청구인은 계약금, 중도금을 수령하였다고 확인하며 본인의 도장을 날인해 준 사실이 나타나는 점, 실제 양도금액을 확인할 수 있는 계약서나 금융증빙을 달리 제시하지 못한 점 등에 비추어 쟁점상가의 양도가액을 **억원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인은 계약금, 중도금을 수령하였다고 확인하며 본인의 도장을 날인해 준 사실이 나타나는 점, 실제 양도금액을 확인할 수 있는 계약서나 금융증빙을 달리 제시하지 못한 점 등에 비추어 쟁점상가의 양도가액을 **억원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 양수인이 제출한 “쟁점상가 매매계약서”(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 근거로 해당 계약서상 매매대금 OOO원이 청구인의 실제 양도가액이라는 의견이나 쟁점계약서는 실제 매매계약서가 아닌 청구인의 배우자가 차입한 자금의 담보목적으로 작성된 계약서에 불과하다. (가) 청구인의 전배우자 OOO(이하 “OOO”라 한다)는 쟁점상가에서 피트니스클럽을 운영하였는데 자금난으로 사업상 어려움을 겪어서 2015년 3월에 양수인의 배우자인 OOO(이하 “제3채권자”라 한다)으로부터 OOO원을 차입하면서, 차입금에 대한 담보목적으로 쟁점상가를 양수인에게 OOO원에 양도하는 내용의 쟁점계약서를 작성하였을 뿐인바 아래와 같은 점을 고려하면 쟁점계약서가 실제 매매계약서가 아님을 알 수 있다.
1. 쟁점계약서상 쟁점상가의 매매대금은 총 OOO원으로 계약금 OOO원은 계약시, 중도금 OOO원은 2015.3.20., 잔금 OOO원은 2015.6.10. 지급하는 것으로 되어 있으나 특약사항에 “잔금일 및 명도일은 6.10.이나 매도인측에서 5.31.까지 연장을 원할 경우 매매용인감을 재발급하여 잔금일․명도일을 7.19.로 연장가능하다”라고 기재되어 있다.
2. 쟁점계약서에는 계약서의 작성일자가 기재되어 있지 아니하고, 양수인은 2015.3.20. 쟁점부동산에 대한 계약금 및 중도금을 한꺼번에 지급하였다고 주장하는데 이는 일반적인 부동산의 매매거래 형태에서 벗어난 비정상적인 거래방식이며, 쟁점상가의 매매거래가 계약금, 중도금, 잔금이 지급된 일반적인 거래라면 쟁점계약서에 특약사항을 명시할 이유가 없었다.
3. OOO는 쟁점계약서의 작성 당시 제3채권자에게 각서를 써 준 사실이 있는데 이는 쟁점계약서가 차입금의 담보목적으로 작성되었다는 사실을 방증하는 것이다.
4. 만일 양수인의 주장대로 2015.3.20. 계약금 및 중도금을 한꺼번에 지급하였고, 양수인이 청구인의 채무 OOO원을 인수하는 조건으로 쟁점상가의 매매거래가 진행되었다면 양수인은 계약금 및 중도금의 지급시점에 쟁점상가의 소유권을 이전해 갔을 터인데 쟁점상가의 소유권이 실제 이전된 시기는 2015.7.27.이다. (나) 상기와 같이 쟁점계약서는 청구인의 전배우자인 OOO가 차입금의 담보 목적으로 작성된 계약서에 불과한바 동 계약서를 근거로 쟁점상가의 등기부등본에 기재된 거래가액 OOO원을 쟁점상가의 실제 양도가액으로 볼 수는 없다.
(2) 청구인의 쟁점상가 매매에 따른 양도대가는 OOO가 제3채권자로부터 차용한 OOO원, 양수인이 승계한 청구인의 채무 OOO원을 합한 총 OOO원으로 처분청의 의견처럼 쟁점계약서상 중도금 OOO원(이하 “쟁점중도금”이라 한다)을 수령한 사실이 없다. (가) 처분청은 제3채권자가 제출한 영수증, 쟁점상가가 소재한 건물의 관리이사인 OOO의 진술을 근거로 OOO가 제3채권자로부터 차용한 OOO원 외에 해당 차입일에 OOO원을 추가로 빌렸다는 의견이나, 해당 금전차입 거래를 입회한 OOO은 OOO가 차입한 금액은 OOO원임을 확인하였다. (나) 제3채권자는 OOO에게 어떤 방식으로 금전을 빌려주었는지(금전, 수표, 계좌이체 등)에 대해 언급하지 않았고, 금융증빙도 제출하지 못하였다.
(3) OOO가 제3채권자로부터 차용한 금액을 갚지 못해 차입금에 대한 담보목적으로 제공한 쟁점상가가 대물변제된 것으로 본다면 대물변제된 차입금이 얼마인지에 대한 확인이 필요한바 처분청에서 제3채권자에 대한 금융조회를 실시하여 자금출처 및 지급방법 등에 대해 확인해야 한다.
(1) 양수인이 쟁점상가의 소유권이전등기시 제출한 쟁점계약서상 쟁점상가의 매매대금은 총 OOO원으로 확인되는데, 청구인은 달리 쟁점상가의 매매대금을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점중도금을 지급받은 사실이 없다고 주장하나, 이는 사실과 다르다. (가) 청구인은 2015.3.20. 쟁점상가의 계약금 및 쟁점중도금인 OOO원을 수령하고 자필로 영수증 2매를 작성한 사실이 있고, 해당 영수증에는 청구인 및 OOO의 인감도장이 날인되어 있다. (나) OOO가 2015.3.20. 제3채권자로부터 OOO을 차용할 당시 현장에서 입회한 OOO은 청구인의 주장처럼 차용금액이 OOO원이 아닌 약 OOO원으로 기억한다고 진술하였고, 제3채권자는 “OOO에게 OOO원을 대여하고 OOO가 직접 작성한 영수증을 수령하였다”는 내용의 확인서를 제출하였다.
(3) 청구인과 양수인 모두 쟁점상가를 매매하고 수수한 금전의 거래내역을 확인할 수 있는 금융증빙을 제출하지 못한 상태에서 쟁점상가의 등기부등본상 거래가액을 부인하기는 어려우므로 해당 거래가액 OOO원을 쟁점상가의 양도가액으로 보는 것이 타당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2016.1.19. 법률 제13797호로 개정되기 전의 것) 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(1) 쟁점상가에 대한 등기부등본상 청구인은 2013.9.23. 쟁점상가를 OOO원에 취득하여 2015.7.27. 양수인에게 OOO원에 양도하였고, 양수인은 2015.7.27. 근저당권자를 OOO은행, 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 나타난다.
(2) 쟁점상가의 양수인은 2015.7.27. 매도인이 청구인, 매수인이 양수인으로 기재되어 있는 쟁점계약서(청구인의 인감도장 날인)를 근거로 쟁점상가의 소유권이전등기를 하였고, 동 계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
(3) 청구인과 양수인은 쟁점상가 매매대금의 수수사실을 확인할 수 있는 금융증빙을 제시하지 아니하였으나, 계약금 OOO원은 OOO(청구인의 전 배우자)가 제3채권자(양수인의 배우자)로부터 차입한 OOO원과 상계된 사실, 잔금 OOO원은 양수인이 청구인의 금융기관 채무를 승계하는 것으로 대체된 사실에 대해서는 청구인과 양수인 간에 이견이 없고, 중도금에 해당하는 OOO원을 실제 수수하였는지에 대해서는 상호 간의 다툼이 있다.
(4) 처분청이 이 건 심판청구 관련 제시한 입증자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 제시한 위임장을 보면 “청구인은 OOO에게 쟁점상가의 양도와 관련하여 등기신청에 관한 모든 행위, 취하, 대리인의 선임 등의 권한을 위임한다”고 기재되어 있고, 청구인과 OOO의 인감도장이 날인되어 있으며 작성일자는 2015.3.20.이다. (나) 처분청이 제시한 채권자의 확인서 내용은 다음과 같다. (다) 처분청이 제시한 자료에 따르면 OOO이 2015.3.20. 청구인에게 인감증명서를 발급한 사실이 나타난다. (라) 처분청이 제시한 영수증 2매를 보면 OOO와 청구인은 2015.3.20. 계약금 OOO원, 중도금 OOO원을 수령하였음을 확 인한 사실이 나타나고, 청구인과 OOO의 인감도장이 날인되어 있다. (마) 처분청이 제시한 쟁점상가가 소재한 건물의 관리이사인 OOO의 확인서에 “본인은 쟁점상 가의 매매와 관련하여 매매계약서 작성 및 금전거래시 참관하였고, 제3채권 자가 OOO에게 돈을 건네주었고, OOO는 금액을 확인한 후 영수증을 발급하였다”고 되어 있고, 처분청의 이의신청 결정서에 심리담당자가 OOO과 유선통화한바 “OOO은 OOO가 제3채권자로부터 OOO원 정도를 차입한 것으로 기억한다”고 답변한 사실이 기재되어 있다.
(5) 청구인이 이 건 심판청구 관련 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 2018.5.12.자 OOO의 확인서 내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 양수인 및 제3채권자에게 아래와 같이 내용증명 우편물을 2차례 보내 쟁점상가에 대한 소유권등기이전시 매매가액을 OOO원으로 기재한 사유를 밝히고, 매매대금의 지급과 관련된 금융거래 자료를 제출해 줄 것을 요청하였다. (다) 청구인은 OOO가 제3채권자로부터 자금을 차입하고 쟁점계약서를 작성할 당시 현장에 OOO이 있었다고 주장하며 이들의 확인서를 아래와 같이 제출하였다.
(6) 청구인이 2015.3.20. 작성하여 양수인에게 교부한 각서의 내용은 다음과 같다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서는 부동산매매용이 아닌 전배우자 OOO가 제3채권자로부터 차용한 자금의 담보를 목적으로 작성된 계약서에 불과하고, 양수인으로부터 쟁점중도금에 해당하는 OOO원을 지급받은 사실이 없다고 주장하나, 처분청이 제시한 영수증 2매를 보면 청구인은 2015.3.20. 계약금 OOO원, 중도금 OOO원을 수령하였다고 확인하며 본인의 도장을 날인해 준 사실이 나타나는 점, 쟁점계약서상 쟁점상가 매매대금과 쟁점상가의 등기부등본상 거래가액이 OOO원으로 일치하는데, 청구인은 쟁점상가의 실제 양도금액을 확인할 수 있는 계약서나 금융증빙을 달리 제시하지 못한 점, OOO가 제3채권자로부터 차입한 금액을 상환하지 못해 쟁점상가의 소유권이 양수인에게 이전되었다고 하더라도 청구인은 제3채권자에게 쟁점상가를 담보로 제공하고 빌린 금액이 얼마인지에 대해서는 제3채권자와 OOO 간에 다툼이 있는바 청구인이 제시한 차입금의 차용 거래 당시에 참관인들의 확인서만으로는 청구주장을 인정하기 어렵다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점상가의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.