이 건 신탁계약을 관리형 토지신탁으로 보아 그 보수를 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여 달라는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2017지0442 / 조심2016지0601

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2014.10.16. OOO 소재 공동주택(121,857.3771㎡, 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)을 신축하고 취득가액 OOO원을 과세표준으로 지방세법제11조 제1항 제3호 및 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제33조 제1항을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 이 건 공동주택 신축과 관련한 신탁업무 수행에 따라 수취한 신탁보수 OOO원(이하 “이 건 신탁보수”라 한다)을 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여 달라는 취지로 경정청구를 하였고, 처분청은 2018.8.28. 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.11.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 청구법인과 OOO 주식회사(이하 “이 건 위탁자”라 한다)가 2012.6.13. 체결한 차입형 토지신탁계약서(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)를 근거로 이 건 신탁보수를 신탁사무에 필요한 차입금에 소요된 비용으로 보아 이 건 공동주택의 취득가격에 포함하여야 한다는 의견이나, 이 건 위탁자는 이 건 신탁계약을 체결하기 전인 2007.11.14. OOO으로부터 이 건 공동주택 건축에 필요한 차입금을 대출받아 청구법인이 추가적인 자금조달을 할 이유가 없었던 점, 이 건 위탁자는 공동주택 신축과 관련하여 풍부한 경험을 갖고 있으므로 청구법인에게 그 시행과 관련한 신탁사무를 맡길 이유가 없는 점, 청구법인은 이 건 위탁자, OOO 주식회사 및 OOO과 건설관리용역계약 및 PM업무용역계약을 체결함으로써 건설관리 및 사업장 관리와 관련한 사무를 모두 제3자에게 위탁한 점 등에 비추어 청구법인은 이 건 공동주택의 건축과 관련한 자금조달이나 시행·시공 관련 업무를 수행한 사실이 없고, 단지 자금관리 업무만을 수행하였으므로 이 건 신탁보수를 이 건 공동주택의 취득가격으로 볼 수는 없다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두23075 판결, 참조).
• 나. 처분청 의견 청구법인은 이 건 신탁계약의 실질은 관리형 토지신탁계약에 해당한다고 주장하나, 차입형 토지신탁사업은 토지주, 시행사 등이 위탁자가 되고 신탁회사가 수탁자가 되어 신탁계약을 체결한 후 토지에 대한 소유권이 신탁사로 이전되고 신탁사는 공신력을 활용하여 토지비, 공사비 등 사업비를 안정적으로 조달하고 개발사업의 풍부한 노하우와 전문성을 바탕으로 인허가, 시공사 선정 및 공사 도급계약, 대출약정 및 실행, 분양 등 개발사업 전반의 업무를 대행하게 되는 것인바, 사업시행 당시 기업회생절차가 진행 중이었던 이 건 위탁자는 이 건 신탁계약을 통해 PF대출의 상환 및 이 건 공동주택의 신축에서 분양까지 사업전반에 대한 법적 책임을 청구법인에게 이전한 것으로 보이는 점, 신탁사무 중 PM계약, CM계약, 설계계약 등 일부 업무에 대하여 제3자에게 위탁하였다 하더라도 신탁사무가 종료될 때까지 그 계약과 관련한 모든 책임은 청구법인에게 있다고 보이는 점 등에 비추어 이 건 신탁보수는 이 건 공동주택의 취득에 소요된 직·간접비용에 해당한다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 신탁계약을 관리형 토지신탁으로 보아 그 보수를 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 위탁자는 2011.3.17. 회생절차개시결정을 받고, 2011.10.26. 회생계획인가(OOO)를 받았다. (나) 이 건 위탁자는 2012.6.8. OOO과 PM업무용역계약을 체결하였고, 그 계약의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같으며, 청구법인은 이 건 신탁계약 체결 이후에 이 계약을 승계하였다. ＜표1＞ PM업무용역계약 주요 내용 (다) 이 건 위탁자는 2012.6.13. 청구법인과 차입형 토지신탁계약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 차입형 토지신탁 주요내용 (라) 청구법인은 2012.6.13. 이 건 위탁자 및 OOO(주)와 공동으로 이 건 공동주택에 대한 공사도급계약을 체결하였다. (마) 이 건 위탁자는 2012.7.23. OOO(주)와 건설관리용역계약(CM)을 체결하고, 그 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 건설관리용역계약 주요 내용 제3조(용역 내용)

① OOO의 용역 업무 범위는 다음 각호로 한다.

1. 본 사업에 대한 공사품질 관리 지원

2. 본 사업에 대한 안전 관리 지원

3. 본 사업에 대한 환경 관리 지원

4. 본 사업에 대한 공통가설 시공관리 지원

5. 본 사업에 대한 미술장식품 선정 및 설치 지원

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인은 이 건 신탁계약이 관리형 토지신탁이라서 자금관리와 관련된 업무만을 수행하였으므로 그 보수를 취득가격에 포함하는 것은 위법하다고 주장하나, 이 건 신탁계약서 상의 내용이 전형적인 차입형 토지신탁에 해당하고, 이 계약에 따라 청구법인은 이 건 공동주택 신축을 위하여 차입한 대출금의 관리는 물론 상환까지도 책임져야 하는 상황이었다는 것을 고려하면 청구법인이 자금조달과 관련한 사무를 하였다고 보는 것이 그 실질에 부합한다고 보이는 점, 청구주장대로 관리형 토지신탁에 해당한다 하더라도 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 착공신고나 사용승인 신청 등 이 건 공동주택의 건축과 직접적으로 연관된 업무를 건축주의 지위에서 수행하였고, 그 대가로 이 건 신탁보수가 지급된 점 등에 비추어 이 건 신탁보수는 자금조달에 소요된 금융비용 내지 취득 과정에 소요된 용역비에 해당한다(조심 2017지442, 2017.12.12., 조심 2016지601, 2018.5.23., 참조) 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.