청구법인이 제출한 분양모집 계획서, 청구법인의 홈페이지에는 공유제 회원권의 분양가격이 입회금반환채무의 가액과 동일하게 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인이 공급한 콘도미니엄 건물의 시가는 입회금반환채무의 가액과 동일하다고 봄이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
청구법인이 제출한 분양모집 계획서, 청구법인의 홈페이지에는 공유제 회원권의 분양가격이 입회금반환채무의 가액과 동일하게 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인이 공급한 콘도미니엄 건물의 시가는 입회금반환채무의 가액과 동일하다고 봄이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 기업회생절차에 따라 회원제 입회금을 공유제 회원권으로 전환한 것은 민법상 대물변제에 해당한다. (가) 민법상 대물변제는 채무자가 부담하고 있는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 제공함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 채무자 사이의 계약으로서 민법 제466조 에서 채무자가 ‘채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급부를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다’라고 규정하고 있다. (나) 즉 민법상 대물변제는 채무를 소멸시키는 법률행위로 변제의 효력이 있을 뿐이지, 채무변제를 위해 지급하는 자산의 가액이 소멸하는 채무의 가액과 동일하다는 등가 교환의 법적 성질이 있는 것이 아니다. 이와 같은 맥락에서 세법에서도 대물변제시 채무이행에 갈음하여 다른 급부로 제공하는 자산의 가액을 시가로 보아 관련 거래손익을 인식하고 있다. (다) 기업회생절차의 일환으로 청구법인의 회원제 회원권을 보유한 채권자에 대해서 공유제 회원권으로 전환할 수 있는 권리를 부여한 공유제 전환은 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무(입회금반환채무)를 소멸시키고 다른 급부(공유제 회원권)를 제공하는 사실상의 대물변제에 해당한다.
(2) 채권자에게 재화로 대물변제하는 경우 부가가치세 공급가액은 대물변제하는 시점의 대물변제하는 재화의 시가이다. (가) 과세관청의 유권해석을 보면, ① 대물변제의 경우 대물변제하는 재화의 시가를 공급가액으로(부가가치세법 집행기준 32-69-1), ② 시행사가 보유한 미분양아파트로 시공사에게 공사미지급금을 대물변제하기로 한 경우 대물변제 당시 아파트의 시가를 공급가액으로(OOO인터넷방문상담3팀-1246, 2007.4.27.), ③ 사업자가 토지 및 미완성건물을 양수하고 그 대금의 일부를 신축상가로 대물변제하는 경우 상가의 공급가액을 해당 상가의 시가로(사전-2018-법령해석부가-0110, 2018.2.28.), ④ 기업회생절차 중에 있는 사업자가 회생법원의 허가를 받아 건조 중인 선박을 채권자에게 대물변제 하는 경우 부가가치세의 과세표준은 부가가치세법 제13조 에 따라 당해 선박의 시가로(부가가치세과-1197, 2010.09.10.) 해석하였다. (나) 따라서 일반적인 대물변제뿐만 아니라 기업 회생계획에 따라 회생채무를 자기가 공급한 재화로 변제한 이 건의 경우에도 부가가치세 과세표준은 대물변제하는 시점의 해당 재화의 시가이다.
(3) 공유제 전환은 입회금반환채무의 이행에 갈음하여 공유제 회원권을 공급한 것이므로 청구법인이 공급한 재화인 콘도미니엄 감정평가액이 시가로서 부가가치세 과세표준이다. (가) 부가가치세법 제29조 제1항 및 제3항에서 재화나 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 하고, 공급가액에 대한 대가를 금전으로 받은 경우엔 그 대가, 금전 외의 대가를 받는 경우 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 규정하고 있다. 또한 부가가치세법 시행령 제62조에서 자기가 공급한 재화나 용역의 시가에 대하여 제1호에서는 사업자가 비특수관계자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간의 일반적 거래가격으로, 제2호에서 제1호의 가격이 없는 경우 사업자가 그 대가로 받은 재화나 용역의 가격(제1호의 가격과 동일한 가격을 말함)으로, 제3호에서는 제1호나 제2호의 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우 법인세법 시행령 제89조 제2항 등에 따른 가격으로 규정하고 있다. 한편 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호에서 “ 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액”을 시가로 규정하고 있다. (나) 공유제 전환은 청구법인이 공유제 회원권을 공급하는 대가로 회원제 회원권을 받는 것으로, 위 규정에 따라 청구법인이 공급한 공유제 회원권의 공급가액을 판정하면, 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 없고, 청구법인이 공급받은 회원제 회원권 역시 특수관계인이 아닌 자와 계속적으로 거래한 가격 등이 없어 부가가치세법 시행령 제62조 제1호 와 제2호를 적용할 수 없으므로 2018년 12월 공신력있는 감정평가기관이 평가한 콘도미니엄 감정가액을 시가(제3호)로 하여야 한다.
(4) 처분청은 법원이 허가한 공유제 전환 및 출자신청서 등에 분양가격이 공지되어 있으므로 입회금반환채무가액 자체를 시가로 보아야 한다는 의견이다. (가) 그러나 입회금반환채무가액 자체를 공유제 회원권의 시가로 본다는 것은 입회금 채권자에 대해서는 부채의 조정 없이 회생채권 전액이 변제된다는 것을 의미한다. 이는 재정적 어려움으로 인하여 파산에 직면해 있는 채무자의 효율적 회생을 위해 채무탕감 및 출자전환을 통해 부채를 조정하는 기업회생의 취지와 맞지 않고, 일부 회생채권자에게만 특별한 이익을 주는 것을 금지하는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제219조 에도 위배된다. (나) 회생계획에 따라 채무변제에 갈음하여 공급하는 재화의 시가를 초과하는 입회금반환채무는 실질적으로 재정이 어려운 채무자의 효율적인 회생을 도모하거나, 재산을 공정하게 환가·배당하는 것을 목적으로 하는 기업회생절차에 따라 면제된 것으로 보는 것이 타당하다. (다) 또한 법원이 허가한 공유제 전환 및 출자신청서 등에 기재된 분양가격은 2010년 최초 분양 당시 금액으로, 회원권 분양실적 저조 등으로 경영상황이 악화되어 기업회생 절차까지 거친 현 시점에서는 거래시기가 8년 이상 차이가 나고, 경제적 상황 등이 전혀 달라 공유제 회원권의 시가를 해당 분양가액으로 보는 것은 무리다. 즉 부가가치세법에서 시가를 “해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래한 가격”을 시가로 규정하고 있는 점을 볼 때, 2010년 분양가액인 입회금반환채무가액은 공유제 회원권의 시가에 해당하지 않는다. (라) 한편 처분청이 제시한 대법원 판례(2012.12.13. 선고 2012두18226 판결)는 소득세법에 대한 해석사례로, 소득세법은 부당행위계산부인에 해당하지 않는 이상 원칙적으로 사인간의 거래를 정당한 거래로 인정하고 있고, 법령에서 실지거래가액이 확인되는 경우 그 거래가액을 원칙적인 취득가액으로 하되 부득이하게 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에만 매매사례가액, 감정가액 등을 적용하도록 규정하고 있다. 그러나 부가가치세법상 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 하고 대가를 금전으로 받은 경우엔 그 대가, 금전 외의 대가를 받는 경우 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 명확히 규정하여, 소득세법과 달리 실지거래가액을 과세표준으로 한다는 규정이 없으므로 위 판례를 이 건에 원용할 수 없다.
(1) 서울회생법원이 2018.12.3. 허가한 “공유제 전환 및 출자전환 허가신청”에 따르면, 청구법인이 입회금반환채무와 동일한 금액으로 공유제 전환에 따른 건물분 공급가액을 OOO으로, 부가가치세를 OOO으로 하여 위 신청을 한 데 대하여 법원이 허가한 사실이 있다.
(2) 청구법인이 금융감독원 전자공시시스템에 공시한 2018사업연도 감사보고서에는 공유제 회원권의 대물변제로 인하여 부가가치세예수금 OOO이 발생하였다고 기재되어 있다.
(3) 청구법인이 OOO군청에 제출한 분양모집 계획서에도 쟁점건물 가액이 모두 동일하게 기재되어 있다.
(4) 청구법인의 홈페이지에 공유제 회원권의 분양가격이 입회금반환채무와 동일하게 공시되어 있다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가(단서 생략)
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 (2) 부가가치세법 시행령 제62조(시가의 기준) 법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격 (3) 법인세법 시행령 제89조(시가의 범위 등) ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업 자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액.(후문 생략)
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.(각 호 생략) (4) 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하 여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 청구법인의 연혁을 보면, 휴양콘도미니엄업, 골프장 등 체육시설업, 콘도미니엄 분양 등을 사업목적으로 2006년 5월 설립되어 2007년 4월 OOO가 총 자본금 OOO을 출자하였으며, 2010년 6월 콘도미니엄 분양개시, 2011년 3월 골프장 개장을 거쳐 사업을 영위하다가 2017년 2월 회생절차 개시결정을 거쳐 2018.3.19. 서울회생법원으로부터 회생인가결정(2017회합100009)을 받은 것으로 나타난다. (나) 2010년 6월의 회원모집 안내서에 따르면, 청구법인의 회원권은 5년 후 입회금 반환이 가능한 회원제(membership)와 토지와 건물의 소유권을 이전하는 공유제(ownership)로 구분하여 1실별 12구좌 또는 18구좌로 분양된 것으로 나타나고, 당시 회원권 분양가액은 아래 <표1>과 같다. (다) 청구법인의 회생계획안에 따르면, 시인한 변제할 총 채권액 OOO 중 회원제 회원 총 577건에 대한 입회금반환채권은 OOO이고, 변제계획에는 원금 및 개시전이자의 50%는 출자전환하고 나머지 50%는 2027년(제10차연도) 현금으로 변제하되, 위 계획에 불구하고 회원제 회원이 회생계획인가결정일로부터 6개월 이내에 공유제전환청구권을 행사하는 경우 동일한 평형의 공유제(ownership) 회원으로 전환되며 시인한 총 채권액은 변제에 갈음하여 소멸된다고 되어 있다. (라) 청구법인은 2018.9.19.까지 회원제 회원에 대한 전환 의향서를 제출받아 공유제로 전환하여 2019년 2월 소유권이전등기를 경료해주는 한편, 입회금반환채무액(회원제 회원권 분양가액)을 전환가액으로 하고 2010년 6월 당초 분양 당시의 건물분 공급가액을 기재하여 세금계산서를 각 회원에게 발행한 후 2019년 제1기 부가가치세 예정신고를 하였다가, 2018.12.28.자 기준 콘도미니엄 감정평가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 건물가액으로 과세표준을 재산정하여 경정청구를 제기하였으며, 부가가치세 예정신고 및 경정청구 내용은 아래 <표2>와 같다. (마) OOO의 담보가치 평가 의뢰에 따라 OOO이 2018.12.18.을 기준으로 2018.12.28. 작성한 감정평가서에 나타나는 내용은 다음과 같다.
1. 감정평가방법: 구분건물의 평가는 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 “거래사례비교법”을 적용하였다.
2. 비교사례의 선정 및 호실별 가격산정: 2016년부터 2018년까지 거래된 4건의 청구법인 소유 콘도미니엄의 거래사례 중 2017.12.28. OOO에 거래된 OOO(전유면적 49.85㎡×1/12)의 단가 OOO/㎡를 사례단가로 선정하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등을 통해 아래 <표3>과 같이 감정평가액을 산정하였다. (바) 처분청이 공유제 회원권의 시가는 입회금반환채무의 가액이라며 제시한 근거는 아래와 같다.
1. OOO회생법원의 2018.12.3.자 공유제 전환 및 출자전환 허가 신청(회생 제2018-34호) 사건의 허가내용에 따르면, 회원 280명의 331구좌 전환청구액 OOO(입회금반환채무가액)에 대하여 공유제 회원으로 전환청구하고 전환미신청 입회금반환채권 OOO의 50%를 출자전환 신청하여 법원이 이를 허가하였으며, 위 <표4>의 부가가치세 당초 신고내용의 가액구분대로 부가가치세 OOO을 납부하여야 한다고 기재되어 있으며 구체적인 전환내역의 예시자료는 아래 <표4>와 같다.
2. 청구법인의 2018사업연도에 대한 감사보고서에는 공유제 회원권의 대물변제로 인하여 부가가치세예수금 OOO이 발생하였다고 기재되어 있다.
3. 청구법인이 OOO군청에 제출한 분양모집 계획서 및 청구법인의 홈페이지에 공유제 회원권의 분양가격은 입회금반환채무 금액과 동일하게 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 공유제전환에 따라 공급하는 콘도미니엄 건물의 시가는 입회금반환채무 금액이 아닌 건물의 감정평가액이라고 주장하나, 청구법인이 OOO회생법원에 신청한 “공유제 전환 및 출자전환 허가신청”에는 입회금반환채무와 동일한 금액이 공유제 전환에 따른 건물분 공급가액으로 기재되어 있는 점, 청구법인이 OOO군청에 제출한 분양모집 계획서, 청구법인의 홈페이지에는 공유제 회원권의 분양가격이 입회금반환채무의 가액과 동일하게 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인이 공급한 콘도미니엄 건물의 시가는 입회금반환채무의 가액과 동일하다고 봄이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.