과세기준일 현재 공동임대주택을 건축 중인 이 건 부동산(토지)이 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면 대상인지 여부

[참조결정] 조심2013지1047

[주 문] 경기도 고양시장(일산동구청장)이 2018.9.11. 청구법인에게 한 재산세(토지) OOO원, 재산세(도시지역분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 고양시 일산동구 OOO 토지 11,000㎡에 대한 재산세(토지)의 100분의 50을 경감하는 것으로 하여 그 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.7.19. 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서, 준공공임대아파트 214세대를 신축하여 임대하는 사업을 영위하기 위하여 2017.9.5. 임대사업자로 등록하였고, 2017.9.8. 고양일산OOO도시개발사업조합으로부터 경기도 고양시 일산동구 OOO 토지 11,000㎡(이하 ‘이 건 부동산’이라 한다)를 취득하였으며, 같은 날 OOO 주식회사(이하 “시공사”라 한다)와 민간임대아파트 지하3층, 지상 12～19층 아파트 4개동 214세대(세대별 전용면적 74～84㎡) 및 부대복리시설의 신축공사 도급계약을 체결하고 착공신고를 한 후, 2017.9.11. 착공(건축면적 3,089㎡, 연면적 45,269㎡)하여 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 신축공사를 진행하였다.
• 나. 처분청은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 부동산이 주택건설용으로 사용되고 있는 것으로 보아 2018.9.11. 청구법인에게 지방세법제4조에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고지방세법 제111조 제1항 제1호 다목 3)의 세율과 같은 법 제112조 제1항 제2호에 따른 세율을 적용하여 산출한 재산세(토지) OOO원, 재산세(도시지역분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.11.29. 심판청구를 제기하였다. ＜표1＞ 부과․고지세액 및 청구세액 내역 (단위: 원)

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세특례제한법제31조의3에서 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축․매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 2018.12.31.까지 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 지방세법제104조 제3호 및 주택법제2조 제1호에서 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있으며, 지방세특례제한법 시행령제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하는 것으로 규정하고 있는바, 청구법인이 임대 목적의 공동주택을 신축하기 위하여 취득하여 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축 중인 이 건 부동산은 감면대상 업무(공동주택 임대)에 직접 사용하고 있는 것으로 봄이 타당하므로, 재산세 100분의 50을 감면하여야 함에도, 감면을 적용하지 아니하고 한 이 건 재산세 부과처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙상, 조세법규의 해석은 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것으로, 지방세특례제한법제31조3의 본문의 ‘국내에서 임대용 공동주택을 건축․매입하거나’라는 규정은 공동주택으로 사용할 수 있도록 건축 또는 매입을 완료한 상태라고 해석하여야 하고, 같은 조 본문의 ‘과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우 감면한다’는 규정은 ‘임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우 감면한다’는 의미로 해석해야 할 것인바, 과세기준일 현재 임대사업자가 공동주택을 건축 중이라는 것은 감면요건에 해당하는 공동주택을 건축 또는 매입을 완료한 상태에서 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 과세기준일 현재 공동임대주택을 건축 중인 이 건 부동산(토지)이 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면 대상인지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. "주택"이란 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 말한다.

3. "공동주택"이란 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축ㆍ매입하거나 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 증빙서류에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면 이 건 부동산은 2018.7.24. 일산OOO도시개발사업조합을 소유자로 하여 소유권보존등기 되었고, 2018.9.19.에 2017.3.15. 매매를 원인으로 청구법인에게 소유권이전등기 되었으며, 같은 날 2017.7.24. 신탁을 원인으로 OOO투자증권 주식회사에게 소유권이전등기 되었고, 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상의 소유자를 청구법인으로 보아 이 건 재산세를 부과한 것으로 나타난다. (나) 서울특별시 영등포구청장이 발행한 임대사업자 등록증(등록번호: 2017-영등포구-임대사업자-696)에 의하면 청구법인은 2017.9.5. 이 건 부동산 소재지를 민간임대주택 소재지로 하여 60㎡ 초과～85㎡ 이하, 총 214세대의 준공공임대/아파트에 대한 건설임대사업자로 등록한 것으로 확인된다. (다) 착공신고필증 및 사업계획승인 착공신고 처리 알림 공문에 의하면, 경기도 고양시장은 2017.9.8. 청구법인의 착공신고를 승인하고 착공신고필증(승인번호: 2017-주택과-주택건설사업계획승인-11)을 교부하였고, 착공신고필증에 의하면 건축구분은 주택건설사업, 대지면적은 11,000㎡, 건물명칭은 OOO 아파트, 건축면적은 3,089.9728㎡(건폐율 28.09%), 연면적은 45,269.2128㎡(용적률 228.96%), 착공예정일은 2017.9.11.로 각각 확인된다. (라) 청구법인과 시공사가 2017.9.8. 체결한 도급계약서에 의하면, 준공기한은 착공일로부터 25개월이고, 사업의 개요에 의하면 지하 3층, 지상 12～19층, 아파트 4개동 214세대 및 부대복리시설의 신축공사로, 용도는 공동주택, 근린생활시설, 교육연구시설로 나타나며, OOO 아파트 분양공고에 의하면 총 214세대 중 69세대는 전용면적 74㎡, 나머지 145세대는 84㎡로 나타난다.

(2) 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축ㆍ매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 2018년 12월 31일까지 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자가 이 건 부동산에 공동주택을 건축 중인 경우 감면요건을 충족한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 경기도 고양시장은 2017.9.5. 청구법인에게 임대사업자등록증을 교부하였으므로 청구법인은 임대사업자에 해당하고, 청구법인은 2017.9.8. 전용면적 85제곱미터 이하인 민간임대아파트를 신축할 목적으로 이 건 부동산을 취득하였으며, 같은 날 경기도 고양시장으로부터 사업계획 및 착공을 승인받은 사실이 확인되므로 이 건 부동산은 2018년도 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축 중인 토지로서 지방세특례제한법제31조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제123조에 따른 재산세 등의 감면대상으로 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2013지1047, 2014.5.13., 같은 뜻임)인바, 이 건 재산세 부과처분은 재산세의 100분의 50을 경감하는 것으로 하여 그 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.