주택재건축정비사업으로 인해 철거가 예정된 주택에 대하여 주택유상거래 취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2013지1028 / 조심2018지0870

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2017.4.18. OOO2구역 주택재건축정비사업지구 내의 서울특별시 마포구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매로 취득한 후 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제7호의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 취득할 당시 쟁점부동산이 공부상․사실상 주택이었으므로 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택유상거래 세율을 적용하여야 한다는 이유로 2018.4.16. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.5.11. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.11. 이의신청을 거쳐 2018.11.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산이 등기부등본 및 건축물대장에 명백하게 주택으로 등재되어 있으므로 취득세를 지방세법 제11조 제1항 제8호(주택유상거래 세율)의 세율을 적용하여 신고․납부하려고 하였으나, 처분청 담당공무원은 취득세 신고를 받아줄 수 없으며 그렇게 되면 취득세 납부를 할 수 없게 되고 결국 등기를 할 수 없다고 하여 지방세법 제11조 제1항 제7호(그 밖의 원인으로 인한 취득 중 농지 이외의 것)에 따라 매매가의 4.6%에 해당하는 세율을 적용하여 우선 취득세를 신고·납부하였다. 그러나 감사원이 2018.1.10. 공개한 수도권 도시 재개발․재건축 등 정비사업 추진실태 보고서에서 적시하고 있듯이 지방자치단체별로 세대별 공가 확인일자, 상수도 폐전 조치일자 등 취득세율 적용시점을 자의적으로 정하거나 정확한 사실을 확인하지 않고 취득세를 부과하는 등 자치구별, 정비구역별로 다르게 적용하고 있었다는 사실을 밝혀 행정안전부에 재개발․재건축 철거예정주택이 토지로 분류되어 토지에 대한 지방세가 부과되는 시점을 규정하는 기준을 지방세법 및 관련 지침에 보다 명확하게 규정하는 방안을 마련하라고 조치하였다. 행정안전부는 감사원의 지적에 대하여 2018년 1월부터 공부상 주택의 멸실 시점을 기준으로 주택인지 여부를 판단하여 취득세를 부과하는 것으로 유권해석을 변경하였다. 그렇다면 기존의 잘못된 법령해석으로 인하여 과도한 세금을 억울하게 납부한 청구인과 같은 선량한 시민에게 세금을 적법하게 환급하여 주어야 하는 것이 과거의 잘못된 과세행정을 바로잡는 것이며 동시에 조세법률주의에 입각하여 당연한 조치라고 생각하므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 주택재개발정비사업 지구 내의 철거예정 주택으로서 취득할 당시 주거용 건축물이 멸실되지 아니하여 주택으로서의 외형을 갖추고 있었다 하더라도 주택을 취득하기 전에 거주자가 이주하고 단전․단수 가 이루어져서 부동산을 취득하여 취득세 납세의무가 성립할 당시에는 이미 주택으로서의 그 사용가치를 상실한 채 장차 주택을 소유할 수 있는 권리로서의 가치만 보유하고 있는 부동산을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다(조심 2013지1028, 2014.2.24.) 할 것인바, 행정안전부는 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지에 대하여 자치단체 간에 혼선과 ‘주택’ 여부에 따라 취득세와 재산세의 세부담 차이로 납세 민원 발생을 해소하고자, 기존에 단전, 단수, 이주완료 등 주택기능이 상실했다고 판단되면 주택유상거래 세율 적용을 제외하였고(취득세), 철거예정주택에 대하여 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는 것(재산세)으로 보아 왔으나, 이를 보완하여 주택의 판단 기준을 ‘주택의 건축물이 사실 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날’을 기준으로 하여 취득세와 재산세를 동일하게 적용하도록 하는 ‘재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준 보완’ 지침을 2018.1.2. 각 자치단체에 통보하였고, 그 적용시기를 2018.1.1.이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하도록 하였다. 한편, 지방세기본법 기본통칙 20-2에서도 지방세기본법 또는 지방세관계법의 새로운 해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용하도록 되어 있다. 청구인이 2017.4.18. OOO 주택재건축정비사업지구 내에 있는 쟁점부동산을 취득하였으나, 주택재건축을 위하여 철거예정으로 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우에 해당하므로, 취득세 납세의무가 성립하는 취득시점에는 2018.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 변경된 행정안전부 유권해석을 적용할 수가 없어 기존의 행정안전부 유권해석을 따라야 함으로 쟁점부동산은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하는 주택으로 볼 수 없으며, 기존의 행정안전부 유권해석이 과세요건법정주의와 과세요건명확주의에 위반되었다고 볼 수도 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택재건축정비사업으로 인해 철거가 예정된 주택에 대하여 주택유상거래 취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 등

(1) 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 30
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{영유아보육법 제10조 제5호에 따른 가정어린이집, 아동복지법 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 노인복지법 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 노인복지법(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

(2) 지방세기본법 제20조(해석의 기준 등) ① 이 법 또는 지방세관계법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 지방세를 납부할 의무(이 법 또는 지방세관계법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 지방세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무를 말한다. 이하 같다)가 성립된 소득·수익·재산·행위 또는 거래에 대해서는 의무 성립 후의 새로운 법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다.

(3) 지방세기본법 기본통칙 20-2(새로운 세법해석의 적용시점) 이 법 또는 지방세관계법의 새로운 해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) OOO 주택재건축정비사업지구는 2016.6.9. 관리처분인가 되었고, 청구인은 2017.4.18. 쟁점부동산을 매매를 원인으로 취득신고하면서 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고․납부하고 소유권이전 등기를 완료하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시 공부상·사실상 주택이라 하여 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택유상거래 세율을 적용하여야 한다는 이유로 2018.4.16. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.5.11. 이를 거부하였다. (다) 청구인이 2017.4.18. 쟁점부동산을 취득할 당시에는 주택재건축을 위하여 철거예정으로 세대원이 퇴거․이주하여 단전․단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 것으로 나타난다. (라) 행정안전부가 2018.1.2. 처분청 등에 통보한 ‘재개발․재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준 보완’ 지침을 요약하면 아래와 같다. (마) 행정안전부의 기존 유권해석(지방세운영과-2641, 2016.10.17.)은 아래와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 감사원의 지적에 따라 행정안전부가 유권해석을 변경하였음에도 이를 주택으로 보지 아니한 것은 부당하다고 주장하나, 지방세기본법 기본통칙 20-2에서 이 법 또는 지방세관계법의 새로운 해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용한다고 규정하고 있고, 행정안전부는 종전과 다른 해석을 하면서 적용시기를 2018.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있는 점, 행정안전부의 종전과 다른 해석이 모든 납세자에게 유리하게 적용된다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산은 주택재개발정비사업 지구 내의 철거예정 주택으로서 청구인이 취득할 당시에는 주택으로서의 외형을 갖추고 있었다 하더라도 이미 거주자가 이주하고, 단전․단수가 이루어져 주택법 제2조의 주거생활을 할 수 있는 주택으로서의 그 기능을 상실한 점 등에 비추어 청구인은 장차 주택을 소유할 수 있는 권리로서의 가치만 보유하고 있는 쟁점부동산을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2018지870, 2018.9.10., 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점부동산을 주택 이외의 부동산의 취득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.