[요지] 청구인들은 이 건 아파트의 점유관계 등을 알리지 않고 진행한 공매절차는 하자가 있다고 주장하나, 이 건 아파트에 대한 매각공고를 하면서 첨부한 감정평가서에는 유지권이 행사중인 사실이 기재되어 있고, 관련사진에서도 점유방해금지가처분결정이 있는 사실이 나타나는 점 등에 비추어 이 건 아파트에 개별적으로 점유자가 거주하고 있는지 여부를 확인하지 아니하였다 하여 점유관계에 대한 사항을 고지하지 않았다고 보기는 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세징수법 제71조(공매) ① 지방자치단체의 장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등과 제51조제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건[통화(通貨)는 제외한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.
⑤ 지방자치단체의 장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며, 이 경우의 공매는 지방자치단체의 장이 한 것으로 본다.
⑥ 제5항에 따라 압류한 재산의 공매를 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 "지방자치단체의 장"은 "한국자산관리공사"로, "세무공무원"은 "한국자산관리공사의 직원(임원을 포함한다. 이하 같다)"으로, "공매를 집행하는 공무원"은 "공매를 대행하는 한국자산관리공사의 직원"으로, "지방자치단체"는 "한국자산관리공사의 본사ㆍ지사 또는 출장소"로 본다.
⑧ 제5항에 따라 한국자산관리공사가 공매를 대행하는 경우에 제6항에 따른 한국자산관리공사의 직원은 형법이나 그 밖의 법률에 따른 벌칙을 적용할 때에는 세무공무원으로 본다.
⑨ 제5항에 따라 한국자산관리공사가 대행하는 공매에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제73조(공매대상 재산에 대한 현황조사) ① 지방자치단체의 장은 제74조에 따라 매각예정가격을 결정하기 위하여 공매대상 재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다.
② 세무공무원은 제1항에 따른 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 체납자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서 제시를 요구할 수 있다.
③ 세무공무원은 제2항에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요할 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다. 제74조(매각예정가격의 결정) ① 지방자치단체의 장은 압류재산을 공매하려면 그 재산의 매각예정가격을 결정하여야 한다.
② 지방자치단체의 장은 매각예정가격을 결정하기 어려울 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정인에게 평가를 의뢰하여 그 가액(價額)을 참고할 수 있다. 제78조(공매의 방법과 공고) ① 공매는 입찰 또는 경매(정보통신망을 이용한 것을 포함한다)의 방법으로 한다.
② 지방자치단체의 장은 공매를 하려면 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일한 재산에 대한 공매ㆍ재공매 등 여러 차례의 공매에 관한 사항을 한꺼번에 공고할 수 있다.
1. 매수대금의 납부기한
2. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항
3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우에는 입찰기간)
4. 개찰(開札)의 장소와 일시
5. 공매보증금을 받을 때에는 그 금액
6. 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자(체납자는 제외한다. 이하 같다)에게 우선매수권이 있다는 사실
7. 배분요구의 종기(終期)
8. 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 배분받을 수 있는 채권
9. 매각결정 기일
10. 매각으로도 소멸하지 아니하는 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실
11. 공매재산의 매수인에게 일정한 자격이 필요한 경우 그 사실
12. 제82조제2항 각 호에 따른 자료의 제공 내용 및 기간
13. 제90조에 따른 차순위 매수신고의 기간과 절차 제82조(공매재산명세서의 작성 및 비치 등) ① 지방자치단체의 장은 공매재산에 대하여 제73조에 따른 현황조사를 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 공매재산명세서를 작성하여야 한다.
1. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항
2. 공매재산의 점유자 및 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 임차료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 제81조 제1항 및 제2항에 따른 배분요구 현황 및 같은 조 제4항에 따른 채권신고 현황
4. 공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
5. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 제95조(매각결정의 취소) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.
1. 제92조에 따른 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 받아 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정 취소를 신청하는 경우
2. 제93조에 따라 최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우
② 제1항 제1호에 해당하여 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 공매보증금은 매수인에게 반환하고, 제1항제2호에 해당하여 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 공매보증금은 체납처분비, 압류와 관계되는 지방세ㆍ가산금의 순으로 충당하며, 남은 금액은 체납자에게 지급한다.
(2) 지방세징수법 시행령 제70조(체납자 등에 대한 공매대행의 통지) ① 지방자치단체의 장은 법 제71조제5항에 따라 압류재산의 공매를 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)에 대행하게 하는 경우에는 행정안전부령으로 정하는 공매대행 의뢰서를 한국자산관리공사에 보내야 한다.
② 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 공매대행의 사실을 체납자, 납세담보물 소유자, 그 재산에 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 그 밖의 권리를 가진 자와 법 제49조제1항 전단에 따라 압류재산을 보관하고 있는 자에게 통지하여야 한다. 제73조(공매대행의 세부사항) 법 제71조제5항에 따라 한국자산관리공사가 대행하는 공매에 필요한 사항으로서 이 영에서 정하지 아니한 것은 행정안전부장관이 한국자산관리공사와 협의하여 정한다. 제88조(매각결정 취소의 통지) 한국자산관리공사는 법 제71조제5항에 따라 공매를 대행하는 중에 법 제95조제1항에 따라 매각결정을 취소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 해당 지방자치단체의 장에게 통지하여야 한다.
(3) 압류재산매각업무요강 제27조(공매재산에 대한 현황조사) ① 매각예정가격 결정을 위하여 공매대상 재산의 현상(現狀), 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다.
② 공사 직원은 제1항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 체납자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하게 하는 등 현황조사에 철저를 기하여야 한다.
(4) 압류재산인터넷공매입찰참가자준수규칙 제14조(공매물건 표시기준) 공매공고사항 중 부동산에 대한 공매물건의 표시는 등기사항증명서를 기준으로 한 것이며, 공고사항이 아닌 각종 공매안내를 위한 자료의 내용이 공매물건의 실제 현황과 일치하지 아니할 수 있으므로 입찰자의 책임하에 그 현황을 확인하여야 합니다.
(1) 한국자산관리공사가 2018.4.25. 이 건 아파트에 대하여 공매공고(최저입찰가 OOO백만원)를 하면서 제시한 공매재산명세서(감정평가서)의 내용에서 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 기타사항에 “첨부된 사진과 같이 유치권 행사중인 것으로 조사되었으니 공매참여시 특히 유의하시기 바람”이라고 기재되어 있다. (나) 이 건 아파트의 토지를 제외한 건물부분 감정평가액은 OOO천만원인 것으로 평가하였다. (다) 임대관계를 조사한 사항에서 임대관계는 미상이며, 전입세대열람결과 3개 세대는 전입세대가 있으나 이 건 아파트에는 등재된 세대주가 없는 것으로 조사하였다. (라) OOO(주)외 5개 법인이 제기한 점유방해금지가처분신청(사건번호 2007카합1989)에 대한 의정부지방법원 고양지원의 결정문이 이 건 아파트를 포함한 주상복합아파트의 상가정문에 부착되어 있다.
(2) 청구인들은 이 건 아파트의 공매에 참가하여 2018.6.25. 최저입찰가로 매각결정을 받았다가 2018.8.7. 매수대금불납을 사유로 매각결정취소통보를 받은 것으로 확인된다.
(3) 청구인들은 2018.6.26. 아래와 같은 사유로 매각결정취소신청서를 한국자산관리공사에 제출한 것으로 나타난다. ＜취소신청사유＞ 한국자산관리공사 홈페이지에 기재된 이 건 아파트의 매각공고를 보면, 유의사항에 “유치권신고(OOO원)로 매수자 책임 하에 사전조사후 입찰바람”으로 기재되어 있습니다. 그러나 최초공고일자인 2018.1.17. 이전에 유치권자 OOO(주) 외 7명은 ㈜OOO건설을 상대로 사건번호 서울중앙지방법원 2017가합545141 공사대금 채권소송을 제기하여 2017.12.16. OOO원의 확정판결을 받은 상태이었습니다. 이는 확정판결에 의해 유치권 금액이 확정되는 것으로 채권의 공소시효 3년을 경과했을 것으로 보고 입찰한 본인으로서는 매우 중요한 자료로 공사대금소송의 확정판결로 채권이 확정되어 낙찰자인 본인이 이 건 부동산의 채권을 변제해야만 점유를 할 수 밖에 없어 재산권을 행사할 수 없는 처지에 놓였습니다. 이 건 아파트의 경우 현 상태조사는 OOO의 감정평가서로 조사기간은 2017.8.7～2017.8.10. 기준시점은 2017.8.10로 되어 있고 이 공사대금소송의 접수일은 2017.7.3.로 되어 있습니다. 따라서 현상태조사는 유치권소송이 접수되고 난 후에 사실을 알 수 있었을 것입니다. 유치권자들은 유치권을 보호하기 이하여 경고문을 2017.6.10. 게시하고, 채권자대표 OOO로 누구나 보기 쉽도록 출입문에 부착하고 있어 현상태조사시 출입문에 있는 채권자 전화번호로 전화하면 쉽게 소송진행상황을 알 수 있었을 것입니다. 감정평가서와 임대차정보 어디에도 채무자나 채권자, 유치권자, 주변인인 관리소장에 이 건 부동산의 점유관계를 조사한 기록이 없고 형식적으로 세대열람으로 세대주가 없다고 기록되어 있습니다. 유치권 신고가 되어 있을 때는 채권자의 점유 유무는 매우 중요합니다. 그런데 이 건 부동산의 경우 유치권 신고가 되어 있고 유치권자가 살고 있는데도 적극적인 조사가 이루어지지 않았습니다. 한국자산관리공사의 압류재산매각업무요강 제54조(매각결정의 취소)를 보면, “매각결정 후 매수자의 귀책이 아닌 사유가 발생하여 관서의 장과 협의 매각결정을 취소할 수 있다”고 명시되어 있고, 이 건 부동산에 대한 공매공고는 유치권 채권확정 판결이나 공사대금 소송이 접수된 사실, 유치권자가 살고 있어 임차인이 있다는 사실이 기재되어 있지 않아 현실적으로 취득하지 못하고 취득하여도 소유권을 행사할 수 없는 상황으로 이는 명배한 매각공고의 하자에 해당됩니다.
(6) 이상의 관련 법령과 사실관계를 종합하여 살펴본다. (가) 지방세징수법제71조 제71조 제5항에서 “지방자치단체의 장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며, 이 경우의 공매는 지방자치단체의 장이 한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 제5항에 따라 압류한 재산의 공매를 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 "지방자치단체의 장"은 "한국자산관리공사"로, "세무공무원"은 "한국자산관리공사의 직원(임원을 포함한다. 이하 같다)"으로, "공매를 집행하는 공무원"은 "공매를 대행하는 한국자산관리공사의 직원"으로, "지방자치단체"는 "한국자산관리공사의 본사ㆍ지사 또는 출장소"로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제73조 제1항에서는 지방자치단체의 장은 제74조에 따라 매각예정가격을 결정하기 위하여 공매대상 재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제78조 제2항 제10호에서 지방자치단체의 장은 공매를 하려면 매각으로도 소멸하지 아니하는 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실을 공고하도록 규정하고 있다. (나) 청구인들은 이 건 아파트를 포함한 ㈜OOO건설 소유의 부동산에 대한 공사대금 채권이 3년의 소멸시효 경과로 인하여 소멸하였을 것으로 보았으나, 유치권자가 매각공고 이전에 소송을 제기하여 확정판결을 받아 소멸시효가 연장되어 유치권에 기한 피담보채권을 변제하지 아니하면 취득할 수 없는 상태이었고, 한국자산관리공사는 매각공고내용에서 이러한 소송진행상황이나, 점유관계를 알리지 아니하였으므로 공매절차의 하자가 있다고 주장하나, 한국자산관리공사가 이 건 아파트에 대하여 매각공고를 하면서 첨부한 감정평가서에 유치권이 행사중인 사실을 기재하였고, 관련사진에서도 점유방해금지가처분결정이 있는 사실이 상가출입구에 게시되어 있었으므로, 청구인들이 사전에 현장을 방문하여 주의를 기울였다면 이러한 유치권 행사로 인하여 공사대금 채권자들의 점유가 진행중에 있다는 사실을 알 수 있었다 할 것이고, 유치권 행사의 방법으로 점유를 하는 경우 유치권을 행사중이라는 표시를 부착하거나 출입을 통제하는 등의 방법으로 직접 점유를 하지 아니하더라도 점유를 인정하고 있는 점에 비추어 실제 이 건 아파트에 개별적으로 점유자가 실제 거주하고 있는지 여부를 확인하지 아니하였다 하여 점유관계에 대한 사항을 고지하지 아니하였다고 볼 수는 없다 할 것이다. 뿐만 아니라 청구인들이 입찰시 동의한 입찰주준수규칙 제14조에서 “각종 공매안내를 위한 자료의 내용이 공매물건의 실제현황과 일치하지 아니할 수 있으므로 입찰자의 책임하에 그 현황을 확인하여야 한다”라고 규정하고 있고, 이와 같이 현황을 확인하여야 할 사항에는 유치권이 행사중인 사실이 있는 경우 실제 유치권의 피담보채권의 규모, 유치권 행사 현황 등 유치권과 관련된 제반 사항을 입찰자 스스로 확인하여야 한다고 해석하는 것이 일반적이라 할 것이다. 또한, 이 건 아파트의 감정가격이 OOO천만원임에도 계속 공매가 이루어지지 아니하여 최저입찰가가 OOO백만원으로 하락한 점을 고려할 때에도 채권자들이 유치권을 행사함으로 인하여 발생할 채무부담을 이유로 입찰가가 하향조정되었다고 볼 수 있는 점 등을 고려하면, 이 건 아파트에 대한 유치권 행사와 관련하여 점유관계를 충분히 입찰자들에게 공고하지 아니하여 매각결정이 절차상 하자가 있다는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 매각취소결정에 따라 청구인들의 공매보증금을 체납세액에 충당한 처분은 적법하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.