이 건 아파트에 대한 재산세 과세시 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3을 적용하여 달라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 주식회사 OOO투자회사(이하 “이 건 위탁회사”라 한다)로부터 수탁받아 소유하고 있는 경기도 OOO 공동주택 1,135호(이하 “이 건 아파트”라 한다)의 재산세 납세의무자를 청구법인으로 보아, 2018.9.14. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2018.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 건 위탁회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사이자 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 기업형임대사업자로 현재 이 건 아파트의 임대사업을 영위하고 있고, 부동산투자회사법제35조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조 제1항에 따라 의무적으로 자산의 보관을 자산보관기관에 위탁하여야 하여 청구법인이 소유권이전등기를 경료하고 보관업무를 수행할 뿐이다. 반면에 이 건 위탁회사는 2017.5.25. 서울특별시 OOO청장에게 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 기업형임대사업자로 등록하였고, 이 건 아파트도 기업형임대주택으로 등록하였으며, 위 특별법 부칙(법률 제15356호, 2018.1.16.) 제5조 제1항에서 이 법 시행 후 제5조의 개정 규정에 따라 임대사업자가 등록한 공공지원민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 기업형 임대주택을 포함한다고 규정하고 있다. 따라서, 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 인용하고 있는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택에는 종전규정에 따라 등록한 기업형임대주택인 이 건 아파트가 포함된다 할 것이고, 이 건 위탁회사가 임대사업을 위하여 이 건 아파트를 직접 사용하는 것으로 보아 지방세특례제한법제31조의4보다 감면율이 높은 같은 법 제31조의3을 적용하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 이 건 아파트를 지방세특례제한법제31조의3에서 규정하는 ‘임대목적에 직접 사용하는 부동산’으로 볼 수 있으려면 실질적 소유자(수탁자)인 청구법인이 이 건 아파트를 직접 사용하여야 하는데 이 건 투자회사가 임대사업을 영위하고 있으므로 청구법인이 이 건 아파트를 ‘임대사업에 직접 사용’하는 것으로 보기 어렵다. 또한, 임대사업자가 임대등록한 공동주택(임대주택)을 재산세 과세기준일 현재 신탁을 원인으로 소유권을 이전하여 법적으로 소유권자가 수탁자로 변경된 것이라면 신탁한 부동산에 대하여 위탁자가 계속해서 임대관리하고 있다 하더라도 과세기준일 현재 재산세 납세의무는 지방세법제107조 제1항 제3호에 따라 수탁자에게 있고, 그 위탁자는 소유자가 아니므로 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 청구법인에게 지방세특례제한법제31조의4를 적용하여 과세한 당초 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 아파트에 대한 재산세 과세시 지방세특례제한법제31조의3을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 부동산투자회사법에 따라 이 건 위탁회사와 2018.3.30. 신탁계약을 맺고(신탁원부 제2018-3930호), 이 건 아파트에 대한 보관을 위탁받아 그 명의로 소유권이전등기를 경료하고 보관업무를 수행하고 있는 수탁자(재산세 납세의무자)에 해당하고, 이 건 위탁회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사이자 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 기업형임대사업자로 현재 이 건 아파트의 임대사업을 영위하고 있다. (나) 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 소유인 이 건 아파트 대하여, 지방세특례제한법제31조의4에 따라 전용면적 60㎡이하인 658호에 대해 재산세(도시지역분 포함)의 100분의 50을 경감 및 지역자원시설세를 면제하고, 전용면적 85㎡이하인 477호에 대해 재산세의 100분의 25를 경감하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원 합계 OOO원을 2018.9.7. 청구법인에게 부과·고지하였다. (다) 임대사업자등록사항(등록번호 OOO)에 이 건 위탁회사는 이 건 아파트(1,135세대)에 대한 임대사업자로 등록된 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법제107조 제1항 제3호에서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우는 위탁자별로 구분된 재산에 대해서그 수탁자를 납세의무자로 본다고 규정되어 있고, 지방세특례제한법제2조 제1항 제8호에서 "직접 사용"이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 또한, 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축ㆍ매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우로서 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 주택 등에 대하여는 재산세의 100분의 75를 경감하고, 지역자원시설세를 면제 등을 한다고 규정하고 있고, 제31조의4 제2항에서 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우로서 전용면적 60제곱미터 이하인 주택에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감하고 지역자원시설세를 면제 등을 한다고 규정하고 있으며, 부동산투자회사법제2조에서 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 적합하게 설립된 회사로서 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사라고 규정되어 있다. 청구법인은 2008년도 재산세 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용되는 이 건 아파트의 재산세 등은 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따라 감면되어야 한다고 주장하나, 청구법인은 2018.3.30. 이 건 위탁회사와 신탁계약을 체결하여 이 건 아파트의 소유권을 청구법인 명의로 등기하였으므로 이 건 아파트의 2018년도분 재산세 등의 납세의무자에 해당하는 점, 재산세 등이 감면대상이 되는지 여부는 재산세 납세의무자가 지방세특례제한법등에 따른 재산세 감면요건을 충족하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 하는 점, 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 기업형임대주택 및 준공공주택을 임대하려는 자가 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우 재산세 등을 경감한다고 규정하고 있으나, 청구법인은 2018년도 재산세 과세기준일 현재 임대사업자로 등록한 사실이 없고, 이 건 위탁회사가 이 건 아파트를 임대물건으로 등록한 사실이 확인되어 청구법인은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 아파트를 임대목적으로 직접 사용한다고 보기 어려우므로 청구법인은 위 조항에 따른 재산세 감면요건을 충족한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법(2017.12.30. 법률 제15335호로 개정된 것) 제107조[납세의무자 등] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. 제114조[과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것) 제2조 [정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3[준공공임대주택 등에 대한 감면] ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축ㆍ매입하거나 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감하고, 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4[주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면]① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.12.26. 법률 제15319호로 일부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

(4) 부동산투자회사법(2017.10.24. 법률 제14947호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "부동산투자회사"란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.

• 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사