신고한 양도가액은 아파트단지 내의 다른 아파트 거래가액과 비교할 때 100분의 5 이상 차이가 나는바 양도소득의 부당행위계산 부인대상이고, 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
신고한 양도가액은 아파트단지 내의 다른 아파트 거래가액과 비교할 때 100분의 5 이상 차이가 나는바 양도소득의 부당행위계산 부인대상이고, 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 OOO 내의 아파트 시세가 급등하는 추세였는데, 비교대상아파트의 매매계약일은 2018.2.8.로 쟁점아파트의 매매계약일인 2017.12.12.과 2달 가량 차이가 나는바 유사매매사례가액의 적용대상으로서 부적법하다. (가) 시세가 급변하는 시기에는 동일한 아파트라도 매매계약 시점과 잔금청산 시점의 거래가액의 차이가 큰데, 비특수관계자 간의 거래시에는 아파트 양도가액을 매매계약시점에 결정하고, 특수관계자 간의 거래시에는 잔금청산일에 가까운 날짜의 유사매매사례가액을 시가로 적용하다보니 비특수관계자 간의 매매거래와 비교했을 때 세부담의 차이가 크게 발생한다. 따라서 아파트의 시세가 급등하는 시기에는 매매계약일 시점보다 잔금청산일 시점의 아파트 매매가액이 훨씬 높아 특수관계자 간의 거래시 상대적으로 높은 양도소득세를 부담하고, 반대로 아파트의 시세가 급락하는 시기에는 특수관계자 간의 거래시 상대적으로 낮은 양도소득세를 부담하게 되는 결과를 초래한다. (나) OOO 내의 아파트 중 쟁점아파트와 면적이 동일한 아파트의 2017.11.11.～2017.12.10. 기간 동안의 매매가액 평균액은 OOO원으로 비교대상아파트의 2018.2.8. 매매가액 OOO원과 OOO원 만큼 차이가 나는데 처분청은 특수관계자 간의 양도라는 이유로 쟁점아파트의 양도가액을 OOO원으로 적용하다보니 청구인이 양도소득세를 OOO원 만큼 더 부담하는 결과를 초래한다. (다) 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항은 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 규정”하고 있는바 아파트의 시세가 급변하는 시기에는 아파트의 거래가액이 결정되는 매매계약일이 유사한 시점의 아파트 거래가액을 매매사례가액으로 적용해야 한다.
1. 통상적으로 아파트 매매계약 체결시점에 거래가액이 확정되고, 잔금의 지급시기는 당사자 간의 합의에 따라 달라질 수 있는바, 잔금의 지급시기에 따라 양도가액이 달라진다는 것은 상증법상 시가의 정의를 충족하지 못한다.
2. 대법원 및 조세심판원도 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간에 유사 재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 보기 위해서는 상속개시 당시와 유사 재산의 거래일 사이에 가격 변동이 없어야 한다고 일관되게 결정(국심 2007중3559, 2007.12.18., 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결) 하였다.
(2) 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 하나(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결), 처분청은 비교대상아파트의 거래가격을 매매사례가액으로 적용하면서 해당 거래가격이 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립되는 가액인지에 대해서 조사를 한 사실이 없다.
(1) 청구인은 시세가 급등하는 시기에 쟁점아파트의 잔금청산일과 가장 가까운 시점에 매매계약이 체결된 비교대상아파트의 매매가액을 유사매매사례가액으로 적용하는 것이 불합리하다고 주장하나, 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용할 때의 평가기준일은 양도일(일반적으로 잔금청산일)이 되며, 상증법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 매매사례가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 청구주장을 수용할 수 없다. (가) 소득세법 시행령제167조의 부당행위계산부인 규정을 적용할 때 양도가액 산정에 있어서 상증법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항을 준용할 경우의 평가기준일은 “양도일”에 해당하고, 법원 역시 동일한 취지로 판단하고 있다(대법원 1999.1.29. 선고 97누15821 판결 및 서울행정법원 2016.3.18. 선고 2015구단14662 판결, 참조). (나) 쟁점아파트의 평가일 기준일 전․후 3개월인 2017.11.28.∼ 2018.5.27. 기간 동안의 평균 거래가액은 OOO원으로 비교대상아파트의 거래가액 OOO원과 비슷한바 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용한다고 하여 청구인의 양도소득세 부담액이 늘어난다고 볼 수는 없다.
(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적․위치․기준시가 등이 유사한바 비교대상아파트의 거래가격은 매매사례가액으로서 쟁점아파트의 양도가액에 해당한다. (가) 비교대상아파트는 쟁점아파트와 구조와 면적이 동일하고, 같은 동(19동)에 위치하고 있다. (나) 처분청이 인근 공인중개사 사무실 등에 확인한바 쟁점아파트는 소위 로얄층으로 불리는 7층∼12층에 위치하여 6층에 위치한 비교대상아파트보다 값어치가 더 나가고, 실제로 기준시가도 쟁점아파트가 더 높은 점 등을 고려하면 쟁점아파트의 양도가액으로 비교대상아파트의 거래가액을 적용하여 과세한 처분은 청구인에게 불리하지 않다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 3개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 쟁점아파트의 매매계약서에 따르면 청구인은 쟁점아파트를 특수관계자인 양수인들에게 OOO원에 양도하기로 2017.12.12. 매매계약을 체결하였고, 잔금 OOO원은 아래 <표1>과 같이 2018.2.27. 지불하기로 합의한 사실이 나타난다. <표1> 쟁점아파트의 매매계약서상 대금지급시기 (나) 청구인이 제출한 금융거래내역상 양수인들로부터 OOO원을 수취하였고, 나머지 잔금 OOO원은 양수인들이 쟁점아파트에 설정된 청구인의 전세보증금채무 OOO원을 승계하는 것으로 대체한 사실이 나타난다. (다) 쟁점주택의 등기부등본을 보면 쟁점아파트의 소유권이 2018.2.27. 청구인에서 양수인들OOO에게 이전된 사실이 나타난다. (라) 처분청은 OOO 내의 아파트 매매거래 중 매매계약일이 쟁점아파트의 양도일(2018.2.27.)과 가장 가까운 비교대상아파트의 매매거래를 매매사례가액 적용대상으로 선정하였다. <표2> 비교대상아파트와 쟁점아파트 비교 (마) 청구인은 OOO 내의 쟁점아파트와 면적이 동일한 아파트의 월별 평균매매가격(국토교통부 실거래가 공개시스템 조회)을 제출하였다. <쟁점아파트와 동일 면적 아파트의 거래가격 추이 > (바) 쟁점아파트의 양도일 전후 3개월 기간 동안 OOO 내의 동일 면적 아파트의 거래내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> OOO 내의 쟁점아파트와 동일 면적 아파트의 거래내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부당행위계산에 해당하는지 여부를 결정하는 기준시기를 거래 당시 즉 매매계약체결일로 본 것은 그 제도의 취지를 고려한 결과이고, 양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 과세관청이 부당행위계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 스스로 양도차익을 계산함에 있어서 그 경우에 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없어 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙을 적용한 결과로서, 양자는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것은 아니라고 할 것(조심 2015서1956 2015.7.27., 같은 뜻임)이다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점아파트에 대한 매매계약 체결 이후 잔금지급일까지의 아파트 시세가 급등하였는바, 쟁점아파트의 매매계약 체결일과 차이가 나는 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 특수관계자에게 쟁점아파트를 양도하면서 신고한 양도가액 OOO원은 비슷한 시기에 매매계약을 체결한 OOO 내의 다른 아파트 거래가액(OOO원 이상)과 비교할 때 OOO 이상 차이가 나는바 소득세법 시행령제167조에 따른 양도소득의 부당행위계산 부인대상이고, 청구인 역시 이에 대해 별다른 이견을 제시하지 못한 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교하면 OOO 내의 같은 동에 위치하고, 면적이 동일하며, 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 낮은 층에 위치하고 있어 비교대상아파트의 기준시가가 OOO원만큼 낮으나 차이금액이 쟁점아파트 기준시가의 OOO 미만이어서 해당 아파트들은 상증법 시행령 제49조 제4항에서 규정한 면적․위치․용도 등이 유사한 자산에 해당하여 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는 점, 양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 소득세법상 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙에 따라 잔금청산일로 봄이 타당하고, 비교대상아파트의 매매계약일은 2018.2.8.로 2017년 12월에 매매계약이 체결된 다른 아파트보다 쟁점아파트의 평가기준일인 잔금지급일(20018.2.27.)에 더 가까운바 상증법 시행령 제49조 제2항에 따라 시가로 인정되는 가액에 해당하는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.