법인이 추진하도록 하였다. (나) 청구법인은 위 사업추진을 위하여 2016.8.10. 쟁점1주택을 OOO원에 매매로 취득하고 같은 날 처분청에 취득부대비용을 포함한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 신고를 하면서 지방세특례제한법제31조 제4항에 따라 공공주택사업자의 공공매입임대주택 취득을 사유로 하여 산출세액의 50%인 취득세 OOO원을 감면받고, 2016.8.10. 쟁점2주택을 OOO원에 매매로 취득하고 취득부대비용을 포함한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 신고를 하면서 같은 사유로 산출세액의 50%인 취득세 OOO원을 감면받았으며, 2016.11.24. 쟁점3주택을 OOO원에 매매로 취득하고 취득부대비용을 포함한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세를 신고를 하면서 주택부분에 대하여 같은 사유로 산출세액의 50%인 취득세 OOO원을 감면받았다. (다) 청구법인은 쟁점1,2주택을 2017.7.31. 철거하고, 2018.4.6. 다가구주택(13가구)을 신축한 후 2018.4.11. 임대하기 시작하였으나, 신축 다가구 주택에 대하여는 취득세 신고를 하면서 감면신청을 하지 아니하였고, 쟁점3주택은 2018.8.1. 철거하고 신축건물 착공을 하였다. (라) 처분청은 쟁점1·2주택은 2017.7.31. 철거되어 감면목적용도에 직접 사용되지 아니하였고, 쟁점3주택도 취득일부터 1년이 경과하도록 공실상태로 감면목적 용도에 직접 사용되지 않다고 보아 2018.10.10. 및 2018.11.10. 총 2회에 걸쳐 위 감면세액에 가산세를 더하여 쟁점1주택에 대하여는 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원, 쟁점2주택에 대하여는 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원, 쟁점3주택에 대하여는 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원 및 쟁점1주택에 대하여 2017년도분 재산세 등 OOO원, 쟁점2주택에 대하여 2017년도분 재산세 등 OOO원, 쟁점3주택에 대하여 2017년도분 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 우선 주위적 청구와 관련하여, 지방세특례제한법제31조 제4항 및 같은 법 시행령 제13조에서 청구법인이 공공주택 특별법제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 다중주택 및 다가구주택에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 경감한다고 규정하고 있고, 단서에서 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우에는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다고 규정하고 있으며, 공공주택 특별법제43조 제1항에서 공공주택사업자는 기존주택을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다고 규정하고 있고, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임)이다. 위 법령 등에 따라 쟁점주택들이 지방세특례제한법제31조 제4항에 따른 취득세 등의 감면을 받기 위해서는 기존주택을 바로 임대주택으로 공급하는 것을 말하는 것으로 보이고, 철거 후 신축하여 임대하는 경우까지 포함된다고 보기 어려우며, 이 감면에 ‘철거 후 다시 건설하는 경우’까지 해당하기에는 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용(건설 후 임대)데 무리가 있어 보이는 점, 공공주택 특별법제43조 제2항 및 같은 법 시행령 제37조 제2항은 국가 등의 재정이나 기금을 지원을 받기 위한 규정으로 이를 근거로 ‘기존주택을 철거한 후 다시 건설하는 경우’가 지방세특례제한법제31조 제4항에서 규정하는 임대주택 등에 해당하는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택들이 이 건 취득세 등 지방세의 감면대상에 해당하지 않는다고 보아 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 예비적 청구와 관련하여, 주위적 청구에서 쟁점주택들이 지방세특례제한법제31조 제4항의 감면대상에 해당되지 않는 것으로 판단하였으므로, 심리 실익이 없어 이를 생략한다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14481호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ④ 한국토지주택공사법에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다)가 공공주택 특별법제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주택에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2018년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령 (2016.12.30. 대통령령 제27711호로 개정되기 전의 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ③ 법 제31조 제4항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 주거용 건축물 및 그 부속토지"란 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목의 다중주택 및 그 부속토지와 같은 호 다목의 다가구주택 및 그 부속토지를 말한다
(3) 공공주택 특별법(2016.12.27. 법률 제14480호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "공공주택"이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 감안하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.
(4) 공공주택특별법 시행령 (2017.1.17. 대통령령 제27793호로 개정되기 전의 것) 제2조(공공임대주택) ① 공공주택 특별법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1호 가목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택을 말한다.
6. 기존주택매입임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 국민기초생활 보장법에 따른 수급자 등에게 공급하는 공공임대주택 제37조(기존주택의 매입) ① 법 제43조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호에 따른 공동주택(주택법 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다)
② 공공주택사업자는 법 제43조 제1항에 따라 기존주택을 매입하면서 같은 조 제2항에 따른 지원을 받으려면 다음 각 호의 사항을 포함한 매입계획을 수립하여 미리 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 다만, 제4호부터 제6호까지는 기존주택을 매입하여 개량(기존주택을 철거한 후 다시 건설한 경우를 포함하며, 기존주택의 세대수ㆍ구조 등의 변경 없이 보수하는 경우는 제외한다. 이하 같다)한 후 공공임대주택으로 공급하려는 경우만 해당한다.
1. 매입 대상 주택 호수
2. 매입 시기
3. 매입에 드는 비용
4. 개량 후 주택 호수
5. 개량 기간
6. 개량에 드는 비용