1세대 3주택 양도소득세 중과적용 시, 장기임대주택은 보유주택수에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2018.9.17. 조정대상지역에 소재한 주택을 양도(이하 “쟁점양도”라 한다)하고 일시적 1세대 2주택자의 양도라며 양도소득세를 신고하지 않았으나, 처분청은 청구인(배우자 포함)이 쟁점양도 당시 양도한 주택 외에 장기임대주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 포함한 2주택을 추가로 소유한 것을 확인하고, 쟁점양도를 1세대 3주택자의 양도로 보아, 2019.7.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점임대주택은 장기임대주택으로 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3 제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다) 제2호 가목에 따라 중과대상 1세대 3주택자 판정 시 보유주택수에서 제외되어야 하므로, 쟁점양도는 주거이전을 목적으로 한 일시적 1세대 2주택자의 양도로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점규정 제2호는 장기임대주택을 양도할 경우 그 장기임대주택에 대한 중과적용을 배제하겠다는 것일 뿐, 장기임대주택이 아닌 다른 주택을 양도하는 경우의 보유주택에는 당연히 포함된다. 따라서 청구인이 장기임대주택이 아니라 조정지역에 소재한 일반주택을 양도한 이상, 청구인은 1세대 3주택자에 해당한다.

• 가. 쟁점 1세대 3주택 양도소득세 중과적용 시, 장기임대주택은 보유주택수에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령 (2017.12.29. 대통령령 제28511호로 개정된 것) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. ｢수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, ｢지방자치법｣ 제3조 제3항 ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 ｢세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법｣ 제6조 제3항 에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점양도 당시(2018.9.17.) 청구인과 배우자의 주택보유현황은 다음 <표>와 같은데, 청구인은 쟁점임대주택은 임대사업을 영위하기 위해 보유하고 있는 것이어서 이를 제외하면, 쟁점양도는 주거이전 목적의 일시적 1세대 2주택자의 거래에 해당한다고 주장하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점임대주택은 양도소득세 중과대상 1세대 3주택 이상 소유 여부 판정 시 보유주택수에서 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점규정은 제1호에 해당하는 주택만 주택수를 계산할 때 산입하지 아니한다고 명문으로 규정하고 있는 점, 쟁점규정 제2호는 장기임대주택을 포함한 1세대 3주택 이상을 보유한 자가 당해 장기임대주택을 양도하는 경우에 적용되는데, 쟁점양도는 장기임대주택이 아닌 일반주택을 양도하는 경우에 해당하는 점, 청구인(배우자 포함)은 쟁점양도 당시 장기임대주택을 포함하여 3주택을 보유하고 있어, 일시적 1세대 2주택자의 특례규정이 적용될 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점양도를 1세대 3주택자의 양도로 보아 중과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.