쟁점통칙규정은 재산세과세대장상에 등재된 토지등급을 우선 적용하도록 명시하고 있는 점, 처분청은 환지토지 관할구청장이 회신한 재산세과세대장상 토지등급을 기준으로 취득당시 시가표준액, 환산취득가액 등을 재계산하여 양도소득세를 경정한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구에 대하여 양도소득세를 일부 환급한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점통칙규정은 재산세과세대장상에 등재된 토지등급을 우선 적용하도록 명시하고 있는 점, 처분청은 환지토지 관할구청장이 회신한 재산세과세대장상 토지등급을 기준으로 취득당시 시가표준액, 환산취득가액 등을 재계산하여 양도소득세를 경정한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구에 대하여 양도소득세를 일부 환급한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(2) 청구인은 2018년 8월 환지토지를 양도하고, 종전토지의 토지대장상 최종 공시된 토지등급(69등급, ㎡당 OOO원)을 적용하여 환산취득가액을 산정한 후 2018.10.29. 양도소득세 과세표준 OOO원 및 납부할세액 OOO원을 신고･납부하였으나, 당초 신고시 반영한 토지등급은 종전토지 면적 1,124㎡에 대한 1㎡당 가액으로, 환지 후 권리면적 361.4㎡에 대한 1㎡당 가액으로 볼 수 없으며, 의제취득일(1985.1.1.) 현재 토지의 적정한 시가표준액으로도 볼 수 없다.
(3) 따라서 의제취득일(1985.1.1.) 현재 정당한 시가표준액을 산정하기 위해서는 환지로 인한 토지면적의 감소비율(종전토지 대비 환지토지의 면적은 32.15%)을 고려하여 환지 전 토지등급가액을 환산(OOO원 = OOO원 × 1/32.15%)한 후 환산취득가액을 산정하여야 하며, 이를 반영하여 2019.1.31. 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정을 청구하였다.
(4) 그러나 처분청은 OOO구청장으로부터 회신받은 환지예정지정공고일 이후 최초로 설정된 잠정등급(74등급, ㎡당 OOO원)을 반영한 시가표준액에 권리면적을 곱한 금액을 취득가액으로 하여 과세표준을 산정, 2019.4.2. 양도소득세 OOO원을 환급하였다. (가) 처분청은 ｢소득세법 기본통칙｣ 99-164…1[양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액, 이하 “쟁점통칙규정”이라 한다]에 따라 1984.2.10. 기준 잠정등급가액(OOO원)으로 취득시 시가표준액으로 계상하였는데, 쟁점통칙규정에 따라 “재산세과세대장상에 등재된 토지등급”으로 환산취득가액을 계산할 경우 환지 전 시가표준액에 비해 환지 후 시가표준액이 다음과 같이 낮아지는 문제가 발생한다. OOO (나) “환지”라 함은 토지의 이용가치를 증진시키기 위해 일정한 지역 내의 토지의 소유권 또는 지상권ㆍ임차권 등의 권리를 권리자의 의사 여하에 불구하고 강제적으로 교환ㆍ분합하는 것을 말하는데, 권리자의 의사 여하에 불구하고 강제적으로 시행하는 계획이기 때문에 종전토지의 권리가액에 상응하는 환지토지면적을 배정받는 것이 당연하다. (다) 환지계획의 기준에 따르면 환지를 계획하고 시행하는 자는 “환지 전 토지의 용도, 보유기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정한다”고 명시하고 있고, 권리가액을 평면환지단가로 나누어 권리면적을 산정하고 있기 때문에 배정받는 환지토지면적의 환지단가는 권리가액을 온전히 보전 받는 것으로 보아야 할 것이다. 만약 종전토지의 권리가액에 미치지 못하는 환지토지면적을 배정받을 경우 이는 국민의 재산권을 침해하는 결과와 다름없다고 판단된다. (라) 환지계획이 종료되어 새로운 토지를 배정받기 전까지는 실질적으로 종전토지의 권리가 그대로 이어지는 것이고, 단순히 환지예정지로 지정이 되었다고 해서 종전토지의 지목, 품위, 정황 등에 있어 현저히 변동이 발생하는 것은 아니기 때문에, 환지계획이 종료된 이후 새로운 토지를 배정받기 전까지는 종전토지의 권리가액을 그대로 인정해야 하는 것이다. (마) 그럼에도 불구하고 쟁점통칙규정에 근거하여 “재산세과세대장상에 등재된 토지등급”으로 종전토지의 시가표준액을 산정, 취득가액을 계산하는 것은 지방자치행정상 지방세를 부과하기 위한 목적으로 세워 놓은 잠정등급을 환지토지면적의 시가표준액산정에 반영함으로써, 환지지구 내의 토지가 환지예정지 지정으로 인해 토지의 지목, 품위, 정황 등이 현저히 달라지지 않았음에도 불구하고 종전토지의 권리가액을 인정받지 못하게 되는 불합리한 것이라 할 수 있다. (바) 또한 구 ｢소득세법｣(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 것) 부칙 제8조[양도자산의 취득시기에 관한 의제]에서 1984.12.31. 이전에 취득한 것은 1985.1.1.에 취득한 것으로 의제하는 규정을 둔 취지는 물가상승으로 인한 상승분을 보전해 주기 위한 것으로 1984.12.31. 이전에 취득한 부동산은 1985년의 기준시가로 보완해서 취득가액을 산정하도록 되어 있다. 하지만 처분청의 처분대로 종전토지에 비해 약 1/3로 감소된 토지면적을 환지토지로 배정받으면서 환지토지면적에 1984.2.10. 기준으로 설정된 잠정등급(㎡당 OOO원)을 반영하여 취득시 시가표준액을 산정할 경우 종전토지의 권리가액보다 낮아지므로 부칙을 둔 취지에 맞지 않는 결과가 도출된다. (사) 아울러 권리면적이란 환지예정지로 지정하면서 환지 확정시 배정하겠다고 약속하는 예정면적이므로, 환지가 확정되어 실제 환지 후 토지를 배정받게 되었을 때 환지예정지 지정 당시 권리면적과 실제 배정받는 면적과의 차이로 인해 증감면적이 생기는 경우가 대부분이다. 그렇다면 환지예정지 지정 당시 권리면적은 환지가 종료되어 환지처분 되기 전까지는 권리가 확정되는 것으로 보기 어려우며, 환지예정지로 지정이 되어 권리면적이 예정되어 있다고 하더라도 환지예정지 지정 전의 권리가액, 즉 종전면적에 대한 권리는 보전되어야 한다.
(5) 환지예정지의 취득가액과 관련된 여러 선결정례 등에서 취득가액의 기준시가를 산정하는 토지등급을 쟁점통칙규정에 의거한 재산세과세대장상에 등재된 토지등급을 적용하여, 이에 대한 심판청구 등을 기각하는 결정이나 판결을 내리고 있다. 종전토지에 현저한 변화가 발생한 바 없이 환지예정지로 지정되었을 뿐인데, 종전토지의 1/3에 해당하는 권리면적에 시가를 제대로 반영하지 못한 잠정등급을 곱하여 시가표준액을 계산하는 것은 종전토지의 권리가액을 온전히 인정받지 못하여 불합리하다고 판단된다. (6) 따라서 종전토지의 권리가액에 대등하도록 환지로 인한 토지면적의 감소비율(종전토지 대비 환지토지의 면적은 32.15%)을 고려하여 환지 전 토지등급가액을 환산한 금액(㎡당 OOO원)을 환지 후 토지면적(361.4㎡)에 곱하여 산출한 OOO원을 시가표준액으로 계산하는 것이 타당하다 할 것이다.
(2) 청구인은 종전토지를 1984.12.31. 이전인 1980.6.3. 취득하였으며, 종전토지는 1984.12.31. 이전인 1983.9.24. 환지예정지로 지정되었으므로 쟁점토지의 취득가액은 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하는 방법으로 계산하여야 한다.
(3) 따라서 처분청이 2019.3.11. OOO구청장으로부터 회신받은 쟁점환지예정공고일(1983.9.24.) 이후 의제취득일(1985.1.1.)에 가장 근접한 토지등급가액(1984.2.10. 기준 74등급 OOO원)을 반영하여 쟁점토지의 환산취득가액을 계산하고 양도소득세 OOO원을 환급한 처분은 정당하다.
2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우
(3) 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 것) 부칙 제8조[양도자산의 취득시기에 관한 의제] 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다. (4) 지방세법 시행규칙(1995.12.30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것) 제46조[토지구획정리사업 등 특정사업지구내 토지의 잠정등급 결정] ① 시장・군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 농촌근대화촉진법의 규정에 의한 농지개량사업 및 기타 법령에 의한 개발사업 등으로 환지예정지 또는 일시이용지 등이 지정된 경우에는 그 사업지구 내의 토지에 대하여 잠정적으로 토지등급(이하 “잠정등급”이라 한다)을 설정하여야 한다.
(1) 청구인의 양도소득세 예정신고, 경정청구 및 처분청의 경정결정 내역은 <표1>과 같다. OOO
(2) 청구인의 종전토지 및 환지토지의 현황은 <표2>와 같다. OOO (3) 등기사항전부증명서 및 토지대장에 의하면, 청구인은 1980.6.3. 매매를 원인으로 종전토지의 지분 1/3을 취득하였고, 환지 이후 1996.6.21. 명의신탁 해지를 원인으로 지분 0.18/3을 추가로 취득하였으며, 2018년 8월 전체 지분을 양도한 것으로 나타난다.
(4) 2019.3.18. OOO구청장이 처분청에 회신한 환지토지의 재산세과세대장상 토지등급은 <표3>과 같다. OOO
(5) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 환지토지의 양도가액 등에 대하여는 다툼이 없고, 양도가액에서 공제하는 환산취득가액 산정을 위한 취득당시 시가표준액의 계산요소인 토지등급가액에 따라 다음과 같은 차액이 발생한다. OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점통칙규정에 따라 재산세과세대장상에 등재된 토지등급가액(㎡당 OOO원)으로 환지토지의 취득당시 시가표준액을 계산할 경우 환지 전에 비해 환지 후 시가표준액이 작아지는 문제가 발생하므로, 환지로 인한 토지면적의 감소비율을 고려하여 환산한 가액(㎡당 OOO원)을 기준으로 환지토지의 취득당시 시가표준액 및 양도가액에서 공제하는 환산취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, ｢소득세법 시행규칙｣ 제77조 제1항 단서규정은 1984.12.31. 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우 같은 항 제2호의 산식에 따라 환지예정면적에 취득당시 단위당 기준시가를 곱하여 취득가액을 계산하도록 규정하고 있는바, 청구인은 종전토지를 1984.12.31. 이전인 1980.6.3. 취득하였고, 종전토지는 1984.12.31. 이전인 1983.9.24. 환지예정지로 지정된 점, 종전토지는 취득당시 설정된 토지등급이 없는 경우에 해당하고 이 경우 쟁점통칙규정은 재산세과세대장상에 등재된 토지등급을 우선 적용하도록 명시하고 있는 점, 처분청은 2019.3.18. 환지토지 관할 서초구청장이 회신한 재산세과세대장상 토지등급을 기준으로 취득당시 시가표준액, 환산취득가액 등을 재계산하여 양도소득세를 경정한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구에 대하여 양도소득세를 일부환급한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.