청구인의 신고가액은 부인하면서 처분청이 제시한 쟁점금액만을 실거래가액으로 단정하는 것은 공평하지 않은 점, 양측 모두 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액을 적용하는 것이 일견 합리적으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 단정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
청구인의 신고가액은 부인하면서 처분청이 제시한 쟁점금액만을 실거래가액으로 단정하는 것은 공평하지 않은 점, 양측 모두 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액을 적용하는 것이 일견 합리적으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 단정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
OOO이 2019.6.3. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점주택은 오래 전(15년 전)에 취득한 것이어서 매매계약서는 분실하였고, 당시는 다운계약이 관행이 어서 승계한 전세보증금을 제외한 나머지 (현금) 지급액인 쟁점금액만을 계약 상 금액으로 하였다.
(2) 당 시 인근 주택의 거래가액과 비교하더라도, 쟁점금액은 현실성이 떨어져 실거래가로 볼 수 없는바, 전소유주가 신고한 쟁점금액을 청구인이 실지 취득한 가액으로 본 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점금액이 실거래가액임을 확인할 수 있는 매매계약서 원본, 금융거래내역, 전세보증금 승계내역 등 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점주택 취득당시 인근주택의 매매사례와 비교하면, 쟁점금액이 터무니없이 낮다고 주장하나, 쟁점주택이 단독주택인 점을 감안하면 각 거래별로 거래가액은 천차만별이므로, 청구인이 제시한 사례를 쟁점주택 거래와 유사한 거래로 볼 수 없다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (이하 생략) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인이 쟁점주택을 취득한 2004년 당시는 기준시가로 양도차익을 계산함이 원칙이었으나, 쟁점주택의 소재지인 OOO가 2003.5.29. 지정지역으로 지정되어, 전소유주는 쟁점주택 양도 에 대해 실거래가액으로 양도소득세를 신고할 의무 가 있었으며, 전소유주는 쟁점주택의 양도가액을 OOO으로 신고하였다.
(2) 쟁점주택에 대한 취․등록세 신고내역을 안양시청에 확인한 결과, 매매가액을 OOO로 신고한 것으로 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점주택과 유사한 단독주택의 매매사례라며 다음의 <표1>과 같이 제시하였으나, 처분청은 청구인이 비교대상으로 삼은 주택은 도로변에 위치한 남향인 반면, 쟁점 주택은 차량이 접근할 수 없는 골목 안에 위치한 노후주택일 뿐만 아 니라, 단독주택의 개별특성상 위치, 면적, 신축년도 등에 따라 가격이 천차만별이어서 쟁점주택과 유사한 매매사례로 보기 부적합하다는 입장이다. <표> 청구인이 제시한 유사매매사례
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 환산취득가액을 부인하고, 전소유주가 쟁점주택의 양도가액으로 신고한 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 보아 이 건 처분을 하였으나, ｢소득세법｣ 제114조 제6항 에 따르면 양도소득세 신고가액이 사실과 다른 경우, 처분청은 실거래가액을 확인하여 경정하여야 하는데, 쟁점금액은 전소유주가 양도가액으로 신고한 금액일 뿐, (청구인의 신고가액이 사실과 다를 수 있는 것과 마찬가지로) 쟁점금액도 사실과 다를 가능성을 배제할 수 없는 점을 고려하면, 청구인의 신고가액은 부인하면서, 처분청이 제시한 쟁점금액만을 실거래가액으로 단정하는 것은 공평하지 않은 점, 처분청은 청구인이 쟁점주택의 (실제) 취득가액을 확인할 수 있는 객관적 증빙(금융내역 등)을 제출하지 못하였다는 입장이나, 마찬가지로 처분청도 쟁점금액이 실거래가액이라고 확인할만한 객관적 증빙(전소유주의 진술서 또는 금융내역 등)을 제시하 지 못한 이상, 양측 모두 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 환산가액을 적용하는 것이 일견 합리적으로 보이는 점, 청구인이 제시한 인근 단독주택의 거래 사례가 쟁점주택과 직접적으로 비교하기에는 적절하지 않을 수 있다 하더라도, 통상적으로 단독주택의 실거래가액이 기준시가보다 훨씬 높은 점을 고려하면, 쟁점가액은 기준시가에 불과하여, 실제로는 쟁점주택이 쟁점가액보다 높은 가격으로 거래되었다고 합리적으로 추정할 수 있는 점, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 에 따르면 환산가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용될 것으로 납세자 편의에 따라 허용되어서는 안 될 것이나, 쟁점주택은 오래 전(15년 이상)에 취득한 것이고, 청구인이 기장의무가 있는 사업자도 아니어서, 경험칙에 따르면 비사업자가 오래된 거래증빙을 보관·제시하는 데에 현실적인 어려움이 있음이 합리적으로 납득되는바, 결국 청구인이 실거래가액을 확인할 수 없는 데에는 정당한 사유가 있다고 인정되는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 단정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.